Оценка коммерческой недвижимости на территории г. Москвы

Оценка фактического состояния элементов конструкций производится на основании осмотра Объекта Оценки. Функциональным износом является потеря стоимости объекта, обусловленная несоответствием объемно- планировочных решений, строительных материалов и инженерного оборудования, качества произведенных строительных работ или других характеристик объекта современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу объектов. [27]По своим конструктивным и эксплуатационным характеристикам Объект Оценки полностью отвечает современным стандартам в соответствии с его текущим функциональным использованием. Значение функционального износа объекта принимается равным нулю. Внешний (экономический) износ – снижение стоимости объекта, обусловленное политическими, экономическими и другими факторами, внешними относительно объекта. В данном случае общего падения спроса на недвижимость Подмосковья не наблюдается. Действий правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования, занятости, отдыха, образования свидетельствующих об ущемлении прав покупателей - нет. Поэтому фактор внешнего износа оценщиком не учитывается.Расчет рыночной (справедливой) стоимости улучшений путем вычитания полученной величины общего накопленного износа из восстановительной стоимости Рыночная (справедливая) стоимость улучшений считается как восстановительная стоимость, уменьшенная на величину накопленного износа. Общая формула расчета рыночной (справедливой) стоимости имеет вид: R = Св × (1-ИЗ), (4)где: R – рыночная (справедливая) стоимость, руб.; Св – восстановительная стоимость, руб.; ИЗ – величина износа, %. Расчет рыночной (справедливой) стоимости улучшений:Полная стоимость затрат на воспроизводство здания – 256 800 000 руб.Фактический износ здания – 31%Рыночная (справедливая) стоимость улучшений – 178 486 000 руб. [1-8]2.3 Определение рыночной стоимости в рамках доходного подходаПорядок расчета рыночной (справедливой) стоимости объектов недвижимости в рамках доходного подхода В рамках доходного подхода стоимость объекта недвижимости была рассчитана с методом прямой капитализации. Расчет рыночной (справедливой) стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации осуществляется по следующей формуле: Cкап = Iчод / R, (6)где Cкап – текущая стоимость объекта оценки, Iчод – чистый операционный доход от объекта оценки, R – коэффициент капитализации. Таким образом, определение стоимости объекта оценки методом прямой капитализации включает в себя следующие этапы: 1. Определение размера рыночного уровня ставок арендной платы и условий аренды; 2. Определение потенциального валового дохода; 3. Определение действительного валового дохода;4. Определение операционных расходов; 5. Определение чистого операционного дохода; 6. Определение ставки капитализации; 7. Расчет рыночной (справедливой) стоимости объекта оценки. Определение размера рыночного уровня ставок арендной платы и условий аренды Ввиду того, что оценивалось здание в целом, а не его отдельная часть, было принято решение использовать в качестве аналогов здания, сдаваемые в аренду целиком. У данного подхода есть ряд преимуществ, поскольку в ставке аренды объектов-аналогов учитываются площади общего пользования, такие как холл, котельная, коридоры и лестницы. Арендные ставки зданий сдаваемых целиком ниже чем ставки зданий сдаваемых по частям. Арендная ставка для отобранных объектов-аналогов не включает в себя оплату коммунальных и эксплуатационных расходов. Расчет рыночной ставки арендной платы для оцениваемого объекта приведен в таблице №8.Прочие условия по физическим характеристикам объектов сравнимы, учитывая сложившуюся практику заключения договоров аренды в отношении перехода прав на неотделимые улучшения. Поэтому оценщиками применялась единственная корректировка – корректировка на торг. Корректировка на торг. По мнению крупных агентств недвижимости (PennyLaneRealty, Индикаторы рынка недвижимости, KnightFank) на сегодняшний день все объекты недвижимости продаются с определенным дисконтом, уровень которого зависит от того или иного сегмента рынка недвижимости.