Финансовые аспекты бизнес-плана: содержание и разработка.

Рассмотрим рекомендуемые коммуникационные каналы более подробно (см. Рисунок 6).Рис. 6Доминирующая роль в комплексе маркетинговых коммуникацийпродвиженияпроектаорганизации распределительного склада негорючих материалов компании ООО ПромоНа сегодняшний день рекламное оформление фирменных магазинов (indoor и outdoor реклама) выполняет функции привлечения внимания покупателей, информирования о продвигаемых брендах, стимулирования продаж.Поскольку данный информационный канал демонстрирует высокую эффективность на текущий момент, его рекомендуется усилить.Важным элементом коммуникационного комплекса продвиженияпроектаорганизации распределительного склада негорючих материалов компании ООО Промоможет стать интернет-маркетинг.Продвижение проектаорганизации распределительного склада негорючих материалов компании ООО Промос помощью интернет-портала является достаточно перспективным направлением деятельности, поскольку позволяет значительно оптимизировать издержки и снизить себестоимость продаж, что особенно актуально в условиях кризиса. В связи с этим маркетинговая стратегия проектаорганизации распределительного склада негорючих материалов компании ООО Промодолжна бытьнаправлена на продвижение данного ресурса как коммуникационного канала и как канала продаж. С этой целью рекомендуется применять конкретные инструменты, описанные ниже.Генерация трафика из социальных сетей и тематических ресурсовДля привлечения дополнительного целевого трафика из социальных сетей и тематических сообществ рекомендуется проведение различного рода активаций. Это эффективный инструмент, не требующих больших затрат, но позволяющий привлечь внимание целевой аудитории и повысить ее активность. Конкретными формами таких активаций могут быть: проведение конкурсов среди подписчиков, например, конкурс на лучшее селфи, конкурс о лучшем отзыве и т.д. Победителей также рекомендуется выбирать с помощью интерактивного голосования в социальных сетях, что будет способствовать дополнительному распространению информации и активации большего числа участников сообщества.Создание и распространение видео-контентаВидео-контент— это мощный инструмент, привлекающий и удерживающий пользователей. По данным различных исследований, интернет- пользователи в десять раз чаще комментируют и распространяют видеоролики, чем контент другого типа. Это дает возможность использовать современные видео-хостинги в качестве мощной социальной платформы. С учетом особенностей позиционирования бренда рекомендуется использовать следующие виды видео-контента (см. Рисунок 7):− имиджевое видео, презентация новых коллекций, промо-ролики, видео-отзывы посетителей;− видео специальных мероприятий и т.д.;− обучающее видео: мастер-классы, видеокурсы, советы дизайнеров.Рис. 7Виды видео-контента в комплексе маркетинговых коммуникацийпроектаорганизации распределительного склада негорючих материалов компании ООО ПромоМобильные коммуникацииАктуальность могут представлять такие инструменты мобильных коммуникаций, как: − использование QR кодов. Размещение двухмерного кода на рекламных материалах, сувенирной продукции, а также в городской среде. Пользователь фотографирует код сотовым телефоном и получает ссылку на интернет-магазин или какую-то иную рекламную информацию;− использование возможностей LBS (геолокации). Например, организация квеста среди лояльных клиентов (см. Рисунок 8).Рис. 8Инструменты мобильных коммуникацийпроектаорганизации распределительного склада негорючих материалов компании ООО ПромоWOM – коммуникацииНа сегодняшний день одним из наиболее эффективных информационных каналов бренда является сарафанное радио— это, в частности, подтверждают данные, полученные в ходе анкетирования. Преимущество данного коммуникационного канала состоит в том, что он не требует инвестиций.Ниже представлены конкретные инструменты данного коммуникационного направления, которые позволят увеличить эффективность «сарафанного радио».− Программа позитивных отзывов.Рекомендуется создание специальной страницы на сайте для отзывов посетителей. Чтобы активизировать данное направление, можно провести конкурс на лучший видео-отзыв. Лучший отзыв рекомендуется выбирать с помощью открытого голосования, что также будет способствовать привлечению на сайт дополнительного трафика и лавинообразному распространению информации.