Оценка стоимости земельного участка.

Ставка капитализации кредитора определяется по формуле:rk= (11)где ОК- годовые отчисления на обслуживание кредита; СК- сумма ипотечного кредита.Ставка капитализации собственника определяется по формуле:rc=(12)где ДПДУН- денежный поток до уплаты налога; СИК- сумма собственного инвестированного капитала.Техника инвестиционной группы для физических интересов.Применяется к физическим компонентам единого объекта недвижимого имущества, земле и строениям.Ставка капитализации определяется по формуле:r=З*rз+С*rc (13)где З- удельный вес стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимого имущества; rз- ставка капитализации для земельных участков; С- удельный вес стоимости строений в стоимости единого объекта недвижимого имущества. rc- ставка капитализации для строений.Метод коэффициента покрытия долга.Является одним из методов применяемых для расчета ставки капитализации в случаях, когда для финансирования сделок применяются кредитные средства.Ставка капитализации рассчитывается по формуле:r= КПД*rk*m (14)где КПД-коэффициент покрытия долга.КПД= (15)где ОК- годовая оплата за обслуживание кредита.Метод разбивки на участкиМетод применяется при оценке земель, разбивка которых на участки является наилучшим и наиболее эффективным использованием.Этапы разбивки на участки:1) Определение количества и размеров участков, которые могут быть созданы, исходя из физических и юридических возможностей и экономической целесообразности;2) Анализ рынка, на котором планируется продавать земельные участки;3) Определение наиболее вероятной цены продажи каждого участка с помощью метода сравнительного анализа продаж и подсчет прибыли застройщика;4) Прогнозирование потоков доходов и расходов, связанных с процессом разбивки на участки в течении расчетного периода. Чистый денежный поток для каждого интервала времени дисконтируется. Ставка дисконтирования, полученная в результате анализа рынка, обязательно должна отражать степень риска, связанного с процессом разбивки на участки;5) Определение рыночной стоимости земельного участкаВ данной работе мы применяем лишь метод остатка, в связи с тем, что у нас отсутствует информация о ставках арендной платы на земельные участки в Г.Среднеуральск.Метод остаткаМетод остатка используется для застроенных земельных участков и участков предназначенных для строительства.При использовании метода остатка оценка осуществляется следующими этапами:Расчет восстановительной стоимости (ВС) или стоимости замещения (СЗ) улучшений, существующих на земельном участке или улучшений, которые должны быть созданы;Определение чистого операционного дохода (ЧОДеон), который может быть получен в результате использования единого объекта недвижимости, на основе рыночных данных об арендной плате за объект, сопоставимые с единым объектом недвижимости, составной частью которого является оцениваемый земельный участок;Определение чистого операционного дохода (ЧОДс), относящегося к улучшениям как произведения восстановительной стоимости или стоимости замещения и ставки капитализации для улучшений;Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) относящегося к земельному участку, как разности между чистым операционным доходом (ЧОДеон), генерируемым единым объектом недвижимости и чистым операционным доходом (ЧОДс), относящимся к улучшениям;Определение стоимости земельного участка (РСзу)как отношения чистого операционного дохода, относящегося к участку, к ставке капитализации для земельного участка.Расчет рыночной стоимости земельного участка методом остаткаВосстановительная стоимость улучшения вычислена в методе выделения сравнительного подхода и, за вычетом износа, составляет 4 328 987,30 рублей.Исходя из анализа сопоставимых объектов можно принять среднюю арендную плату застроенного участка в размере 3 000 рублей за один квадратный метр в месяц, что также составляет 5 400 000 рублей в год за весь объект оценки. Это составляет потенциальный валовый доходединого объекта недвижимости (ПВДЕОН). Потери от незанятости (ПНЗ) составляют 350 000рублей в год, тогда действительный валовый доход (ДВД) составляет 5 100 000рублей в год.Операционные расходы (ОР) составляют 400 000рублей в год.Чистый операционный доход (ЧОД) равен 4 000 000рублей в год.