Организация деятельности оценочной фирмы

Безусловно, такие шаги выявляют более современный подход к привлечению оценочного сообщества к разработке стандартов, однако с точки зрения информационных потоков они почти не отличаются от привычных. Цикл начинается с обсуждения, в дискуссионном порядке выявляется превалирующее мнение, затем аудитория выражает свое одобрение (неодобрение) по тем или иным вопросам. Мнения и конструктивные предложения оценщиков собираются одним специалистом или небольшой группой, после чего обрабатываются и либо вносятся в корректированном виде в проект документа в виде поправок, либо игнорируются.Данная схема неэффективна и фактически не способна реализовать главную цель – получить консолидированное мнение наиболее профессиональной части оценочного сообщества. Во­первых, существует некая клановость, которая ограничивает участие высококомпетентных оценщиков в проектах «конкурентов». Во­вторых, итоговый документ в любом случае является отражением системных представлений «обработчика», который реализует в документе понятные и близкие ему идеи, отвергая при этом все остальные. В­третьих, многие достаточно ценные для дела профессионалы не желают анонимно участвовать в разработке каких­либо документов, ведь это подразумевает отказ от авторства выношенных ими идей. Есть и другие причины подобного характера, на которых нет смысла останавливаться [12].В качестве примера успешной системы разработки стандартов можно привести Систему стандартизации Торгово­промышленной палаты Российской Федерации (СТО ТПП). Если не вдаваться в подробности процесса разработки и утверждения стандартов ТПП РФ, можно утверждать, что в плане циркуляции информации эти процедуры сильно отличаются от изложенных выше. Если говорить упрощенно, применяется не «иерархический» принцип распределения информационных потоков, где информация стекается в одно место, а «сетевой», для которого характерно наличие множества «петель обратной связи». Только на таком принципе может быть построена современная система быстрого и качественного профессионального взаимодействия и генерирования качественных регламентирующих документов. В настоящий момент в системе СТО ТПП имеется 185 действующих стандартов, разработанных специалистами как ТПП РФ, так и региональных торгово­промышленных палат. Следует отметить, что существенная часть стандартов обновляется с разной регулярностью в соответствии с требованиями времени. Стандарты ТПП включают в себя методические пособия и рекомендации, положения об отдельных процедурах и видах деятельности и общие положения, а также концептуальные документы. Следует особо отметить это разделение, поскольку в настоящее время существуют попытки разработки и внедрения оценочных стандартов, эклектически сочетающих в себе все вышеназванные документы. Процедура разработки и согласования документов, входящих в систему стандартизации ТПП РФ, хорошо отработана и в обязательном порядке предполагает участие компетентных специалистов, экспертов из региональных палат. Утверждение стандартов осуществляется коллегиально: все участники, подающие свои поправки, оповещаются об их принятии или отклонении. В любом случае обоснованное мнение участников учитывается. Только после согласования документ утверждается и вносится в базу данных стандартов ТПП [11].Существует также техническая возможность свести до минимума участие отдельного человека в компиляции разноголосицы мнений независимых оценщиков и выявить действительно наиболее актуальные положения стандартов. Это специальные серверы, поддерживающие сайты, которые позволяют одновременно редактировать документы с автоматической авторизацией правок, а также комментировать их. Так решается главная проблема – субъективизм человека, обрабатывающего информацию. Специалисты могут вносить свои правки непосредственно в документ, причем существует возможность не только фиксировать время внесения изменений, но и просматривать все версии документа, с подсветкой всех удаленных или добавленных участков текста.