− Виртуальные флэш-мобы. Виртуальный флэш-моб— это единовременное выполнение пользователями каких-то действий. Флэш-мобы отличаются коротким периодом действия событий и длительным обсуждением произошедшего, когда люди делятся с друзьями и знакомыми произошедшим, высказывают свое мнение. Именно это свойство и делает виртуальный флэш-моб уникальным инструментам воздействия на общественное мнение и способствует повышению узнаваемости бренда (см. Рисунок 9).Рис. 9Инструменты коммуникационного направленияПлощадкой для проведения виртуальных флэш-мобов могут стать профили в социальных сетях, а также тематические ресурсы и форумы. В качестве идей для виртуального флэш-моба с учетом специфики бренда предлагается: обмен фотографиями, обмен идеями и советами, размещение отзывов с заранее придуманным хэш-тэгом и т.п. Самые активные участники виртуальныхфлэш-мобов могут поощряться подарками от бренда.CRM-коммуникацииCRM(clientrelationmanagement) является эффективным инструментом,позволяющим реализовывать клиенто-ориентированнуюстратегию продвиженияпроектаорганизации распределительного склада негорючих материалов компании ООО Промо. Для того, чтобы использовать возможности CRM необязательно пользоваться дорогими программными продуктами, ориентированными преимущественно на крупные компании. Достаточно просто вести базу постоянных посетителей, анализировать динамику ее развития и изменения.В этом случае она станет основой для выстраивания эффективных коммуникаций в рамках клиентского PR. Рекомендуемыми инструментами данного направления являются:− адресная e-mail и SMS рассылка (новости бренда, специальные предложения, поздравления с праздниками и значимыми событиями);− специальные индивидуальные предложения и приглашения к знаменательным событиям (см. Рисунок 10).Рис. 10Инструменты CRM-коммуникациипроектаорганизации распределительного склада негорючих материалов компании ООО ПромоКросс-коммуникацииНаконец эффективным инструментом привлечения новых покупателей в условиях кризисного рынка могут стать кросс-коммуникационные мероприятия, проводимые совместно с другими участниками рынка, не являющимися основными конкурентами. В качестве участников таких партнерских программ можно рассматривать отраслевые бренды, магазины аксессуаров и т.д. Суть акции заключается во взаимном обмене рекламными материалами (буклетами, флаерами,рекламными листовками) для перекрестного распространения. Event-marketingСогласно данным проведенного социологического исследования, специальные мероприятия являются одним из ключевых коммуникационных каналов наряду с Интернетом для молодежной аудитории (25-29 лет). Эмоциональный контакт с аудиторией, который устанавливается во время мероприятия, дает универсальную возможность повлиять на целевую аудиторию тоньше и эффективнее.Создание специального приложения, для операционных систем Windows, Linux и Mac OS.Возможности специального приложенияпроектаорганизации распределительного склада негорючих материалов компании ООО Промо:объединение клиентов;привлечение клиентов;вовлечение клиентов;вербовка клиентов;монетизация;распространение скидок.3.5 Разработка плана реализации проектаВ данной части исследования мы представим план реализации проектаорганизации распределительного склада негорючих материалов компании ООО Промо (см. Таблицу 31).Таблица 31 План реализации проектаорганизации распределительного склада негорючих материалов компании ООО Промо№Задачи и Этапы реализации проекта(основное содержание этапа)Срок реализацииОтветственный(код задачи/предшественник CPM)1Разработка распоряжения о старте проекта3 дняA (Руководитель группы)2Определение целей и экономических задач проекта3 дняB (A) (Руководитель группы)3Определение бюджета проекта3 деньC (Руководитель группы)4Утверждение бюджета проекта2 днейD (B, A) (Руководитель группы)5Выбор поставщиков услуг2 днейE (C) (Руководитель группы)6Разработка графика работ6 деньF (D) (Руководитель группы)7Определение представителей компании3 дняG (F) (Руководитель группы)8Определение обязанностей представителей компании2 дняH (G) (Руководитель группы)9Выбор формата взаимодействия7 днейI (F) (Руководитель группы)10Ремонтные работы2 месяцаJ (I) (Руководитель группы)11Тестирование оборудования (обучение персонала)2 деньK (J) (Руководитель группы)12Ввод в эксплуатацию10 днейL (J) (Руководитель группы)13Запуск проекта2 деньM (L) (Руководитель группы)14Контроль проекта4 деньN (M) (Руководитель группы)15Отчет о финансовых затратах для бухгалтерии3 деньO (N) (Руководитель группы)16Корректировка7 днейP (O) (Руководитель группы)Далее, представим диаграмму Ганнта реализации проектаорганизации распределительного склада негорючих материалов компании ООО Промо(см. Рисунок 11).