Ипотечный кредит

Зачисленные денежные средства по распоряжению Заемщика перечисляются в счет оплаты по Договору участия в долевом строительстве/Соглашению об уступке прав требования на счет Застройщика/Участника долевого строительства, являющегося продавцом Жилого помещения, приобретаемого на кредитные средства.После государственной регистрации договора участия в долевом строительстве Заемщик предоставляет в Банк копию договора (либо оригинал, если дополнительный экземпляр предусмотрен договором) с отметкой УФРС.Специалист по оформлению составляет Договор о залоге прав требования по договору участия в долевом строительстве и совместно с Заемщиком передает его на государственную регистрацию в УФРС.Таким образом, ипотечные кредиты, выдающиеся Банком, можно разделить на две основные группы: кредиты на готовое Жилое помещение (вторичный рынок жилья) и кредиты на участие в долевом строительстве Жилого помещения (первичный рынок жилья), которые соответствуют стандартам Ипотечных операторов (АИЖК).4.Анализ динамики, структуры и эффективности ипотечного кредитного портфеля коммерческого банка  Первичный и вторичный рынки жилья имеют примерно одинаковые доли в общем объеме выданных кредитов, что демонстрируется в табл.7.Таблица 7 – Доли первичного и вторичного рынков жилья в общем объеме выданных кредитов2013 г.2014 г.2015 г.Общий объем выданных кредитов, млн.руб.1 410,32 243,33 176Доля ипотечных кредитов, выданных на рынке строящегося жилья, %48,649,534,2Доля ипотечных кредитов, выданных на рынке готового жилья, %51,450,565,8Для более детальной картины стоит рассмотреть те же данные, но в разбивке по городам присутствия Банка (табл. 8).Таблица 8 – Доли первичного и вторичного рынков жилья за 2015 год в разбивке по регионам представительства БанкаОбщий объем выданных кредитов, млн.руб.Доля ипотечных кредитов, выданных на рынке строящегося жилья, %Доля ипотечных кредитов, выданных на рынке готового жилья, %Белгород1 820,647,852,2Томск113,32,297,8Кемерово284,134,965,1Барнаул112,241,45836Новокузнецк275,82,297,8Красноярск578,511,288,8Рассматривая обе таблицы, можно сделать следующие выводы: в общей массе кредитов доли кредитов, выданных на готовое и строящееся жилье примерно равны, однако в разбивке по регионам выдачи явно заметен перекос в сторону кредитов, выднанных на вторичном рынке жилья. Этому способствовало, во-первых, меньшее количество аккредитованных объектов и застройщиков. Во-вторых, Банктолько в последние 2 года сделал акцент на развитие ипотечных программ в регионах. На данный момент в указанных городах у застройщиков уже сложились партнерские отношения с более крупными коммерческими банками. Застройщики берут у них кредиты на возведение объектов под залог земельного участка, что накладывает определенные трудности при желании отдельного клиента приобрести квартиру у другого Банка.В-третьих, в регионах существенно ниже объемы строительства. Исключение может составить Красноярск, темпы строительства которого значительно выросли за 2015 год. В 2014 году Банк ставит приоритетной задачей развитие кредитования первичного рынка жилья. Для привлечения к сотрудничеству крупных застройщиков разработана система рейтингования, которая предусматривает привилегии для самих застройщиков и для их клиентов.По данной системе застройщик, выполнив определенные требования, может получить платиновый, золотой или серебряный статус.Требования предъявляются к количеству сделок, проведенных с определенным застройщиком за отчетный квартал. Например, для получения статуса «Платиновый партнер» нужно провести не менее 12 сделок за отчётный квартал на общую сумму не менее 15 млн. рублей.Преференциями для клиентов, покупающих квартиру у застройщика с платиновым статусом, является снижение ставки по ипотечному кредиту на строящееся жилье от 0,75-1,25% или скидка на первый год страхования в размере от 10-20% от суммы страховки.Для развития партнерских отношения, увеличения количества выданных кредитов Банк сотрудничает с региональными операторами. Региональные партнёры Агентства по ипотечному жилищному кредитованию — это участники системы рефинансирования жилья, заключившие договор с Агентством на предоставление ипотечных кредитов, в том числе для военнослужащих — участников накопительно-ипотечной системы.