Другим примером может выступить некоммерческий проект «Солярис», который представляет собой специализированный сервер для коллективной работы специалистов на удаленном доступе. Это нечто вроде виртуального клуба оценщиков с возможностью работы как в публичном, так и в приватном, защищенном режиме. Для того чтобы воспользоваться сервисами «Соляриса», необходимо всего лишь авторизоваться с любого компьютера, подключенного к Интернету, и получить доступ к тем сайтам, к которым он для данного пользователя разрешен. Часть сайтов находится в публичном доступе. Соединение защищено электронным сертификатом и является информационно безопасным. Вики­сайты, где могут работать оценщики, создаются в любом необходимом количестве и дают возможность соединиться, образно говоря, в нейронную сеть – некое подобие коллективного интеллекта, способного произвести конечный продукт в виде документа, в данном случае – стандарта. При этом авторство правок будет зафиксировано, а профессионал, подавший действительно ценную идею, гарантированно не будет забыт. Пользование этим инструментом технически просто, обучение не требуется. Управление страничкой в распространенных социальных сетях существенно сложнее. Простота и дружелюбность интерфейса сочетается с мощным и стабильным движком и достаточно сложной внутренней структурой сервисов. Сервер имеет целый ряд самых современных мультимедийных технологий, а также много дополнительных модулей, которые позволяют не только распространять информацию и обмениваться ей, но и автоматически ее обрабатывать.На той же технологической платформе реализована успешно действующая интерактивная система контроля и реализации оценки залогов «БОКС» (банк – оценщик – клиент – сотрудничество), работающая в Ленинградской торгово­промышленной палате. Это пакет бесплатных сервисов для клиентов Палаты, которые обращаются за оценкой предметов залога. Смысл применения этого уникального инструмента в том, что перекрестный контроль над оценкой предмета залога осуществляется не по обычно практикуемому принципу проверки отчета как результата деятельности оценщика, а по принципу контроля процесса оценки на всех его стадиях – от заявки на оценку до подписания акта сдачи­приемки выполненных работ. Такая система работы также позволяет всем заинтересованным участникам процесса оценки залога обращаться к промежуточным материалам и конечным результатам оценки спустя время и фактически иметь архив оценок для мониторинга объекта залога.Основной эффект от применения таких технологий достигается непосредственным виртуальным присутствием оценщиков на рабочей площадке или вики­сайте в режиме реального времени, без участия единого координирующего и обрабатывающего центра [7, С. 180].Таким образом, преимущества предлагаемого технологического решения для реализации обратной связи при разработке стандартов и других документов таковы:• автоматическое закрепление авторства идей, формулировок, времени их внесения;• отсутствие технической возможности удаления или искажения информации об авторах;• возможность мгновенного восстановления всех версий документа;• прозрачный и публичный характер работы, что вызывает доверие участников;• возможность координации проекта разработки по времени с помощью синхронизированных календарей;• возможность обмена файлами любого формата и объема;• возможность комментировать поправки, обсуждать материалы;• возможность мгновенного поиска нужных материалов;• возможность использования почтовых рассылок и настройки оповещения;• возможность ведения личного журнала (блога);• должный уровень безопасности данных;• возможность организации необходимого баланса приватности и публичности путем закрытия части вики­сайтов от доступа неавторизованных пользователей или открытия в режиме «только для чтения».В целях эффективной и быстрой работы над стандартами оценки можно предложить установку подобной системы в какой­либо независимой организации, которой доверяют, и сообщить действующим оценщикам о возможности внесения правок в проект федеральных стандартов. Для окончания внесения поправок необходимо установить срок, по прошествии которого передать документ в распоряжение уполномоченного органа для рассмотрения и внесения поправок в итоговый стандарт, утверждаемый государственным уполномоченным органом. Такая схема работы не исключает и параллельного сбора информации от оценщиков другими, более привычными способами. В саморегулирование были заложены принцип равной ответственности каждого оценщика и равное участие в развитии профессии. Кто, как не мы сами, должны заботиться о себе и создавать такие стандарты, которые позволили бы сделать оценщиков людьми уважаемой профессии.3.2. Совершенствования процесса составления отчетов об оценке«Ужесточение требований», «уголовная ответственность оценщиков», «многократные завышения стоимости» – подобные слова все чаще звучат на встречах сотрудников банков и оценщиков.