Рис. 11 Диаграмма Ганнта реализации проектаорганизации распределительного склада негорючих материалов компании ООО ПромоДалее, представим диаграмму CRP (Critical Path Method) реализации реализации проектаорганизации распределительного склада негорючих материалов компании ООО Промо(см. Рисунок 12).Рис. 12 ДиаграммаCRP (Critical Path Method) реализации проектаорганизации распределительного склада негорючих материалов компании ООО ПромоДалее, приступим оценке эффективностипроекта распределительного склада негорючих материалов.3.6 Оценка экономической эффективности проектаДля проведения финансовых расчетов нами была использована программа Excel, в которой был произведен расчет доходности проекта. Временная протяженность финансового анализа составляет 6,5 лет - с начала проектирования и строительства.С учетом существующей неопределенности в развитии рынка коммерческой недвижимости нами были осуществлены расчеты по трем различным сценариям:КонсервативныйБазовый (реалистический)Оптимистический.Данные сценарии различаются между собой прогнозным уровнем вакантных площадей, уровнем ставок капитализации при продаже объекта недвижимости, схемой возмещения НДС, уплаченного при капитальном строительстве, уровнем ежегодного изменения арендных ставок (инфляционный рост).Далее следует описание каждой составляющей финансового анализа.Прогноз денежных потоков от инвестиционной деятельностиНа основании нашего опыта проектирования и строительства мы рассчитали стоимость осуществления проектирования и строительно-монтажных работ. Наши коммерческие предложения по их осуществлению прилагаются.Поскольку отсутствуют точные технические условия на подключение объекта к сетям инженерных коммуникаций, соответствующая стоимость работ была рассчитана на основании среднерыночных данных.ПроектированиеНа основе данной концепции и составления ТЗ начинается этап архитектурного проектирования.Стадия "Проект" (утверждаемая часть)Исходя из приведенной выше концепции, стоимость проекта составит: 2 791 911 рублей (включая НДС 18%). Срок выполнения составит: 3 мес.Стадия "Рабочий проект"Стоимость рабочего проекта, включая НДС 18%, составит: 2 791 911 рублей.Срок выполнения составит: 3 мес.Прямые затратыСтроительные расходы можно условно разделить на четыре группы:базовые строительные расходы;расходы на подведение коммуникаций (электричество, отопление, водопровод, канализации);благоустройство территории.Базовые строительные работы включают в себя устройство фундамента, приобретение и монтаж конструкций (каркас, стены, кровля), заливка полов, устройство внутренних инженерных систем, отделочные работы, монтаж и устройство вертикальных коммуникаций. Общая сумма инвестиций на базовые строительные работы (с благоустройством) составит по данным привлеченной строительной компании 109,6 млн. Рублей (см. Таблицу 32)(см. Приложение 1).Стоимость подведения коммуникаций составляет по нашему опыту примерно 20% от базовых строительных затрат. Плата за подключение электроэнергии может составить 70 000 рублей за 1 кВт. Общая потребность в электричестве по площадке составляет 275 кВт. По данным Заказчика на площадке в наличии имеется 200 кВт. Общая стоимость подключения составляет 5 250 000 рублей.Резерв на непредвиденные расходыКак правило, данная статья расходов прогнозируется в размере 5-10% от общей суммы строительных затрат.Организация и управление проектомРасходы на службу технического заказчика обычно закладываются в размере не менее 3% от стоимости строительных затрат.Имеющееся предложение по выполнению функций Технического Заказчика, включая строительный надзор, составляет 2 151 100 рублей или 2,0% от стоимости строительно-монтажных работ.Сводный расчет инвестиций, необходимых для строительства объекта, приведен в таблице 33(см. Приложение 1).Общая сумма необходимых инвестиций составляет 128 844 тыс. рублей (с НДС) или 20 264 руб./кв. м.Распределение данных инвестиций по времени осуществлялось в соответствии с планируемым графиком строительства объекта.НДС к уплате по строительствуСовокупный налог на добавленную стоимость (НДС), увеличивающий на 18% расходы по проекту, подлежит возмещению после ввода объекта в эксплуатацию.Общая сумма НДС к уплате по строительству составила по нашим расчетам 19 654 тыс. рублей. Эта сумма была изначально включена в стоимость строительства объекта.