Определение рыночной стоимости специальных видов собственности (судов)

В этом случае величина реверсии может быть рассчитана доходным подходом, когда предполагается, что судно в оставшийся срок будет приносить доход, равный доходу за последний год.
Величина реверсии тогда будет равна:

(29)

где NOI5 – доход за последний пятый год, руб.
Ro - коэффициент капитализации.

Определение ставки дисконтирования и коэффициента капитализации

Ставка дисконтирования и коэффициент капитализации устанавливают зависимость стоимости объекта от его ожидаемого дохода.
Существует несколько методов расчета ставки дисконтирования и коэффициента капитализации:
- кумулятивный метод (с учетом возмещения капитальных затрат с корректировкой на изменение стоимости актива);
- метод рыночной экстракции.
Наиболее широко применяемым является кумулятивный метод, в рамках которого коэффициент капитализации рассчитывается в соответствии с нижеприведенной формулой:

Ro = r + n, (22)


где r – ставка дисконтирования;
– норма возврата капитала.
Для расчета ставки дисконтирования, как правило, также используется метод кумулятивного построения. Он предусматривает ее построение на основе безрисковой ставки, принимаемой за базовую, к которой затем прибавляются необходимые премии за риск:

, (23)

где - безрисковая ставка;
- риск вложений в объект;
- риск за низкую ликвидность объекта;
- риск инвестиционного менеджмента.
При использовании метода кумулятивного построения ставки дисконтирования в качестве базовой ставки берется безрисковая или наименее рисковая ставка, в качестве которой, как правило, принята ставка по облигациям федерального займа (ОФЗ 46021, номиналом 1000 рублей) со сроком погашения в 2023 г., которая на дату оценки составляет 6,82% http://rts.micex.ru/.
Риск вложений в оцениваемый объект определен на уровне средних отраслевых рисков для отрасли «Судоходство» по данным исследований А. Дамодарана (http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/) на уровне 4,96%.
Премия за низкую ликвидность вложений рассчитывается по формуле:

(1-(1/1+Rf)n)*100%, (23)

где Rf – безрисковская ставка;
n – средний срок экспозиции аналогичных объектов на рынке.
Согласно данным исследования рынка сухогрузных судов средний срок экспозиции аналогичных объектов составляет 6 месяцев. Соответственно, премия за низкую ликвидность составила 3,2%. Премия за инвестиционный менеджмент принята на минимальном уровне 1%.
Норму возврата капитала принимаем равной 90%. В таблице 8 представлен расчет ставки дисконтирования и коэффициента капитализации.

Таблица 8 – Расчет коэффициента капитализации

Премия за риск Значение Безрисковая ставка, % 6,82 Риск вложений в объект, % 4,96 Риск за низкую ликвидность объекта, % 3,2 Риск инвестиционного менеджмента, % 1,0 Ставка дисконтирования, % 15,98 Норма возврата капитала, % 90 Коэффициент капитализации, % 105,98
Расчеты по доходному подходу представлены в таблицах 9 и 10.

Таблица 9 - Реконструированный отчет о доходах

Наименование позиций Прогнозный период Пост-прогнозный
период 2014 2015 2016 2017 2018 1 2 3 4 5 6 7 Потенциальный валовой доход 36470,8 36470,8 36470,8 36470,8 36470,8 36470,8 Потери от незанятости при сборе арендной платы 3372,3 3934,35 5058,45 4496,4 3934,35 3934,35 Прочие доходы 30 35 45 40 35 35 Действительный валовой доход 33098,5 32536,45 31412,35 31974,4 32536,45 32536,45 Эксплуатационные расходы: 17864,3 17774,3 58424,3 17684,3 17774,3 17774,3 Постоянные (эксплуатационные) расходы заработная плата экипажа 5910 5910 5910 5910 5910 5910 рацион питания; 6030 5940 5760 5850 5940 5940 ЕСН 1773 1773 1773 1773 1773 1773 расходы по страхованию судна 661 661 661 661 661 661 прочие расходы (технадзор, СЭС и др.) 768,3 768,3 768,3 768,3 768,3 768,3 Продолжение таблицы 9 1 2 3 4 5 6 7 Расходы на замещение затраты на ежегодный плановый ремонт (текущий); 2722 2722 2722 2722 2722 2722 расходы на средний ремонт и докование раз в 5 лет     40830       Чистый операционный доход 15234,2 14762,15 -27011,95 14290,1 14762,15 14762,15 Реверсия 14762,15/1,1595 =12731,4

Таблица 10 – Расчет рыночной стоимости судна

Наименование позиций Прогнозный период 2014 2015 2016 2017 2018 Чистый операционный доход, (ЧОД) тыс. руб. 15234,2 14762,15 -27011,95 14290,1 14762,15 Фактор дисконтирования 0,8624 0,7438 0,6414 0,5532 0,4771 Текущая стоимость ЧОД 13138,5 10980,1 -17327,8 7905,9 7043,6 Сумма текущих стоимостей ЧОД,
тыс. руб. 21 740,4 Стоимость реверсии, тыс. руб. 12 731,47 Текущая стоимость реверсии, тыс. руб. 6 074,70 Рыночная стоимость судна, тыс. руб. 27 815,2
Таким образом, рыночная стоимость судоходного теплохода по доходному подходу составляет 27 815 200 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятнадцать пять тысяч двести) рублей.
5.3 Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом

Сравнительный подход основывается на сборе информации о ценах продаж судов, аналогичных оцениваемому, анализе отличий оцениваемого судна от судов-аналогов и корректировке этих цен с учетом имеющихся отличий.
Сравнительный подход заключается в последовательном выполнении следующих шагов:
Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о ценах продаж или предложений судов-аналогов.
Для проведения расчетов необходимо подобрать судно-аналог, которое выставлено на продажу, требования, к которому те же что и при выборе судна-аналога в затратном подходе: схожесть судов по назначению, типу, конструкции, водоизмещению порожнем (W, тонн), классу Регистра. В качестве исходных данных по судну-аналогу выступают: год и место постройки, класс Регистра, срок действия документов Регистра, дедвейт, серийное или головное судно, цена судна.
Выбор подходящих единиц сравнения.
В качестве единиц сравнения могут выступать:
тонна грузоподъемности;
тонна дедвейта;
регистровая тонна;
тонна полного водоизмещения;
судно в целом.
В данном курсовом проекте используется единица сравнения – судно в целом.
Выбор элементов сравнения.
Проведение корректировки по элементам сравнения и расчет рыночной стоимости.

В данном курсовом проекте используется единица сравнения – судно в целом. В качестве элементов сравнения предлагаются:
«идея цены»;
серийность;
место постройки;
дедвейт;
возраст судна;
срок действия документов Регистра.
При стандартном расчете по сравнительному подходу используется от трёх до пяти аналогов. На основании информации предоставленной на интернет-сайтах, был проанализирован рынок сухогрузных судов, аналогичных оцениваемому объекту по возрасту, классу и другим техническим характеристикам.
В таблице 11 представлена информация по выбранным суднам - аналогам.
Таблица 11 – Объекты - аналоги

Наименование показателя Объект оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Серийность Головное Серийное Головное Серийное Год постройки 1984 1984 1985 1979 Страна производства Россия Германия Россия Россия Дедвейт 2498 3065 1900 2778 Класс II-СП GL I BV Срок действия документов Регистра До 2016 года До 2016 года До 2017 года До 2019 Дата продажи/
предложения Январь 2014 Январь 2014 Январь 2014 Январь 2014 Цена предложения, тыс. руб. Определяется 28 400 38 000 20 800 Источник информации http:// rossfraght.ru http:// rossfraght.ru http:// rossfraght.ru Фотографии
Далее необходимо внести поправки в цену аналогов, чтобы максимально приблизить их объекту оценки.
Поправка на торг. Данная корректировка иначе называется «идея цены» и отражает тот факт, что при определении цены объектов, выставленных на продажу, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон – продавца. Поправка на торг учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и продавцом. Ее величина зависит от устойчивости рынка. На рынке грузовых судов преимущественно действует договорной характер ценообразования, в связи с чем цена предложения снижается, как правило, на 15%.
Дата продажи/предложения. Так как все объекты предлагаются в то же время, что и объект оценки, корректировка отсутствует.
Серийность постройки. Стоимость постройки головного судна на 25-45% отличается от серийного. Практика показывает, что отношение стоимости серийного судна к головному в среднем составляет 0,7.
Место постройки. Разница рассчитывается с применением Кместо, (см. таблицу 5).
Класс регистра. Расчет поправочного коэффициента на класс Регистра Ккласс. Существенное отличие у аналога №2, он имеет класс ниже, чем у объекта оценки, поэтому делаем корректировку +10%. Аналоги №1 и №3 имеет класс выше, делаем корректировку – 10%.
Дедвейт. Для расчета величины корректировки для объектов-аналогов использована полученная в результате маркетинговых исследований формула степенной зависимости с наивысшим показателем R2:
y=0,002х0,993, http://www.maritimesales.com/OLE10.htm
где х – дедвейт, тонн.
Расчет корректировки для объектов-аналогов по показателю «дедвейт» приведен в таблице 12.

Таблица 12 - Расчет корректировки по дедвейту
Наименование Объект оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Дедвейт 2498 3065 1900 2778 Коэффициент корректировки (КS) 5,218134 6,402554 3,968957 5,803033 Корректировка, % -22,60% 23,90% -11,20%

Возраст судна. Корректировочный коэффициент на возраст Квозраст определяется по формуле:
где t – разница в возрасте оцениваемого судна и судна-аналога, то есть если возраст оцениваемого судна меньше, то необходимо умножать на данный коэффициент, если наоборот, то умножать делить.
1,09 – показывает, что за судно теряет за один год 9% стоимости.
Срок действия документов Регистра. Корректировочный коэффициент на срок действия документов Регистра Крегистр определяется по формуле:

(24)

∆СДДР – разница в сроках действия документов Регистра оцениваемого судна и судна-аналога, то есть если срок действия документов оцениваемого судна меньше, то необходимо умножать на данный коэффициент, если наоборот, то делить.
Окончательный расчет рыночной стоимости методом сравнения продаж после проведения всех корректировок и определения средневзвешенной величины производится по формуле (табл.13):