Основной причиной роста скидок в условиях кризиса можно считать неуверенность участников рынка в будущем. Цены на недвижимость, углеводороды, обменные курсы – по всем этим показателям на рынке отсутствует «согласованное» мнение. При этом многие участники рынка оценивают риск дальнейшего снижения цен на недвижимость как высокий. Кроме того, существенную роль сыграла и недоступность заемных средств и значительное количество предложений, не подкрепленных платежеспособным спросом ввиду увеличившейся стоимости заемных средств. На основании перечисленного можно провести параллель с ситуацией 2008 года. По состоянию на конец 2014 года ситуация не стабилизировалась и существуют прогнозы относительно дальнейшего снижения стоимости недвижимости в 2015 и 2016 году.Определение потенциального валового дохода. Расчет величины потенциального валового дохода осуществляется по формуле: I пвд = L × S, где: - потенциальный валовой доход от объекта, руб.; L- арендная ставка на помещения, руб.; S- величина арендуемой площади, кв. м. (в рамках данного Отчета, учитывая особенности аренды помещений, расчет производился по общей площади здания). Потенциальный валовой доход равен 1 981,1 х 21 300 = 42 197 430 руб. Определение действительного валового дохода. Действительный валовой доход представляет собой предполагаемый доход с учетом потерь от незанятости площадей и неплатежей арендной платы, всех скидок в арендной плате, а также с учетом прочих доходов от недвижимости. Коэффициент сдаваемой площади принимается равным 1, поскольку арендная ставка рассчитана при сдаче здания целиком. Согласно данным компании KnightFrank и Colliers средний уровень вакантных площадей для офисных объектов класса В, по состоянию на 1 полугодие 2015 года составляет 14,1%. Действительный валовой доход рассчитывается по формуле: Действительный валовой доход = Потенциальный валовой доход х ( 1 – Kn).Площадь в аренде (кв.м.) – 1 981,10Средняя ставка аренды по рынку (руб/кв.м./год) – 21 300Коэфф.сдаваемой площади – 1,00Потенц. Валовой доход, руб/год – 42 197 430Коэфф.возмож.потерь, % - 14,1Действителный валовой доход, руб/год – 36 268 691.Определение чистого операционного дохода Чистый операционный доход рассчитывается как действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов по эксплуатации оцениваемого объекта (операционных расходов) и резерва на замещение. Операционные расходы (Eо) включают следующие статьи: постоянные расходы – расходы, которые не зависят от степени занятости объекта арендаторами. Обычно сюда включают налог на имущество, платежи за землю, расходы на страхование объекта и другие; переменные расходы – расходы, которые связаны с интенсивностью загрузки площадей арендаторами и уровнем предоставляемых услуг. Состав переменных расходов зависит от особенностей оцениваемого объекта. Резерв на замещение – величина средств, необходимых для замены и ремонта элементов с коротким сроком службы. Поскольку это обычно крупные единовременные суммы, для стабилизации расходов следует открыть специальный счет, на который затем ежегодно переводить часть средств на покрытие предстоящих затрат. Причина создания подобного счета состоит в том, что с износом элементов собственник несет скрытые потери в доходе. Если эти потери не учитываются, то чистый операционный доход оказывается завышенным.В разных источниках и у разных операторов заявленная цена аренды может, как включать операционные (эксплуатационные) расходы, так и не включать их. Как правило, офисные помещения сдаются в аренду по ставке арендной платы, которая не включает в себя все виды эксплуатационных расходов. В ставке аренды, предоставленной заказчиком отсутствуют операционные (эксплуатационные) расходы. Оценщик считает целесообразным учесть статьи расходов, которые несет собственник оцениваемых помещений и которые необходимо вычесть из действительного валового дохода. Расходы включают: 1. постоянные: налог на имущество; аренда земельного участка/налог на землю; расходы на страхование объекта. 2. переменные: затраты на управление объектом; резерв на замещение.Таблица 9. – Расходы по зданию.Полученную величину расходов необходимо увеличить на величину капитальных резервов (расчет и подробное описание приведены ниже). Расчет отчислений капитальных резервов С целью распределения затрат во времени величина необходимая для проведения капитального ремонта аккумулируется в течении эксплуатации здания путем отчислений в фонд капитальных резервов равновеликих платежей через одинаковые промежутки времени. Расчет величины платежа осуществляется по формуле: где: MPT - взнос на возмещение капитала; FV – величина капитала, которую необходимо накопить; i – ставка размещения средств; n – число периодов.