Прогноз денежных потоков от операционной деятельностиПрогноз валового потенциального доходаМы выделяем три основных источника предполагаемого валового дохода от проекта:Оплата аренды складских и офисных площадейВозмещение операционных расходов и коммунальных платежейВозмещение налогов (налог на имущество, плата за землю)Предполагаемые ставки аренды и возмещения представлены в разделе «Стратегия реализации проекта».Несмотря на то, что платежи по аренде фактически начнутся раньше ввода объекта в эксплуатацию (уплата обеспечительных платежей), мы при анализе денежных потоков в соответствии с методом начисления прогнозировали поступления от аренды, начиная с ввода объекта в эксплуатацию, то есть даты фактического начала арендных отношений.Инфляционный ростУчитывая невозможность точного прогнозирования уровня инфляции в России и циклов в развитии рынка коммерческой недвижимости, нами были выбраны несколько сценариев изменения арендных ставок.В рамках консервативного и базового (реалистичного) в прогнозе предполагается ежегодное повышение арендных ставок на 10%, начиная со второго года функционирования нашего объекта. Этого уровня едва ли будет достаточно для компенсации уровня инфляции. По оптимистическому сценарию предполагается ежегодное повышение арендных ставок на 15%, начиная со второго года функционирования нашего объекта.График заполнения арендуемых помещенийУчитывая текущую и прогнозируемую ситуацию на рынке, мы предполагаем, что к вводу в эксплуатацию объекта будут заключены договора на 70% площадей объекта. С учетом существующего состояния рынка уровень вакантных площадей по консервативному сценарию прогноза будет стабильно находиться на достаточно высоком уровне в размере 20%.По базовому и оптимистическому сценарию прогноза предполагается снижение уровня вакантных площадей до 5%.Эффективный валовый доходВеличина эффективного (действительного) валового дохода показывает сумму платежей, которую действительно получит арендодатель с учетом прогнозируемых потерь от недозагрузки объекта и неплатежей.Текущие операционные расходыТекущие операционные расходы показывают всю сумму расходов на содержание площадей, которую будет нести арендодатель. Для прогноза мы взяли среднерыночную величину операционных расходов в размере 500 рублей на 1 кв. м арендуемой площади в год. Поскольку мы не предполагаем возможности извлечение дополнительных доходов от возмещения операционных расходов, данная величина в точности равна размеру возмещаемых арендаторов расходов. Учитывая также перспективы роста цен на услуги ЖКХ, мы прогнозировали ежегодный рост этой суммы в размере 10% в год.Резерв на непредвиденные расходыСоставляет 0,5% от потенциального валового дохода.Налог на имуществоНалог на имущество берется по ставке 2,2% от средней балансовой стоимости имущества.Чистый операционный доходПоказывает доход собственника от сдачи в аренду недвижимости за вычетом текущих затрат (операционных расходов) на содержание объекта недвижимости.Это доход от объекта до вычета налогов и платежей по обслуживанию долга.Прогноз денежных потоков от собственного капиталаАнализ денежных потоков от строительства и сдачи в аренду площадей объекта по разным сценариям прогноза (консервативный, базовый, оптимистический) приведены в приложениях 34-37(см. Приложение 1).Финансирование проектаВ соответствии с пожеланиями Заказчика и реально складывающейся ситуацией с кредитованием девелоперских проектов, мы предполагаем, что финансирование проекта будет осуществляться за счет собственных и привлеченных средств (внешний инвестор). Хотя привлечение кредитов уменьшает инвестиционную базу, обслуживание финансирования сокращает налогооблагаемую прибыль, что позитивно влияет на финансовые результаты проекта, мы не рассматривали вариант внешнего кредитования проекта.Денежные потоки для собственного капитала включают следующие компоненты:Уплата налога на прибыльЧистый операционный доход от аренды после уплаты налоговВозмещение НДС по строительствуФинансирование проекта за счет собственных средств заказчикаСтоимость объекта при перепродаже.Рассмотрим компоненты денежного потока для собственного капитала, которые не были упомянуты при описании доходов от арендыАмортизацияОпределяя ставку амортизации, мы исходили из предположения о 30-летнем экономическом сроке жизни Проекта. Таким образом, годовой износ по проекту был рассчитан по ставке в 3,0%.