При помощи региональных операторов за 2015 год на вторичном рынке жилья было выдано кредитов на сумму более 156 млн. руб. Что касается регионов, то там эта цифра в совокупности превышает 525 млн. руб.В табл.9 приводится сравнение объемов выдачи кредитов по стандартам АИЖК самим Банком и при взаимодействии с региональными операторами.Таблица 9 - Кредиты выданные по стандартам АИЖК за 2015 годБелгородОтделения БанкаОбъем ипотечных кредитов, выданных по стандартам АИЖК Банком «БИНБАНК» (ПАО), тыс. руб. 28 443,618 637,7Объем ипотечных кредитов, выданных по стандартам АИЖК Банком «БИНБАНК» (ПАО) совместно с региональными операторами, тыс. руб. 125 553,4423 920,9Из представленных данных видно, что в Банке «БИНБАНК» (ПАО) имеются трудности с самостоятельными выдачами ипотечных кредитов по стандартам АИЖК. 80% выдачи кредитов по стандартам АИЖК за 2015 год приходилось на регионального оператора, а в регионах эта цифра превышает 90%.В середине 2015 года АИЖК вывело на рынок программу «Переезд»: кредитование приобретаемого жилого помещения под залог имеющейся недвижимости. Особенностью данный программы является то, что кредит выдается сроком от 6 месяцев до 2 лет. Возврат кредита и оплата начисленных процентов осуществляется в конце срока кредита за счет средств, полученных от реализации имеющегося жилого помещения. В Банке «БИНБАНК» среди клиентов Банка, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия за счет имеющейся недвижимости, этот кредит пользуется большой популярностью. Возможность погасить кредит одним платежом и уменьшить размер процентов за счет досрочной продажи имеющегося жилья является еще одним несомненным плюсом данной программы. Процентные ставки по такому кредиту варьируются в диапазоне 12,1%-13,25%. На 01.01.2014 года Банком «БИНБАНК» выдано более 15 ипотечных кредитов, из которых на сегодняшний день 35% кредитов уже погашено заемщиками, а 20% рефинансировано в АИЖК.При этом, что касается рынка строящегося жилья, то отчасти такую большую разницу можно объяснить жесткими требованиями АИЖК к продукту «Новостройка», по которому происходят выдачи кредитов на первичном рынке недвижимости. По условиям АИЖК выкуп закладных, по данному продукту осуществляется до 01.07.2014 года, то есть к этому моменту дом, в котором куплена недвижимость, должен быть сдан, клиент должен получить все необходимые технические документы, составить закладную, зарегистрировать право собственности и сменить процентную ставку. Также всегда остается риск приостановки строительства, особенно, когда Банк выдает кредиты на покупку недвижимости у неаккредитованного застройщика. На вторичном рынке разрыв меньше и объясняется более строгими требованиями, как к заемщику, так и к предмету залога. По стандартам АИЖК не допускается кредитование лиц, подтверждающих свой доход справкой по форме банка, первоначальный взнос должен быть не менее 30% от стоимости приобретаемой недвижимости. В Банке доля просроченных задолженностей невелика: колеблется в районе 1-3% от общего объема работающих кредитов (табл.11).Таблица 11 – Доля просроченной задолженности в общем объеме выданных кредитов2013 г.2014 г.2015 г.Количество выданных ипотечных жилищных кредитов, шт.155824282624Количество ипотечных кредитов без задолженности, шт.154124012569Количество ипотечных кредитов с задолженностью, шт.172655За 2015 год произошло увеличение количества кредитов с просроченной задолженностью.Если же рассматривать существующую задолженность по кредитам в зависимости от периода задержки платежей, то заметно, что за 2013 и 2014 года существенно сократилась краткосрочная задержка (от 1 до 30 дней) (табл. 7.) Это говорит о более внимательном отношении заемщиков к выплатам по кредитам, так как в эту категорию часто попадали клиенты, не платившие в срок из-за халатного отношения, считавшие, что просрочка в несколько дней никак не отразиться на их кредитной истории. Таблица 12 – Количество ипотечных кредитов с просроченной задолженностью в разбивке по продолжительности просрочки, шт1-30 дней31-90 дней91-180 дней181-360 днейБолее 360 дней2013 г.171702014 г.01221202015 г.412101416Однако, заметно, что в 2015 году ситуация заметно ухудшилась. Осталось с таким же значением количество кредитов с задолженностью 31-90 дней, но увеличилось количество кредитов с более продолжительным периодом задолженности. Появились кредиты, по которым просрочка внесения платежей составляет более 360 дней. Данный факт отметила и «Российская газета», в отношении ипотечного жилищного кредитования в России в целом: «Увеличение объема кредитования в России в 2015 году (39,4 процента по отношению к 2014 году) на фоне медленного по отношению к объемам потребления роста доходов населения, привели к тому, что уже в начале 2014 года эксперты зафиксировали увеличение роста проблемных займов».