Фактор фонда возмещения – величина, на которую необходимо умножить затраты на ремонт для получения величины ежегодных отчислений в резерв на замещение (формула фактора фонда возмещения содержаться в скобках в формуле выше).Восстан.ст-сть (в затартном подходе), руб. – 256 800 000Доля затрат на кап.ремонт от восст.ст-сти, % - 20Зараты на кап.ремонт – 51 360 000Перидичностькапит.ремонтов, лет – 30Безриск.ставка дисконтирования – 11,35%Фактор фонда возмещения – 0, 0047Ежегодн.отчисл.в резерв на замещ. – 241 284Определение ставки капитализации Согласно данным компании Colliers ставка капитализации для офисных объектов класса В, по состоянию на 1 полугодие 2015 года составляла 9,5–10,5%. Ставка капитализации отражает степень риска владения недвижимостью. Оценщиком было решено применить среднее значение ставки капитализации в размере 10 %, как отражающую уровень риска владения Объектом Оценки. Расчет рыночной (справедливой) стоимости объекта оценки Расчет рыночной (справедливой) стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации осуществляется по следующей формуле: , где Cкап – текущая стоимость недвижимого имущества, Iчод – чистый операционный доход от недвижимого имущества R – ставка капитализации. Денежный поток до уплаты налогов рассчитывается как разница действительного валового дохода и расходов за год. Чистый операционный доход представляет собой разницу денежного потока до уплаты налогов и величиной налога на имущество.Таким образом, рыночная (справедливая) стоимость объекта оценки, полученная методом капитализации в рамках доходного подхода, по состоянию на дату оценки, округленно, составляет: 294 748 000 руб. [1-8]2.4 Определение рыночной стоимости в рамках сравнительного подходаПорядок расчета рыночной (справедливой) стоимости объектов недвижимости методом сравнения продаж. Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий: подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах имеющих отношение к объектам сравнимой полезности; определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице; сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами, сравнение с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых; приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной (справедливой) стоимости исследуемого объекта. Выбор объектов-аналогов. В результате анализа рынка коммерческой недвижимости Москвы было выявлено 4 предложения, наиболее схожие с оцениваемым объектом. За единицу сравнения принята цена за 1 кв.м. общей площади, учитывая сложившуюся деловую практику в отношении реализации недвижимости. Критерии отбора аналогов: функциональное назначение и место расположения. Для оцениваемого объекта недвижимости в результате анализа рынка недвижимости отобраны аналоги, по которым был проведен расчет стоимости 1 кв.м. общей площади без учета НДС.Определение корректировок и порядок их внесения Для того чтобы определить среднюю рыночную (справедливую) стоимость Объекта Оценки, необходимо провести корректировку цен объектов-аналогов в соответствии с имеющимися различиями между ними и Объектом Оценки. При этом корректировки вносятся таким образом, чтобы определить, какова была бы цена сопоставимых объектов, обладай они теми же характеристиками, что и Объект Оценки. Для объектов недвижимого имущества основными корректировками являются: 1. корректировка на торг; 2. корректировка на качество прав; 3. корректировка на условия финансирования; 4. корректировка на условия предложения; 5. корректировка на условия рынка; 6. корректировка на местоположение; 7. корректировка на площадь; 8. корректировка на тип помещения; 9. корректировка на текущее использование; 10. корректировка на внутреннее состояние.При использовании методов сравнительного подхода должны применяться корректировки (поправки):1. Процентные:Собъекта= Саналога* П КкорректировокСобъекта =Сед.сравнения* Ккорректировки2. Стоимостные:а) абсолютные:Собъекта= Саналога+ ПабсолютнаяСобъекта= (Сед.сравнения* Ккол.ед.сравнения) + Пбсолютнаяб) денежные:Собъекта= Саналога+ Потносит.Собъекта= (Сед.сравнения+ Потносит.) + Ккол.ед.