Налог на прибыльРазмер налога на прибыль был рассчитан по ставке 20% от налогооблагаемой прибыли (чистый операционный доход минус амортизационные отчисления)НДС к возмещениюНДС, уплаченный во время строительства, возмещается после сдачи объекта в эксплуатацию. По консервативному и базовому сценарию возмещение НДС осуществляется не единовременным платежом, а путем зачета входящего НДС. В результате полное возмещение НДС, уплаченного во время строительства, происходит только на 5-6 году проекта.По оптимистическому сценарию (предусмотренному кстати Налоговым кодексом РФ) возмещение НДС производится после ввода объекта в эксплуатацию в первом году функционирования нашего объекта.Денежный поток после налогообложенияДенежный поток после налогообложения рассчитывается по формуле: Чистый операционный доход минус комиссия по аренде минус выплаченные проценты по кредиту минус налог на прибыль плюс возмещение НДС.Для оценки потока доходов от реверсии (продажи объекта), которые владелец теоретически получит по окончании периода владения Проектом, нами был использован метод прямой капитализации для конвертации чистого дохода, приносимого Проектом на последнем году эксплуатации, в индикатор будущей стоимости объекта. Эта операция производится путем деления чистого операционного дохода (ЧОД) года, следующего за моментом предполагаемой продажи, на конечную ставку капитализации.При определении стоимости Проекта в постпрогнозный период мы исходили из вероятной продажи объекта после 5 лет эксплуатации объекта.Ставка капитализацииСтавкой капитализации называется любая ставка, используемая для превращения оцененного дохода в оцененную рыночную стоимость, то есть это ставка, показывающая отношение чистого операционного дохода к рыночной стоимости. Ставка капитализации, получаемая в момент покупки здания (отношение чистой текущей стоимости первого года эксплуатации к цене покупки) может считаться разницей между чистой ставкой дисконтирования, требуемой инвестором, и ожидаемым изменением в уровне доходов на протяжении экономической жизни здания. Докризисный размер ставки капитализации для складских площадей класса «В» в Московской области составлял 11,0-13,0 %. С началом кризиса и ростом неопределенности на рынке размер ставки капитализации начал расти и сейчас он в отдельных случаях может доходить до 18-20%.Тем не менее, по мере стабилизации рынка риски инвестирования в недвижимость будут снижаться, благодаря чему будет снижаться и размер ставки капитализации, особенно для объектов, обладающих серьезными конкурентными преимуществами. Поэтому для данного проекта по разным сценариям мы посчитали приемлемой величиной ставки капитализации – 12-13,0%.Расходы по продажеПредполагая продажу Проекта, мы оцениваем примерные издержки по продаже объекта в размере 2%. Данные издержки включают затраты на маркетинг, стоимость юридических и агентских услуг, затраты на регистрацию. Денежный поток от продажи объектаДля получения размера денежного потока от продажи объекта ЧОД делится на ставку капитализации. Результат уменьшается на расходы по продаже и величину налога на прибыль. В свою очередь налог на прибыль начисляется на разницу между стоимостью объекта и остаточной балансовой стоимостью объекта в конце проекта.Ниже приведены расчеты рыночной стоимости объекта и поступлений от продажи при различных сценариях нашего прогноза (см. Таблицу 38)(см. Приложение 1).Инвестиционный анализ проектаОпределение ставки дисконтированияСтавка дисконтирования - та средняя норма прибыли, которую получает инвестор при альтернативных капиталовложениях (инвестируя в другие объекты). Существует несколько способов определения ставки дисконта. В рамках данного анализа был использован способ кумулятивного построения – способ последовательного наращивания первой составляющей коэффициента капитализации, при котором в качестве базовой берется «безрисковая» ставка процента, и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости, такими как низкая ликвидность, риск недозагрузки и т.п. Недостаток этого способа в том, что большинство поправок носит субъективный характер. Этот недостаток может быть компенсирован увеличением количества анализируемой информации и совершенствованием процедуры ее обработки.В качестве «безрисковой» берется ставка процента в высоколиквидные активы, например, бумаги ГКО-ОФЗ. Согласно: данным ЦБ РФ долгосрочная доходность данных облигаций на 10 августа 2017 года составляла 10,35% годовых.