При этом вопросы возникают прежде всего к отчетам об оценке рыночной стоимости жилья для целей ипотеки.попробуем посмотреть на решение вопроса с точки зрения современных технических возможностей. это тем более актуально, поскольку в 2012 году комитет по оценочной деятельности Ассоциации российских банков (АрБ) утвердил формат электронного отчета об оценке квартир.Современные технологии позволяют безопасно и защищенно переслать отчет об оценке по Интернету, проверить соблюдение требований банка, стоимость объекта оценки и вынести автоматическое решение по отчету. Если обнаружена неполнота сведений, отчет возвращается оценщику на исправление без вмешательства сотрудников банка. Если стоимость завышена, отчет автоматически поступает в соответствующие банковские службы. Все до единого отчеты об оценке типового жилья для целей ипотеки, поступившие в банк, проверяются и сохраняются в базе данных банка, при этом сотрудники банка не тратят рабочее время на проверку типовых отчетов по типовым объектам. Все это стало возможным благодаря утверждению единого для всех банков формата электронного отчета об оценке.История этого вопроса уходит корнями в 2010 год, когда в рамках комитета по оценочной деятельности АРБ была создана рабочая группа для разработки единого формата электронного отчета об оценке квартир для целей залога («электронный отчет»). В рабочую группу вошли представители СРО (СМАОс, РОО), банков (Сбербанк, «Газпромбанк­Ипотека», АИЖК, «Промсвязьбанк», DeltaCredit, «Банк Интеза»), а также практикующие оценщики и специалисты по информационным технологиям. Результатом работы стал утвержденный комитетом документ, объясняющий, что такое электронный отчет об оценке квартиры и какая информация должна в нем содержаться.Как наиболее массовый и типичный объект оценки для целей залога были выбраны квартиры, так как начинать стандартизацию и унификацию, несомненно, следует с наиболее типичных случаев. Результаты опроса оценщиков, проведенного членами рабочей группы, показали также, что большинство оценщиков видят возможности для разработки унифицированных форм и для других объектов оценки. Электронный отче состоит из содержательной части, написанной людьми для людей в полном соответствии с требованиями ФСО, и технической части, которая регламентируется техническим стандартом. Документ, утвержденный комитетом по оценочной деятельности Ассоциации российских банков, регламентирует техническую часть электронного отчета.Электронный отчет состоит из нескольких частей, которые для удобства пересылки по Интернету упакованы в один ZIP­архив:1. Файл с отчетом об оценке. Файл (Word, PDF и т.д.) с полным текстом отчета, оформленным в соответствии с законодательством и стандартами. В данное время именно этот файл оценщики распечатывают и подписывают на бумаге.2. Фотографии объекта, копии документов. Файлы фотографий объекта оценки, копии документа в стандартных форматах изображений – JPEG, TIFF и т.д.3. Таблица данных. Технический файл, который дублирует ключевую информацию из отчета об оценке в виде, доступном для анализа и обработки компьютерными программами. Чтобы подобное было возможным, используется специальный формат – файл XML, являющийся стандартом де­факто в передаче информации между разными участниками бизнес­процессов (в нашем случае между оценщиком и кредитной организацией). В таблице данных указывается информация об объекте оценки, оценщике, аналогах, таблице корректировок, рыночной и ликвидационной стоимости и т.д. Полный перечень обязательных и необязательных полей можно найти в документе «Электронный формат отчета об оценке квартир» на сайте комитета по оценочной деятельности АРБ. Благодаря тому, что список данных и формат таблицы данных описаны в едином стандарте, оценщик и банк будут беспрепятственно понимать друг друга. По сути, это единая форма отчета, о которой когда­то много говорилось. Только единая форма реализована с использованием новых, современных подходов – унифицирован непосредственно перечень необходимых и дополнительных данных, а не внешний вид отчета.4. Электронно­цифровая подпись (ЭЦП). Федеральный закон от 28.12.2010 г. №431­ФЗ разрешает составление отчетов в электронной форме, подписанной ЭЦП. В настоящее время подобная практика пока не получила массового распространения, однако в перспективе ЭЦП будет находить все более широкое применение в оценочной деятельности. ЭЦП оценщика и подписанта от лица компании заверяют все содержимое отчета об оценке: файл с текстом отчета, фотографии, копии документов, а также таблицу данных. Электронный отчет, полученный по сети Интернет, будет автоматически проверен на достоверность подписи, надежно защищая кредитные и оценочные организации от подлога со стороны недобросовестных риелторов.