сравненияПроцентные ставки вносят путем произведения цены продаж аналога (или единицы сравнения)и коэффициента, который отражает уровень отличий в характеристиках объекта оценк и объекта-аналога. В том случае, если объект оценки лучше аналога, то к цене аналога вносят повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.Стоимостные поправки:— абсолютные поправки – вносятся к единице сравнения, меняют цену проданного объекта-аналога на конкретную сумму, в которую проиходит оценка различий в характеристиках аналога иобъета оценки. Положительную оценку вносят, если оцениваемый объект лучше аналога, а отрицательная – если хуже.— денежные попровки – вносятся к цене проданного аналога в общем, меняют ее на конкретную сумму, в которую оценивают различия в характеристиках.Кумулятивные процентные поправки – рассчитываются с помощью умножения всех индивидуальных процентных поправок.Поправка в форме общей группировки применяется, как правило, на развитом рынке недвижимости, имеющем большое число продаж. Комплексная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.Таким образом, для того, в методологии оценки рыночной стоимости в первую очередь оценивается собраннуаяинформацию по объектам-аналогам, применяются методы теории вероятности и математической статистики. Совокупность данных представляет собой ряд значений.Среднее арифметическое (среднее) X для последовательности из N данных 1 x , 2 x , x3 ,….., N x есть: X = i/ N * (N;i=1) * xiМатематическое ожидание дискретной случайной величины представляют собой сумму произведений всех ее значений на их вероятности.M (x) =(N; i=1) xipi,гдеN – общее число значений последовательности;pi – вероятность значения xi.Поскольку число значений последовательности является конечным показателем, все N значений ряда xiравновероятны, и формула математического ожидания имеет вид:M (x) = 1/N * (N; i=1) * xiВ данном случае математичсекое ожидание совпадает со средним арифметическим.Среднеквадратичное отклонение (СКО) случайной величины Xiпредставляется в виде: = 1/ N * (N; i=1) (xi– M (x), где N – общее число значений последовательности;xi– значение i-о элемента;M (x)– математическое ожидание.СКО определяет раброс значений xiот начений математического ожидания (МО) и представляет собой показатель качества достоверности базовых данных.Коэффициент вариации – это относительная мера рассеивания, выраженная в процентах. Для вычисления коэффициента используется формула:Коэффициент вариации = СКО/МО*100%,Где СКО – среднеквадратичное отклонение;МО – математическое отклонение.Данный коэффициент храктеризует относительную меру отклонения измеренных значений от математического ожидания. В том случае, если коэффициент меньше 10%, то изменчивостьвариаций считают незначительной, значение коэффициент от 10% до 20% - средней, от 20% до 33% - значительной, а если более 33% -коэффициентговорит о неоднородности информации и требует исключения самых больших и самых маленьких значений. Ниже, в таблице, представлены сводные данные по аналогам.Таблица 10. - Объекты-аналогиХарактеристика аналоговАналог №1Аналог №2Аналог №3Аналог №4Описание объектаОбъект расположен в районе Якиманка (ЦАО), в 750 м от Кремля. Общая площадь здания 2 282, 6 м (4 этажа + подвал). Площадь земельного участка 618 м (в аренде на 49 лет, до 2048 г.) Земли населенных пунктов (для эксплуатации существующего административного здания). Год постройки 1910 г. Высота потолков 3,2 м. Коммуникации водопровод, канализация, горячая вода, центральное отопление от ТЭЦ. Железобетонный каркас здания.Продается офисный особняк класса В, расположенный в р-не Замоскворечье ЦАО г. Москвы. Здание городской усадьбы 1840-1870 гг. Общая площадь особняка 1 383 кв.м. Этажность: подвал, 2 этажа и чердак (высокий одноэтажный фасад, часть здания, выходящая в сквер и во двор - двухэтажная). Кабинетная планировка, санузлы на этаже, выполнен косметический ремонт. Кондиционирование, электричество 40 кВт. Круглосуточная охрана.Административно офисный центр общей площадью 2667,4 с подвальным помещением техническим этажом. Год постройки 1930. Полная реконструкция 2003 год. В 2010 году произведены отделочные работы усовершенствованна инженерная система, видеонаблюдение, охранная сигнализация, электронный замок Лифт пассажирский, грузовой Отис. Пятно застройки 390 кв.м в долгосрочной аренде 2061 года. 265кВа.Продается отдельно стоящий особняк 1917г. Класс В. 66 квт электроэнергии, ЖБИ, перекрытия смешанные. Внутри особняка провели капитальный ремонт 2008 г. Огороженная территория. Своя парковка на 10 маш.