К «безрисковой» процентной ставке добавляются процентные премии за риск. Расчет различных составляющих премии за риск приведен ниже.Поправка на низкую ликвидность.При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций. Данная премия вычисляется по формуле:П = Rб * L / Q (3.1)где:П – поправка на низкую ликвидность;Rб - безрисковая ставка (10,35%);L- период экспозиции (в месяцах). Период экспозиции примем равным 6 месяцам. Q- общее количество месяцев в году.Таким образом, надбавка за низкую ликвидность принимается равной 5,18%.Процентная премия за риск недозагрузки не суммируется, поскольку недозагрузка уже учтена при расчете чистого операционного дохода по объекту.Поправка на риск вложения в недвижимость.Компенсация за риск учитывает то обстоятельство, что вложения капитала в подобные объекты недвижимости имеют более высокие риски в отличие от «безрисковых» вложений. Поправка на инвестиционный менеджмент. Управление инвестициями в подобные объекты недвижимости с учетом их высокой доходности и, как следствие, высокой рискованности финансовых вложений требует определенных усилий (выбор варианта финансирования при управлении, отслеживание законодательных изменений, принятие решения о продаже или удержания объекта недвижимости и др.), которые должны компенсироваться путем включения в ставку премии за риск, связанный с управлением актива. С учетом типа недвижимости, и, учитывая, что анализируемый проект требует профессионального управления, нами определено значение 2,0%.Расчет ставки дисконта приведен в следующей таблице 39(см. Приложение 1).Исходя из этого, ставка дисконтирования принимается в размере 21,44% годовых.Показатели эффективности проектаНами был проведен оценка экономической эффективности проекта для инвестора по основным экономическим показателям: чистая приведенная стоимость (NPV), внутренняя ставка доходности (IRR), и окупаемость проекта (простая и дисконтированная).Результаты инвестиционного анализа по различным сценариям прогноза приведены ниже (см. Таблицу 40).Таблица 40 Результаты инвестиционного анализа по различным сценариям прогнозаКонсервативный сценарийБазовый сценарийОптимистический сценарийNPV (ставка - 21,4%)-14 446 3488 467 67440 684 096IRR17,9%23,4%30,0%Простой срок окупаемости, лет7,56,66,2Таким образом, по базовому и оптимистическому сценарию проект имеет очень хорошие показатели на рынке коммерческой недвижимости. По консервативному сценарию, проект имеет не очень хорошие показатели и может быть рекомендован к осуществлению только при изменении схемы его финансирования.Эффективность проекта при привлечении заемных ресурсовДополнительно мы рассмотрели возможности повышения эффективности проекта при консервативном сценарии прогноза с помощью привлечения заемных ресурсов. Привлечение внешнего финансирования уменьшает инвестиционную базу, обслуживание финансирования сокращает налогооблагаемую прибыль, что позитивно влияет на финансовые результаты проекта.Общая потребность в финансированииОпределим условия кредитования проекта, которые позволят увеличить эффективность проекта по консервативному сценарию ов в современных условиях.Величина кредита – 70% от стоимости проекта.Срок кредита – 7 летВалюта кредита – рубль.Процентная ставка по кредиту – 15,0 % годовых. Для получения положительного эффекта финансового левериджа ставка по кредиту должна быть ниже ставки доходности проекта при 100 %-ном собственном финансировании (17,9% по консервативному сценарию прогноза).Начисление процентов - ежемесячное.Финансирование проекта планируется за счет собственных и заемных средств (см. Таблицу 41)(см. Приложение 1).Для получения кредита в банке открывается кредитная линия. Кредитные транши выдаются заемщику в рамках выделенного на данный квартал кредитного лимита. Получение кредитных траншей будет осуществляться по мере наступления сроков оплаты услуг подрядчиков и поставщиков. Для получения очередного транша заемщик представляет в банк заявку установленного образца с указанием назначения соответствующего платежа.График финансирования проекта приведен в следующей таблице 42(см. Приложение 1).Погашение кредитаВыплаты процентов начинаются с момента получения первого транша кредита. Погашение основного тела кредита начинается с даты ввода объекта в эксплуатацию - 2 полугодие 2 года проекта. Полное погашение кредита осуществляется после продажи объекта (6,5 лет после начала проекта).