Для расчета чистого операционного дохода для строений необходимо рассчитать ставку капитализации для строений методом кумулятивного построения:ro= rб/р + rи + rнл + rим + rк,гдеrо - общая ставка капитализации;rб/р - безрисковая ставка;rи - поправка за риск инвестирования в объект недвижимости;rнл - поправка за низкую ликвидность;rим - поправка на инвестиционный менеджмент;rк - норма возврата капитала.r = 10,31 + 4 + 2/12*10,31 + 2 /100% = 18,02%Также нам необходимо рассчитать ставку капитализации для земельного участка:r= rб/р + rи + rнл ,гдеrо - общая ставка капитализации;rб/р - безрисковая ставка;rи - поправка за риск инвестирования в объект недвижимости;rнл - поправка за низкую ликвидность.r = 10,31 + 4 + 2/12*10,31 = 16,02 %Определение стоимости земельного участка методом остатка:ЧОД, относящийся к улучшениям, рублей в год780 083,51(4 328 987,30*0,1802)ЧОД, приходящийся к земельному участку, руб. в год3 219 916,5(4 000 000-780 083,51)Рыночная стоимость земельного участка, руб.20 099 353,87(3 219 916,5/0,1602)Предполагаемая стоимость земельного участка, рассчитанная методом остатка, составляет 20 099 353,87.Метод разбивки на участкиМетод разбивки на участки применяется для определения стоимости участков, для которых разбивка на участки является наилучшим и наиболее эффективным использованием.Основными этапами метода разбивки на участки являются:Определение количества и размеров участков, которые могут быть сформированы с учетом физической осуществимости, юридической возможности и экономической эффективности. Новые участки должны соответствовать требованиям местных органов публичного управления в отношении площади и обеспеченности инфраструктурой и удовлетворять требования местного рынка. Результаты анализа, выполненного на первом этапе, должны быть отражены в плане развития оцениваемого участка. В этом плане следует указать: количество и размер новых участков, необходимость проведения конкретных строительных работ, стоимость строительства, время, необходимое для выполнения разбивки на участки и создание улучшений, расходы, связанные с продажей участков на рынке;Анализ рынка, на котором будут выставлены на продажу новые участки: спрос и предложение, ставка погашения, период экспозиции на рынке для вновь созданных участков;Определение наиболее вероятной цены продажи каждого участка, путем применения метода сравнительного анализа продаж и определения величины предпринимательской прибыли, получаемой при развитии и продажи участков;Прогнозирование доходов и расходов в течение расчетного периода. Расчетный период начинается с момента начала разбивки на участки и продолжается до окончания продажи последнего сформированного участка. Чистый денежный поток для каждого периода дисконтируется для получения текущей стоимости доходов. Ставка дисконтирования, получаемая на основании рыночных данных, должна отражать уровень риска, связанного с данным проектом;Определение рыночной стоимости участка как суммы доходов дисконтированных на дату оценки.Так как метод разбивки на участки должен являться наилучшим и наиболее эффективным вариантом, а в нашем случае, если участок разбить на участки, то они будут слишком малы и не смогут реализоваться на рынке недвижимости, поэтому расчет рыночной стоимости земельного участка методом разбивки на участки не приемлем.3. Рекомендательная частьПрименяя различные подходы к оценке стоимости объекта, мы получили следующие результаты (таблица 11):Таблица 11Полученные результатыМетодыСтоимость, рублейМетод сравнительного анализа продажМетод сравнительного анализа продаж4 120 824Метод распределения 1387143Метод выделения5 062 526Метод остатка20 099 354Результаты использованных в настоящем отчете методов отличаются. Для определения окончательной стоимости используем метод распределения весовых коэффициентов. Процедура согласования результатов приведена в таблице 12.Таблица 12Согласование результатов оценки методом распределения весовых коэффициентов№КритерииМетод САПРаспред.Выдел.Остатка1Стоимость, руб.4 120 8241 387 1435 062 52620 099 3542Соответсв. целей оценки, %351525253Достоверность информации301530254Правильность поправок302520255Допущения в расчетах301525306Способность учитыв. конъюнктуру рынка352510307Способность учитыв. размер, местопол., доход351515358Весовой показатель27,5018,3320,8328,339Уд.вес рассчитанной стоимости, руб.1 133 227254 2631 054 5245 694 14710Соглас. Стоимость объекта, руб.1133227+254263+1054524+5694147 = 8 136 161В итоге проведенных исследований рынка продаж, расчетов и заключений, основанных на нашем опыте и профессиональных знаниях, делаем следующий вывод: рыночная стоимость объекта недвижимости составляет:8 136 161 рублей.