мест.Цоколь+3 этажа + мансарда.назначениеАдминистративное зданиеАдминистративное зданиеАдминистративное зданиеАдминистративное зданиеКласс зданияВВВВЦена предлож., с НДС, руб.385 000 000299 000 000470 000 000245 000 000Цена предлож., с НДС, руб., 1 кв.м.167 391216 197175 570199 837Дата предлож.Август 2015Август 2015Август 2015Август 2015округЦАОЦАОЦАОЦАОСт.метроул. Большая Полянка, 24/2С4, м. Полянка 1 минута пешкомул. Большая Ордынка, м. Добрынинская 5 мин. пешкомУланский переулок, д.22 с1 м. Тургеневская 4 мин. пешкомул. Трубная, м. Трубная 4 мин. ПешкомОбщ.площадь2300,01383,02677,01226,0комуникацииВсе коммун.Все коммун.Все коммун.Все коммун.Тип помещ.ОСЗОСЗОСЗОСЗВид права на зданиесобственностьсобственностьсобственностьсобственностьВид права на зем.участокарендаарендаарендаарендаэтажность4273Внут.сост. и налич.парковкиХорошее/естьХорошее/естьХорошее/естьХорошее/естьРасчет рыночной (справедливой) стоимости объекта оценки методом сравнения продаж представлен в таблице ниже.Таблица 11. - Расчет рыночной стоимости сравнительным подходомГруппы элементов сравненияЕд.изм.Оцениваемый объект№1№2№3№4Цена предлож.с НДСРуб.385 000 000299 000 000470 000 000245 000 000Цена предлож.без НДСРуб.326 271 186253 389 831398 305 085207 627 119Корретир.на торг%-15%-15%-15%-15%Скорректир.стоим.Руб./кв.м120 578155 735126 470143 950Качество правВид праваарендаарендаарендаарендаарендаПродолжение таблицы 11Корректир.на качество прав%0%0%0%0%Скоррект.стоим.Руб/кв.м120 578155 735126 470143 950Условия финансир.Способ платежатипичныйтипичныйтипичныйтипичныйтипичныйКорректир.%0%0%0%0%Скорректир.стоим.Руб/кв.м120 578155 735126 470143 950Условия предлож.безразмернотипичныетипичныетипичныетипичныетипичныеКорректир.%0%0%0%0%Скорект.ст-сть120 578155 735126 470143 950Условия рынкаИзменение цен во времени (дата предложения)17.08.2015Август 2015Август 2015Август 2015Август 2015Корректир.%0%0%0%0%итого120 578155 735126 470143 950Местораспол.ЦАОЦАОЦАОЦАОЦАОФизич.характеристикиПарк.места/ тип помещ.Есть/ОСЗЕсть/ОСЗЕсть/ОСЗЕсть/ОСЗЕсть/ОСЗКорректир.0%0%0%0%Текущ.использ.Администр.зданиеАдминистр.зданиеАдминистр.зданиеАдминистр.зданиеАдминистр.зданиеКорректир.0%0%0%0%Внутр.сост.хорошеехорошеехорошеехорошеехорошееКорректир.0%0%0%0%Налич.комунк.Все коммун.Все коммун.Все коммун.Все коммун.Все коммун.итого120 578155 735126 470143 950Стоим.объекта в рамках подхода136 683Стоим.объекта в рамках подхода270 783 000Сравнительный подход, предполагающий сравнение с аналогами, показал, что стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках данного подхода – 270 783 000 руб.Обоснование вносимых корректировок. В случае если различий по какому-либо элементу сравнения не выявлено, корректировка приравнивалась нулю. В случае различия оцениваемого объекта недвижимости и объектов аналогов по какому-либо элементу сравнения, оценщиками вносились соответствующие поправки, указанные ниже. Поправки вносятся мультипликативным методом. Корректировка на торг. Крупные агентства недвижимости (PennyLaneRealty, Индикаторы рынка недвижимости, KnightFank) считают, что на данный момент все объекты коммерческой недвижимости продаются с определенным дисконтом, объем которого зависит от конкретного сегмента рынка недвижимости.Корректировка на передаваемые права. Поскольку объект оценки будет продаваться таким же образм, как и аналоги, корректировка не требуется.Корректировка на условия финансирования сделки. Цена, запршиваемая за объекты-аналоги, предусматривает, чо условия финансирования – рыночные.Поэтому в даном случае корректировка не проводилась. Корректировка на условия предложения. Что касается условий предложения, стоит отметить, что они были рыночными, то есть проавцы и покупатели ничем не были ограничены, а объекты были приобретены с целью системного использования с расположенными близко объектами. В связи с этим корректировка по данному фактору не проводилась.Корректировка на дату предложения. Дата предложения объектов-аналогов совпала с датой оценки, поэтоу корректировка в данном случае не требуется. Корректировка на местоположение. При расчете данной корректировки необходимо принимать во внимание следующие характеристики: местоположение объекта в конкретном округе; удаленность от центра в соотношении с оцениваемым объектом; удаленность объекта от ближайших транспортных магистралей (подъездные дороги). Все отобранные объекты-аналоги располагаются аналогично оцениваемому объекту, поэтому корректировка на местоположение не потребовалась. Корректировка на площадь выражает разницу в стоимости за кв.