Показатели эффективности проектаНами был проведен оценка экономической эффективности проекта для инвестора по консервативному сценарию прогноза при привлечении заемных средств, результаты которой представлены ниже (см. Таблицу 43)(см. Приложение 1).Таким образом, за счет положительного эффекта финансового левериджа (стоимость привлечения заемных ресурсов меньше доходности проекта на собственный капитал) при привлечении заемного финансирования экономические показатели проекта при консервативном варианте прогноза улучшаются.Проект при консервативном сценарии прогноза может быть рекомендован к осуществлению при получении интересных условий внешнего кредитования.3.7 Анализ и управление рисками проектаИдентификация рисковпроекта организации распределительного склада негорючих материалов компании ООО Промо представлена в таблице 44. Таблица 44 Идентификация рисковпроекта организации распределительного склада негорючих материалов компании ООО ПромоРискиВиды рисковМеры противодействия рискамПростые рискиНеустойчивость спросаНе зависит от проектаПоявление альтернативного продуктаПостоянный поиск новых видов Снижение цен конкурентамиВнедрение дисконтных карт (системы скидок)Увеличение объёма продаж у конкурентовРазработка услуг, пользующейся спросом. Расширение ассортимента Рост налоговНе зависит от предприятия Неплатежеспособность Не зависит от предприятия Рост цен на материалы и перевозкиПоиск новых поставщиковСоциальные рискиТрудности с набором квалифицированной силыВ районе нет недостатка в кадрах, в том числе и продавцовУгроза забастовкиПрактически не грозитНедостаточный уровень зарплатыВозможно повышение заработной платы. Разработка системы стимулирующих выплатКвалификация кадровВ районе работает училищеКроме того, возможны следующие риски:Порча продукции;Невыполнение контрактов;Потеря имущества (пожар, бедствие и так далее;Долги;Кража.Для страхования рисков предусматривается создание страхового фонда в размере 1% от себестоимости продукции, заключение договора страхования имущества и страхования контрактов.Проведем оценку рисков. Оценка проводилась по 100 бальной системе тремя экспертами по следующим критериям: 0 - риск несущественен; 25 - риск, скорее всего не реализуется; 50 - о наступлении события ничего сказать нельзя; 75 - риск, скорее всего, появиться; 100 - риск наверняка реализуется. Оценку представим в таблице 45.Таблица 45 Анализ рисковпроекта организации распределительного склада негорючих материалов компании ООО ПромоФактор, х изменение х, Δх% изменение NPV, % чувствительность важность фактора Цена за ед. прод. -10 -40 40 / 10 = 4 высокая Объём продаж -5 -20 20 / 5 = 4 высокая Плата за кредит +4 -10 10 / 4 = 2.5 средняя Стоимость сырья +7 -9 9 / 7 = 1.3 низкая В данной части мы произвели процедуру качественного анализа рисков проекта. Далее, приступим к процедуре оценки чувствительности рисков проекта.Интерпретация оценки чувствительности рисков проекта представлена в таблице 46.Таблица 46 Интерпретация оценки чувствительности рисков проектаВероятность низкая (менее 20%) средняя (от 20 до 60%) высокая (более 60%) низкая -возможно появление проблем, но они вряд ли приведут к срывам календарного плана, бюджета или нарушению качества продукта 3 3 2 средняя- возможно нарушение графика работ, превышение бюджета или ухудшение качества продукта 3 2 1 высокая- возможно значительное нарушение графика работ, превышение бюджета или ухудшение качества продукта 2 1 1 Далее, представим графическую модель оценки чувствительности рисков проекта (см. Рисунок 13).Рис. 13Графическая модель оценки чувствительности рисковВ данной части мы построили графическую модель оценки чувствительности рисков проекта. Далее, приступим к процедуре оценки количественного анализа рисков проекта.Планирование мероприятий по реагированию на рискипроекта организации распределительного склада негорючих материалов компании ООО Промо представлена в таблице 47.Таблица 47Планирование мероприятий по реагированию на рискипроекта организации распределительного склада негорючих материалов компании ООО ПромоПростой рискМероприятия, снижающие отрицательное воздействие рискаСнижение цен конкурентамиЦены фирмы ниже, чем у конкурентов, поэтому уменьшение числа покупателей маловероятно. Но цены можно снизить за счет увеличения объема продажРост цен программное обеспечениеУменьшение расходов на программное обеспечение. Рост налоговПовлиять не можемНедостаточный рост зарплатыЗаработную плату можно повысить за счет внедрения доплат за увеличение продажВ данной части мы провели процедуру планирования реагирования на риски проекта. Выводы по части исследования. На основании проведенного исследования, в данной части, можно прийти к выводу о том, что проект организации распределительного склада негорючих материалов компании ООО Промо является эффективным и может быть рекомендован к реализации.