ЗаключениеКак видно из материалов курсового проекта, трудности переходного периода к рыночной экономике, по крайней мере, в части становления цивилизованных рыночных земельных отношений в крупных городах и создания для этого адекватной системы экономической оценки городских земель, вполне преодолимы. Но, не смотря на то, что оценщикам хорошо известны все методы и стандарты оценки, принятые в мировой практике, несмотря на многочисленные попытки ряда оценщиков применить их, в реальных рыночных отношениях, они практически не применяются. Во время выполнения данной курсовой работы я ознакомилась и применила на практике основные методы оценки земельных участков, изучила различные нормативные акты, связанные с оценкой земельных участков. В первой главе курсового проекта мною были изложены предпосылки оценки, цели и назначение оценки, а также основные предположения и ограничивающие условия. Во второй главе былопредставлено описание объекта оценки и его местоположения, расчеты по определению рыночной стоимости выбранного земельного участка методами, предусмотренными нормативными актами по оценке земли (метод сравнительного анализа продаж, метод распределения, метод выделения и метод остатка). В связи с отсутствием информации о ставках арендной платы земельных участков в г.Среднеуральскмы не смогли применить в своей работе метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков для определения рыночной стоимости земельного участка. В третьей главе было проведено согласование результатов оценки, полученных всеми методами, и произведено заключение о рыночной стоимости земельного участка.В процессе составления отчета основной проблемой явилась невозможность получения полной информации, как об объекте оценки, так и об объектах аналогах. Отсутствие полноценной базы данных об объектах недвижимости в г.Среднеуральскв значительной степени затрудняет работу оценщиков. Обращаю ваше внимание на то, что полученная стоимость земельного участка носит субъективный характер и является моим личным мнением. Данный отчет носит исключительно рекомендательный характер и не обязывает владельца объекта устанавливать цену, указанную в отчете для реализации объекта на рынке.Список использованных литературных источниковНормативно-правовые источники1. Конституция РФ, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года // Российская газета. – 1993. – № 237.2. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ - Часть 13. Федеральный закон от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"4. Федеральные Стандарты оценки №1, №2, №3, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №№ 256, 255, 254. МЕЖДУНАРОДНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ.5. Федеральный закон от 21.11.96 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» // Собрание законодательства РФ. - 25.11.1996. - №48, ст. 5369, Российская газета.- 28.11.1996. -№ 228.6. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ред. от 08.05.2009) // Собрание законодательства РФ. - 29.07.2002. - № 30. - Ст. 3018.7. Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. №519 «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» // Консультант Плюс.8. Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р (ред. от 31.07.2002) Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков // Консультант Плюсосударственный национальный доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2008 году. – М.: Федеральная служба земельного кадастра, 2008. - С. 969. Государственный национальный доклад о состоянии и использовании земель в РФ в 2008 г. – М.: Федеральная служба земельного кадастра. 2006. - С. 10-16, 146-154.Учебники, монографии, брошюры10. Акимова И.С., Баюк О.А., Лукьяница А.А., Прорвич В.А., Семенова Е.А. Аддитивные математические модели для выделения экологической, транспортной и иных составляющих рыночной стоимости городских земельных участков. – М.: Инфра-М, 2008.11. Анисимова Л.К. Принципы оценки земельных сервитутов. – М.: Кнорус, 2008.12. Арсеньев С.В. Экспертные системы для оценки объектов урбанизированных земельных отношений с неполными исходными данными на основ современных ГИС-технологий // www.ocenka.net.Беленький В.Р..13. В.М. ДЖУХА, В.Д. Киреев, - Оценочная деятельность в экономике.Учебное пособие, МАРТ.М.:, 2003;14. М.А. Федотова, Э.А, Уткин,- Оценка недвижимости и бизнеса, учебник,ЭКМОС, М.: 2002;15. Варламов А. А. Земельный кадастр. В 6 томах. Том 4. Оценка земель. – М.: КолосС, 2008. - 464 с.16. Грибовский С.В. Методология оценки коммерческой недвижимости. – СПб.: СПБГУЭФ, 2008. - 174 с.17. Ковалев, В.В. Финансовый менеджмент: теория и практика. - Москва: Проспект, 2010. - 1024 с.18. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. – М., Дело, 2009. - 250с.Периодические издания19. Баков П.Д. Что нужно сделать для формирования земельного рынка в России // Независимая газета. – 2008. – № 103.20. Ромм А.П. Концепция кадастровой оценки городских земель на основе градостроительного подхода // RWAY. – 2008. – № 39.Электронные ресурсы12. http://www.sroroo.ru/ - Российское общество оценщиков (РОО) официальный сайтПриложенияПриложение 1Расположение объекта на карте Свердловской области