Общая характеристика доходного подхода к оценке

Естественно, что при этом налоговый щит не учитывается в расчете средневзвешенной стоимости капитала.
Далее приведены формулы расчета стоимости компании, которые составляют основу соответствующих методов.
Метод дисконтирования денежных потоков для компании
При использовании этого метода рассматривается свободный денежный поток фирмы (Free Cash Flow to Firm):
FCFF = EBIT (1 -T) - (CE - D) - DNCWC, (1)
где EBIT (Earnings Before Interest and Taxes) - прибыль до выплаты процентов по обязательствам и до выплаты налогов;
T - ставка налога;
CE (Capital Expenditures) - капитальные затраты;
D - амортизация;
DNCWC (non-cash working capital) - изменения величины неденежной части оборотного капитала;
, (2)
где WACC (WeightedAverage Cost of Capital) = средневзвешенная стоимость капитала;
ke- стоимость акционерного капитала (определяется методами CAPM, APM и т.п.);
kd- стоимость обслуживания долга;
Ef- рыночная стоимость акционерного капитала;
Df- рыночная стоимость долгов;
, (3)
где PVe - рыночная стоимость компании (акционерного капитала).
Заметим, что поскольку поток генерируется всем капиталом, для расчета рыночной стоимости акционерного капитала в окончательном выражении отнята стоимость обязательств.






Метод дисконтирования денежных потоков на активы
Таблица 3Расчет стоимости компании через свободный денежный поток на активы
Показатель Периоды Terminal value 1 2 3 4 5 EBIT - (EBIT - I) х tax rate 769 769 769 769 769 769 - (CapEx-Depreciation) 0 0 0 0 0 0 - Chg. Working Capital 0 0 0 0 0 0 Free Cashflow to Asset 769 769 769 769 769 3 661   0,8264 0,6830 0,5645 0,4665 0,3855 0,3855 Present Value 635 525 434 359 296 1 411 Value of the firm = 3 660,9           Value of the equity = 2 928,7           Далее приводится расчет методом капитализации:
FCFA = 1000 х (1 - 0,24) + 17,3 х 0,24 = 768,8;


Заметим, что при расчете денежных потоков не учитывалось изменение оборотного капитала, поскольку не предусматривается роста компании. Чистые капитальные вложения принимаются равными нулю, что обеспечивает лишь обновление существующих основных средств.
Таким образом, при выполнении всех сформулированных условий результаты оценки, выполненной на основании трех денежных потоков (для компании в целом, для акционерного капитала, для активов компании), как и следовало ожидать, совпадают.
Расчет стоимости компании при постоянном темпе роста. Ситуация меняется, если сценарий развития фирмы предполагает рост денежного потока.
Для примера примем рост денежного потока фирмы равным 15 процентам. Результаты расчетов тремя методами дисконтирования денежных потоков с постоянным темпом роста приведены в таблицах 4-6.
Метод дисконтирования денежных потоков для фирмы.
Таблица 4Расчет стоимости компании через свободный денежный потокдля всей фирмы
Показатель Периоды Terminal value 1 2 3 4 5 EBIT х (1 - tax rate) 874 1 005 1 156 1 329 1 529 1 758 - (CapEx-Depreciation) 460 529 608 700 805 925 - Chg. Working Capital 115 132 152 175 201 231 Free Cashflow to Firm 299 344 395 455 523 10 441   0,8281 0,6857 0,5678 0,4702 0,3894 0,3894 Present Value 248 236 225 214 204 4 066 Value of the firm = 5 191,0           Value of the equity = 4 152,8           Метод капитализации, который при условии постоянного темпа роста следует уточнить, естественно приводит к тем же результатам:
FCFF= 1000 х (1 + 0,15) х ( 1 - 0,2) - (1200 + 800) х (1 + 0,15) - 100 х (1 + 0,15) = 299;
WACC= 25 х 0,8 + 5 х (1 - 0,24) * 0,2 = 20,76%;
.
Метод дисконтирования денежных потоков на активы
Используя те же исходные данные, выполним расчет на основе денежного потока, генерируемого всеми активами компании.
Таблица 6Расчет стоимости компании через свободный денежный поток на активы
Показатель Периоды Terminal value 1 2 3 4 5 EBIT - (EBIT - I) х tax rate 886 1 019 1 172 1 348 1 550 1 783 - (CapEx-Depreciation) 460 529 608 700 805 925 - Chg. Working Capital 115 132 152 175 201 231 Free Cashflow to Asset 311 358 412 474 545 10 441   0,8264 0,6830 0,5645 0,4665 0,3855 0,3855 Present Value 257 245 233 221 210 4 025 Value of the firm = 5 191,0           Value of the equity = 4 152,8           Как и следовало ожидать, результаты расчета совпали с предыдущими. При этом корректировки не требуется. К таким же результатам приводит расчет на основе метода прямой капитализации.
Расчет методом капитализации:
FCFA = 1000 * (1+ 0,15)* (1 - 0,24) + 51,9 * 0,24 - (1200 + 800) * (1 + 0,15) - 100 * (1 + 0,15)= 311,5;


