Влияние рынка капитала на рынок недвижимости.

Строители и инвесторы не видят возможность получения относительно более высокой ставки доходности на инвестированный капитал при вложениях в недвижимость. Низкая ликвидность недвижимости в сочетании с увеличением коэффициента капитализации как платы за повышенный риск побуждает инвесторов рассматривать вероятные варианты вложения капитала в другие активы. Приток инвестиций на рынке недвижимости прекращается.
Тем не менее, капитал, кторый был инвестирован в строительство объектов доходной недвижимости в период их высокой инвестиционной привлекательности, является, в сущности, избыточным инвестированием, которое приводит к увеличению объемов предложения недвижимости в период, когда предложение начинает превышать спрос и арендная плата снижается. Данные процессы в еще большей степени стимулируют снижение арендной платы и последующий рост коэффициентов капитализации, что вызывает убытки у инвесторов в недвижимость. Данные взаимообусловленные процессы на рынке капитала и рынке недвижимости продолжаются до тех пор, пока не установится состояние равновесия на рынке недвижимости на новом уровне.
Подводя итоги, следует сказать, что для рынка недвижимости являются характерными следующие процессы:
- уровни арендной платы на рынке доходной недвижимости имеют устойчивую тенденцию к цикличности;
- стоимость объектов доходной недвижимости определяется факторами, которые действуют на рынке капитала;
- неизбежно циклическое избыточное инвестирование на рынке недвижимости;
- коэффициент капитализации определяет в краткосрочном периоде рыночную стоимость недвижимости, а в долгосрочном периоде – стоимость переоснащения или строительства объектов недвижимости, и относительная инвестиционная привлекательность недвижимости определяет стоимость недвижимости;
- рынок капитала определяет предложение недвижимости в долгосрочном периоде, а спрос на недвижимость – общеэкономическая конъюнктура;
- объекты недвижимости конкурируют на рынке недвижимости за более высокую ставку арендной платы, а на рынке капитала – за конкурентоспособную ставку доходности на инвестированный капитал.

Заключение

Следовательно, можно подвести следующие итоги.
Отметим, что снижение ставки процента по ипотечным займам, уменьшение рисков, повышение нормы амортизации (учитывается при налогообложении) ведут к повышению цен на жилье, повышению объемов нового строительства, рувеличению чистых инвестиций.
Повышение ставки по краткосрочным кредитам на строительство приводит к повышению расходов на строительство, снижению чистых инвестиций, повышению арендной платы, повышению цен на рынке недвижимости.
Повышение доходности государственных ценных бумаг приводит к относительному уменьшению доходности инвестиций в недвижимость, цены на недвижимость снижаются, уменьшаются объемы строительства, чистые инвестиции надают, арендная плата увеличивается.
Дотирование квартирной (арендной) платы приводит к ее искусственному завышению, искажению рыночной информации, которая поступает на рынок недвижимости как рынок капитала, что в итоге приводит к завышению цен на рынке.
Государственное строительство жилья (предоставление льгот строительным фирмам) приводит к превышению объемов строительства над теми размерами, которые востребованы рынком. В конечном итоге, это приводит к уменьшению арендной платы, падению цен на недвижимость, снижению объемов частных инвестиций в строительство и недвижимость (частные застройщики "выталкиваются" с рынка).

Список литературы

Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. 4-е изд., испр / А.Н. Асаул. — М.: АНО ИПЭВ, 2014. — 432 c.
Бердникова В.Н. Экономика недвижимости 2-е изд., испр. и доп. учебник и практикум для академического бакалавриата / В.Н. Бердникова. — Люберцы: Юрайт, 2016. — 190 c.
Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. В 2 т. Т.1. Общая модель рынка недвижимости и рынок прав аренды: Учебник. 8-е изд., пер. и доп. / В.А. Горемыкин. — Люберцы: Юрайт, 2016. — 472 c.
Коваленко Н.Я Экономика недвижимости / Н.Я Коваленко, Г.А. Петранева, А.Н. Родман. — М.: КолосС, 2007. — 240 c.
Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебник и практикум для академического бакалавриата / С.Н. Максимов. — Люберцы: Юрайт, 2016. — 402 c.
Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. 4-е изд., испр / А.Н. Асаул. — М.: АНО ИПЭВ, 2014. — 432 c.
Коваленко Н.Я Экономика недвижимости / Н.Я Коваленко, Г.А. Петранева, А.Н. Родман. — М.: КолосС, 2007. — 240 c.
Бердникова В.Н. Экономика недвижимости 2-е изд., испр. и доп. учебник и практикум для академического бакалавриата / В.Н. Бердникова. — Люберцы: Юрайт, 2016. — 190 c.














4




2