м. помещений. Площади всех объектов находятся на одном уровне. Поэтому корректировка не проводилась. Корректировка на состояние здания. Состояние объектов-аналогов такое же, как и у объекта оценки, поэтому корректировкане проводилась. Таким образом, рыночная (справедливая) стоимость объекта оценки, которая получена методом сравнения продаж сравнительным подходом, по состоянию на дату проведения оценки, составляет: 270 783 000 руб. [1-8]Глава 3. Согласование результатов оценкиПрименяемые при оценке рыночной (справедливой) стоимости объекта, подходы к оценке, характеризуются следующими особенностями, которые определяют достоверность полученного результата по каждой из них, и по-разному влияют на формирование рыночной (справедливой стоимости). Сравнительный подход использует информацию об объектах, аналогичных оцениваемому. Его преимущество состоит в способности учитывать, используя реакцию продавцов и покупателей о предложении и спросе, почти все факторы, определяющие цену. Надежность этого метода повышается с увеличением количества объектов сравнения и степени их соответствия сущности оцениваемого. В данном случае, сходство объектов сравнения во многих отношениях с объектом оценки было максимальным. Таким образом, результаты сравнительного подхода решено учитывать при согласовании результатов, с присвоение значимости 0.5. Основным преимуществом доходного подхода является то, что это единственный подход, который учитывает будущие ожидания доходов.Расчетная собственность является инвестиционной собственностью, и рассматривается, в основном, с точки зрения доходов, которые можно заработать от сдачи в аренду. Расчеты показали, что использование оцениваемого недвижимого имущества в качестве источника доходов, является эффективной. Значимость данного подхода - 0.5.Затратный подход для определения рыночной (справедливой) стоимости объекта оценки, которыйбыл использован при оценке, связан с получением данных, необходимых для расчета стоимости объекта оценки при доходном подходе. Вес затратного подхода в итоговом результате 0.ЗаключениеСогласно анализу многочисленных исследований можно отметить, что рынок недвижимости, в нашем случае, коммерческой, имеет тенденцию к снижению спроса, а следовательно, и цены. Это касается не только продажи, но и аренды. Как следует из положений стандартов, "все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных индикаторах, и правильно применены, ведут к такому же выражению рыночной стоимости". В данном случае, "любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным". Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода.В первой главе работы рассмотрены понятие недвижимости, виды стоимости недвижимости, основные подходы, методы оценки недвижимости, а также проблемы, связанные с обоснованием стоимости недвижимого имущества.Недвижимость-это физический объект с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что служит объектом, а также права, интересы и выгоды от владения объектами.Под собственностью понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть: здание (сооружение) или группа зданий; обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети; стационарные сооружения благоустройства территории; элементы экономической, транспортной и инженерной поддержки; и другие объекты.Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.Каждый из трех рассмотренных подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов:— метод прямой капитализации дохода;— метод сравнения продаж;— метод сравнительной единицы.Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий или улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.Во второй главе показана оценка недвижимости с использованием трех подходов к оценке.Каждый из используемых методов имеет свои преимущества и недостатки.Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику на рынке зарубежной коммерческой недвижимости. При обработке данных принимают специальные меры, чтобы защитить кредитора от переоценки. В связи с этим сравнительному подходу присваивается наибольший вес.