Таким образом, если внести соответствующие коррективы в формулы для расчета рыночной стоимости на основе денежных потоков, генерируемых акционерным капиталом, результаты расчетов всеми методами совпадают.
При составлении прогнозов темпов роста необходимо увязывать их с прогнозируемыми изменениями прироста капитальных вложений и оборотного капитала. Так, если принять рост на уровне 5 процентов для рассмотренного варианта при имеющихся значительных капитальных вложениях и вложениях в оборотный капитал, то окажется, что стоимость компании при постоянном росте будет более чем в два раза ниже, чем при его отсутствии. Другими словами, существенное увеличение капитальных вложений и оборотного капитала, не обеспечивающее адекватный рост выручки и, соответственно, прибыли, приводит к снижению стоимости бизнеса. Более подробно вопросы прогнозирования темпов роста и их связи с показателями эффективности деятельности компании будут рассмотрены далее.
Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.
Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка переводятся в текущую стоимость.
Данный метод широко используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые.
Метод прямой капитализации предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка. Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:
Стоимость земли = рентный доход/коэффициент капитализации
В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать: - расчетный рентный доход для оценки с/х и лесных земель; - часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок; - земельная арендная плата (арендный доход) для оценки земель поселений; - доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.
К ограничениям в использовании метода капитализации относятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участков на рынке.
Использование метода капитализации дохода целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.
Одним из методов доходного подхода является капитализация земельной арендной платы. Под арендой понимается предоставление земельного участка арендодателем во временное владение и/или пользование арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определенный срок.
Земельная арендная плата – это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость методом прямой капитализации.
Метод капитализации арендной платы особенной удобен, когда земельные участки сдаются в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.
Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, возможно использование техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.
Заключение
В работе были рассмотрены основные методы доходного подхода к оценке объектов таможенной инфраструктуры. Выявлены их особенности и сферы применения.Список использованной литературы
Таможенный кодекс РФ.
Приказ ФТС № 154 от 5 февраля 2007 года «Об утверждении типовых требований по оснащению объектов таможенной инфраструктуры информационно-техническими средствами».
Азаров Ю.Ф. Укреплять таможенную инфраструктуру – содействовать развитию экономики страны // Таможенные ведомости. Бюллетень таможенной информации. 1999 г. № 8. С.131-137.
Крутских В.А. О создании и развитии таможенной инфраструктуры в регионах Российской Федерации // Таможенные ведомости. Бюллетень таможенной информации. 2000. № 7. С.5-8.
www.tks.ru




Таможенный кодекс РФ.
Азаров Ю.Ф. Укреплять таможенную инфраструктуру – содействовать развитию экономики страны // Таможенные ведомости. Бюллетень таможенной информации. 1999 г. № 8. С.131-137
Приказ ФТС № 154 от 5 февраля 2007 года «Об утверждении типовых требований по оснащению объектов таможенной инфраструктуры информационно-техническими средствами».













26