(25)


Таблица 13 - Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж
Элемент
сравнения Ед. изм. ОБЪЕКТ ОцЕНКИ Объекты-аналоги Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 1 2 3 4 5 6 Цена предложения Тыс.
руб. Определяется 28 400 38 000 20 800 Дедвейт тонн 2498 3065 1900 2778 Страна производства Россия Германия Россия Россия Корректировки Корректировки проводятся от сопоставимого объекта к оцениваемому объекту Дата продажи/
предложения Январь 2014 Январь 2014 Январь 2014 Январь 2014 Корректировка % 0,00% 0,00% 0,00% Скорректированная цена Тыс. руб. 28 400 38 000 20 800 Факт сделки/
предложение Предложение Предложение Предложение Корректировка на торг % -15,00% -15,00% -15,00% Скорректированная цена Тыс. руб. 24 140 15 300 17 680 Серийность постройки Головное Серийное Головное Серийное Корректировка % 30,00% 0,00% 30,00% Скорректированная цена Тыс. руб. 31 382 15 300 22 984 Место постройки Россия Германия Россия Россия Корректировка % -25,00% 0,00% 0,00% Скорректированная цена Тыс. руб. 23 537 15 300 22 984 Класс Регистра II-СП GL I BV Корректировка % -10,00% 10,00% -10,00% Скорректированная цена Тыс. руб. 21 183 16 830 20 686 Дедвейт тонн 2498 3065 1900 2778 Корректировка % -22,60% 23,90% -11,20% Скорректированная цена Тыс. руб. 16 396 20 852 18 369 Возраст судна лет 28 28 27 34 Продолжение таблицы 13 1 2 3 4 5 6 Корректировка % 0% -9% 33% Скорректированная цена Тыс. руб. 16 396 18 976 24 431 Срок действия документов Регистра лет 2 2 3 5 Корректировка % 0,00% -17,00% -37,00% Скорректированная цена Тыс. руб. 16 396 15 750 15 391 Сумма поправок -42,60% -7,10% -10,20% Весовой коэффициент 1 5 4 Рыночная стоимость объекта оценки Тыс. руб. 15 671

Таким образом, рыночная стоимость судоходного теплохода по сравнительному подходу составляет 15 671 000 (Пятнадцать миллионов шестьсот семьдесят одна тысяча) рублей.

6 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта. Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100%). Расчет весовых коэффициентов представлен в таблице 14 и 15.

Таблица 14 - Расчет весовых коэффициентов

№п\п Критерий качества Доходный подход Сравнительный подход Затратный подход 1. Полнота информации 0,20 0,40 0,40 2. Достоверность информации 0,20 0,30 0,50 3. Допущения, принятые в расчетах 0,20 0,40 0,40 4. Способность учитывать конъюнктуру рынка 0,20 0,40 0,40 5. Способность учитывать доходность объекта 0,50 0,20 0,30 6. Способность прогнозирования во времени 0,50 0,30 0,20 7. Способность учитывать конструктивные особенности 0,10 0,40 0,50 Весовой коэффициент 0,27 0,34 0,39
Таблица 15 - Расчет итоговой величины рыночной стоимости судна

Подход к оценке Стоимость, руб. Присвоенный весовой коэффициент Взвешенная стоимость, руб. Доходный подход 27 815,2 0,27 7 510 Сравнительный подход 15 671 0,34 5 328 Затратный подход 16 525 0,39 6 445 Итого 1,00 19 283

Таким образом, рыночная стоимость судоходного теплохода на дату оценки составляет округленно 19 300 (Девятнадцать миллионов триста тысяч) рублей.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ.
Приказ Минэкономразвития №254 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», №255 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», №256 «Требования к отчету об оценки (ФСО №3)» от 20.07.2007.
Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации» от 30.04.1999 года №81-ФЗ.
Постановление Правительства РФ от 24 мая 2010 г. №361 «Об утверждении Правил установления размера расходов на материалы и запасные части при восстановительном ремонте транспортных средств».
Андрианов Ю.В. Оценка автотранспортных средств. -3-е изд., исправленное. - М. 2006. - 488с.
Вейг Н.В. Оценка машин и оборудования: Учебное пособие. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2009. – 124 с.
Войлошников М.В. Модели оценки судов, активов морских предприятий и ресурсов океана.- М.: ООО «Российское общество оценщиков», 2010. – 361с.
. Лазарев А.Н.Оценка специальных видов собственности /А.Н. Лазарев В.Г. Никифоров, Ю.А. Ростомянц [Текст]. - СПб:СПбГУВК, 2006. – 22с.
. Попеско А.И., Ступин А.В., Чесноков С.А. Износ технологических машин и оборудования при оценке их рыночной стоимости: учебное пособие. - М.: ОО "Российское общество оценщиков", 2007.-241 с
http://rossfraght.ru
http://www.ocenchik.ru/
http://rts.micex.ru
http://portnews.ru
http://www.korabel.ru




















ПРИЛОЖЕНИЯ











40