Затратный подход позволяет наилучшим образом учесть конструктивные особенности и физическое состояние объекта. В то же время, информационная база не идеальна. Основные проблемы связанны с оценкой земель. Кроме того, при расчете восстановительной стоимости приходится полагаться на усредненные индексы пересчета в текущие цены, что может привести к ошибкам.Доходный подход основан на рыночных данных и лишен некоторых недостатков затратного подхода. Основным источником погрешности метода является неопределенность, связанная с использованием прогнозных данных по темпам роста доходов.В связи с данной классификацей подходов была проведена оценка стоимости здания, помещения которого сдаются в аренду в Москве (Ермолаевский переулок, д. 27, стр. 1), с учетом права аренды.Заключение об окончательной рыночной стоимости: В рамках анной работы был произведен расчет стоимости объекта с помощью нескольких методов, сприменением среднерыночных показателей и данных. При исследовании и выполнении соответствующих вычислений, мы пришли к выводу, что стоимость объекта: 282766 000 (двести восемьдесят два миллиона семьсот шестьдесят шесть тысяч) без НДС.Список использованной литературыФедеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298. Федеральный стандарт оценки «Требования к Отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611. Стандарты и правила оценочной деятельности Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (ССО 2005).Международный стандарт оценки МСО-2005Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости», введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 18.07.2012 №106н. Алексеенко Н.А., Гурова И.Н. Экономика промышленного предприятия /  Н.А. Алексеенко, И.Н. Гурова. – М.: Гревцов, 2013. – 324 с.Амосова В.В., Гукасьян Г.М. Экономическая теория / В.В. Амосова, Г.М. Гукасьян. – М.: Эксмо, 2014. – 736 с. Анисимов А.А., Артемьев Н.В. Макроэкономика / А. А. Анисимов, Н. В. Артемьев. – М.: Юнити, 2013. -  600 с. Асаул А.Н., Старинский В.Н. Рынок недвижимости - новая социально- экономическая реальность - СПб: МАИЭС, 1998.Будникова Т.Б. Оценка и налогообложение имущества предприятия: Уч.пособие. - М.: ИНФРА-М, 2003.Г. Харрисон. Оценка недвижимости. – М.: 1994. 12. М.А Федотова. Оценка недвижимости. – М. 2005. 13. П.Г. Грабовый. Экономика и управление недвижимостью. – М.: 1999.Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. - М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002.Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация пpaв и сделок, ипотечное кредитование в схемах. - М., 1998.Гранова И.В. Оценка недвижимости. - СПб: Питер, 2001.Гриненко С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций.: - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.Гродских В.С. Экономическая теория / В.С. Гродских. – СПб.: Питер, 2013. – 208 с. Грязнова А.Г., Соколинский В.М. Экономическая теория: учебное пособие / А.Г. Грязнова, В.М.Соколинский. – М.: Кнорус, 2014. – 464 с..     Дж. Фридман, Н. Оруэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М.: 1995. Игнатов Л.Л. Экономика недвижимости. Учебно-методическое пособие. - М.: Изд-во МГТУ им. Н.Э.Баумана, 2003.Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - СПб: Изд-во Санкт-Петербургского Университета, 1999.Максимова В.Ф. Экономическая теория / В.Ф. Максимова. – М.: Юрайт, 2014. – 580 с. Микроэкономика / Под ред. М.И. Ноздрина-Плотницкого. – Минск: Современная школа, 2011. – 384 с. Мэнкью Н.Г. Макроэкономика / Н.Г. Мэнкью. – Спб.: Питер, 2014. – 560 с. Николаева И.П. Экономическая теория / И.П. Николаева. – М.: Дашков и Ко, 2012. – 328 с.     Носова С.С. Экономическая теория / С.С. Носова. – М.: Кнорус, 2011. – 792 с. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: «Финансы и статистика», 2003.Оценка рыночной (справедливой) стоимости недвижимости. – М.: Дело, 1998. Сажина М.А., Чибриков Г.Г. Экономическая теория / М.А. Сажина, Г.Г. Чибриков.  – М.: Форум, 2011. – 608 с. Слагода В.Г., Сибикин М.Ю. Экономическая теория  / В.Г. Слагода, М.Ю. Сибикин. – М.: Форум, 2014. – 368 с.   Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.А. Экономика недвижимости Учебное пособие/ Под ред. Краюхина Г.А. - СПб.: СПбГИЭА, 1999.Тарануха Ю.В. Микроэкономика / Ю.В. Тарануха. – М.: КноРус, 2013. – 608 с.Экономическая теория / Под ред. В.Д. Камаева. – М.: Владос, 2010. – 592 с.