В числе причин, по которым россияне не платят по кредитам, «Российская газета отмечает смену работы, внеплановые траты и обычное отсутствие денег. [10]5.Основные направления совершенствования ипотечного кредитования в коммерческом банке  Из рассмотренных материалов можно выявить следующие «узкие места».В Банке «БИНБАНК» доля кредитов, выданных на рынке вторичного жилья превышает в 2 раза количество кредитов, выданных на первичном рынке, и это не смотря на то, что на данный момент рынок строящегося жилья находится на подъеме. На данный момент в городе Белгороде реализовывается много объектов строительства, которые пользуются популярностью среди заемщиков. Для увеличения доли ипотечных кредитов на покупку квартиры в новостройке необходимо постоянно увеличивать количество аккредитованных объектов в Банке «БИНБАНК, стараясь при этом сохранить баланс между параметрами «количество» и «качество», при этом особое внимание стоит уделить развитию сети аккредитованных новостроек в регионах СФО. Для этого стоит формировать партнерские отношения с уже имеющимися застройщиками, развивать и совершенствовать систему рейтингования путем получении обратной связи от застройщиков.В последнее время АИЖК проводит ряд мероприятий, направленных на упрощение выдачи кредитов по их стандартам. Выводит на рынок продукты, пользующиеся спросом и имеющие привлекательные условия кредитования. На сегодняшний день в Банке «БИНБАНК» (ПАО) невелика доля кредитов, выдающихся по стандартам АИЖК, в общем объеме выданных кредитов. Для увеличения продаж в этой области стоит провести обучение сотрудников (менеджеров продаж). В последнее время в данном подразделении наблюдалась смена кадров и приход новых сотрудников, ранее не работавших в области ипотечного кредитования. Новым менеджерам продаж оказалось трудно разобраться в особенностях кредитования по стандартам АИЖК. В 2015 году одной из проблем стало увеличение количества кредитов с просроченной задолженностью. Причем за последний год существенно увеличился срок просрочки. Для нормализации данного показателя необходимо обеспечить работу службы экономической безопасности с проблемными кредитами. Так же важным шагом в этом направлении будет увеличение штата специалистов по сопровождению ипотечных кредитов. На данный момент в Банке «БИНБАНК» (ПАО) разработана стратегия развития ипотечного жилищного кредитования на ближайшие три года. В ней также обозначены перечисленные выше проблемы, предложены пути их решения.Дополнительно стоит поговорить о не озвученных моментах.Планируется увеличение доходов на 100%, что постараются достигнуть путем: развитие офисов (доля Банка к 2017 году на рынке каждого из регионов от 1 до 5% объемов);укрепление уже существующих партнерских отношений с региональными операторами;увеличение объемов аккредитованных новостроек в СФО до 30% от общего объема аккредитованных объектов;разработка и внедрение продуктовых линеек ориентированных на потребности целевых клиентских сегментов, а именно: работа с участниками зарплатных проектов, разработка собственных продуктов Банка для крупных предприятий участников запрплатных проектов (возможность предоставления скидок в рамках выделенных лимитов, зависящих от средних остатков на счетах физ. лиц). Внедрение упрощенной системы рассмотрения заявок для низкорискованного сегмента клиентских заявок с долей собственных средств более 35%. Увеличение объемов рефинансирования на 200%, путем усовершенствования бизнес-процессов.