Наиболее очевидными плюсами использования электронного отчета для кредитных организаций являются: •повышение качества отчетов об оценке объектов залога за счет полного автоматического контроля;• снижение доли отчетов с искажением стоимости объекта залога, поскольку каждый отчет содержит все ценообразующие факторы в формате, доступном для автоматического анализа;• снижение трудозатрат на проверку отчетов как следствие автоматического контроля;• автоматическое наполнение базы залоговых объектов со всеми ценообразующими факторами и детализацией, достаточной для последующей переоценки портфеля.ЗаключениеПредставляется очевидным, что изменение системы организации оценочной деятельности необходимо. СРОО разработаны поправки, которые исправят существующее несовершенство действующего законодательства.Вариант развития института субъектов профессиональной деятельности представляется более эффективным, так как это позволит: - обеспечить необходимость соблюдения ФСО; - снять необходимость введения уголовной ответственности оценщика;- повысить эффективность работы специализированных органов СРОО; - обеспечить рабочий механизм ответственности оценщика и саморегулируемой организации; - обеспечить транспарентность и обоснованность определения итоговой величины стоимости.Говорить о том, что существующие стандарты оценки плохие или хорошие, бессмысленно. Лучше говорить о том, какими они должны быть. Непозволительно неоднозначное толкование. Стандарты должны заставлять оценщика доказывать обоснованность своего суждения. Кроме того, они должны отражать практики делового оборота потребителей оценки. Именно такие стандарты будут обеспечивать качество отчетов. Их введение, а также введение обязательной процедуры, аналогичной третейскому суду (в случаях обязательной оценки), способно кардинально изменить качество работ при осуществлении оценочной деятельности.Да, стандарты могут быть гарантом качества, если они добровольно приняты большим количеством субъектов оценочной деятельности и при этом имеют прозрачную и понятную систему внесения изменений (в разумные сроки), отражают требования по качеству основных участников рынка, соответствуют лучшей оценочной практике и направлены на повышение эффективности деятельности оценщиков (оценочных фирм).Список используемой литературыФедеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 №135-ФЗГенри С. Харрисон. Оценка недвижимости Учеб.пособие, М.: Российское Общество Оценщиков, 2010. -230 с.Иванов Е.Н. оценка стоимости недвижимости. М.: 2007.Кацман В.Е., Косорукова И.В., Родин А.Ю. «Оценочная деятельность: правовые, теоретические и математические основы», Книга 1, Учебное пособие, Изд-во ООО «Маркет ДС Корпорейшн», М. – 2008.Методология оценочной деятельности: современное состояние и перспективы развития в Российской Федерации. Фонд "Бюро экономического анализа", М., 2011, 81 с.Оценка рыночной стоимости недвижимости. М.: Российское Общество Оценщиков: Метод.разработка. ч.1, 2010 г.-92 с.Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2008. – 384с.Петровская Е.В. Имущественная ответственность оценщика// По материалам выступления на всероссийском оценочном форуме «Двадцатилетие оценки – рубеж для выбора пути».-2013.Попов Г.В. Основы оценки недвижимости, М.: РОО, 2011.Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р), М.: Госгражданстрой, 2007.Риполь-Сарагоси Ф. Б. Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. - М,: «Издательство ПРИОР», 2010. - 240 с.Русаков М. Электронный отчет: технологии на службе оценки// Оценочная деятельность. - №1. – 2013. – С. 31-32.Соловьев М.М. «Оценочная деятельность (оценка недвижимости)», 2-е издание, ГУ Высшая школа экономики, М. – 2009.Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. Спб.: ТОО «Технобалт», 2008.Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости/ Пер. с англ. М.: Дело, 2009.Экспертиза правового положения объектов недвижимости :-M.: Российское Общество Оценщиков: Метод.разработка, 2011 г. -8б с.