Увеличение производительности труда на 50% за 3 года по направлению продаж ипотечных кредитов. Для этого необходимо:упростить построение бизнес-процессов, путем повышения уровня специализации и разделения труда; повысить уровень централизации и автоматизации операций;внести показатели производительности в мотивацию специалистов; проводить ежемесячный расчет показателей в расчете на одного сотрудника — количество кредитных договоров, для специалистов по проведению сделок ввести в мотивацию индекс удовлетворенности клиента (лояльность клиента к Банку, рекомендации).Все вышеизложенные проблемы, пути их решения и мероприятия по развитию призваны укрепить позиции Банка на рынке ипотечного жилищного кредитования не только в городе Белгороде, но в регионах. Не смотря на то что, банк показывает стабильные темпы роста в данном сегменте, ему еще есть над чем работать и что совершенствовать. Заключение По результатамисследования даны общие понятия «кредита», «ипотечного кредита». Рассмотрены основные принципы банковского кредитования, приведены черты ипотечного жилищного кредитования в России, его социально – экономические функции. Рассмотрены темпы развития ипотечного кредитования, нормативно – правовая база, регулирующая данную область.По результатам анализа выявлено, что в банке «БИНБАНК» (ПАО) перспективным направлением развития является первичный рынок недвижимости, то есть рынок строящегося жилья. Отдельное внимание следует обратить на укрепление позиций, увеличение числа аккредитованных объектов и застройщиков, как в регионах, так и в Белгороде.Доля кредитов с просроченной задолженностью в общем объеме невелика, но имеет тенденцию роста.Делая выводы о системе ипотечного кредитования в России в целом, стоит отметить, что данное направление является относительно «молодым» по сравнению со странами Европы. И в настоящее время ипотечные отношения в России не достигли того масштаба и той зрелости, какими должны быть. Многие экспертыполагают, что проблема не в самой системе ипотечного кредитования, а в общих экономических показателях.Поэтому для решения жилищной проблемы в нашей стране необходимо либо обеспечить увеличение уровня доходов населения, либо рост объемов жилищного строительства, с целью снижения стоимости жилья. Список использованных источниковОб ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон РФ от 16.07.98 г. № 102-ФЗ.Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 30.11.1994 г. №51-ФЗ.Порядок предоставления ипотечных кредитов физическим лицам в Банке «БИНБАНК» (ПАО) от 27.07.2008 г.Положение по сопровождению ипотечных кредитов в Банке «БИНБАНК» (ПАО) от 10.08.2013 г.Черняк В.З., Довдиенко И.В. Ипотека. Управление. Организация. Учебное пособие. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2014 г., 463 с.КуликовА.Г. Ипотека и жилищный вопрос в России//Деньги и кредит. – 2010. - №11 – с.3-12КоростылеваТ.С. Сравнительный анализ систем ипотечного жилищного кредитования России, Европы и США // Финансы и кредит. – 2015. - №11. с.46-56ЯзыковА.Д., КамышевА.В., ЦыгановА.А. Ипотечное страхование как инструмент снижения кредитных рисков//Деньги и кредит. – 2014. - №3 – с.35-41ОселедецВ.М. Методические подходы к оценке финансовой емкости рынка ипотечного жилищного кредитования // Сибирская финансовая школа. – 2013. - №6. с.208-2014ЯнинВ.С. Ипотечное жилищное кредитование в России. 2014 год – абсолютный рекорд. Что дальше? // Деньги и кредит. – 2015. - №9 – с.48-51Сведения о жилищных кредитах, предосталвенных кредитными организациями физическим лицам. // Банковский бюллетень. – 2014. - №4 – с.135-136Сведения о жилищных кредитах, предосталвенных кредитными организациями физическим лицам. // Банковский бюллетень. – 2015. - №4 – с.141-142О состоянии рынка ипотечного жилищного кредитования в 2013 году.//Аналитические материалы ЦБ РФ. – 2013 г.О состоянии рынка ипотечного жилищного кредитования в 2013 году.//Аналитические материалы ЦБ РФ. – 2014 г.О состоянии рынка ипотечного жилищного кредитования в 2013 году.//Аналитические материалы ЦБ РФ. – 2015 г.Российская газета [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.rg.ru/2015/06/18/krediti-site-anons.htmlБелгородий социальный коммерческий банк «БИНБАНК» (ПАО) [Электронный ресурс]. Режим доступа: www.nskbl.ruАгентство по ипотечному жилищному кредитованию газета [Электронный ресурс]. Режим доступа:http://www.ahml.ru/Центральный Банк Российской Федерации [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.cbr.ru/Banki.ru [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.banki.ru/