ЗаключениеАнализ инвестиционной деятельности предприятия дает возможность выделить ряд особенностей: 1. Она является главной формой обеспечение роста операционной деятельности предприятия и относительно ее целей и задач имеет подчиненный характер. Необходимо отметить, что главной стратегической задачей предприятия является обеспечение условий для повышения операционной прибыли. считаем, основными путями его получения являются: рост операционных доходов при наращивании объема производственно-сбытовой деятельности; снижение удельных операционных расходов (своевременная замена физически изношенного оборудования; восстановление морально устаревших бедствий производственных основных средств и нематериальных активов и т.п.).2. Формы и методы инвестиционной деятельности значительно меньшей степени чем его операционная деятельность зависят от отраслевой направленности предприятия. 3. В инвестиционной деятельности предприятия объемы характеризуются существенной неравномерностью по отдельным периодам. Заметим, что цикличность масштабов этой деятельности определяется рядом условий - необходимость предварительного накопления финансовых средств (инвестиционных ресурсов) для начала реализации крупных инвестиционных проектов в благоприятных внешних условиях, для существенных "инвестиционных рывков".4. Инвестиционная прибыль (а также другие формы эффекта от инвестиций) в процессе его инвестиционной деятельности формируется так называемым "лагом запаздывания". Следует отметить, что между затратами инвестиционных ресурсов и получением инвестиционной прибыли проходит, как правило, достаточно значительный период времени, определяет долгосрочный характер этих расходов. Список литературыБочаров В.В. Инвестиционный менеджмент. – СПб.: Издательство «Питер», 2013. – 160 с. Голов Р.С., Балдин К.В., Передеряев И.И., Рукосуев А.В. Инвестиционное проектирование. Учебник. М.: "Дашков и К", 2013. 368 с. Головань С.И., Спиридонов М.А. Бизнес-планирование и инвестирование. Учебник. Ростов н/Д, Феникс, 2015. – 302 с. Грачева М.В. Риск-анализ инвестиционного проекта // М: Юнити-Дана, 2016, 352 с. Золотогоров В.Г. Инвестиционное проектирование: Учеб. пособие. – Мн.: ИП «Экоперспектива», 2016. – 463 с. Иванова Н.Н., Осадчая Н.А. Экономическая оценка инвестиций: Учебное пособие (Серия «Высшее образование») – Ростов н/Д: Феникс, 2015. – 224 с. Игонина Л.Л. Инвестиции: Учеб. пособие / Л.Л. Игонина; под ред. д-ра экон. наук, проф. В.А. Слепова. – М.: Экономистъ, 2015. – 478 с. Липсиц И.В., Коссов В.В. Инвестиционный проект: методы подготовки и анализа. Учебно-справочное пособие. – М.: Издательство БЕК, 2017. – 304 с. Липсиц И.В., Коссов В.В. Экономический анализ реальных инвестиций: Учеб. пособие. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Экономистъ, 2015. – 347 с. Мыльник В.В. Инвестиционный менеджмент: Учебное пособие . – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Академический Проект, 2012. – 272 с. Непомнящий Е.Г. Инвестиционное проектирование: Учебное пособие. Таганрог: ТРТУ, 2013. 262 с. Перевощиков Ю.С. Управление проектами в машиностроении. М.: "Инфра-М", 2016. 233 с. Румянцева А.В. Экономическая оценка инвестиционных проектов: учебное пособие / А.В. Румянцева. Екатеринбург: УГТУ-УПИ, 2015. 117с.Сироткин С.А. Финансовый менеджмент на предприятии: учебник / С.А. Сироткин, Н.Р. Кельчевская. Екатеринбург: УГТУ-УПИ, 2015. 307с. Сироткин С.А. Экономическая оценка инвестиций как основа стратегического развития на предприятии / С.А. Сироткин, Н.Р. Кельчевская, К.А. Выварец. Екатеринбург: УГТУ-УПИ, 2017. 235 с. Теслюк Л.М., Румянцева А.В. Оценка эффективности инвестиционного проекта: Учебное электронное текстовое издание. Екатеринбург 2015Батьковский А.М. Анализ финансовых аспектов стратегического инвестиционного планирования, развития предприятий оборонно-промышленного комплекса // Институциональные и инфраструктурные аспекты развития экономических наук. Сборник статей Международной научно-практической конференции 10.02.2016 Научного центра "Аэтерна". Уфа: "Аэтерна", 2016Будич А.П., Строкин К.Б., Феофанов С.В. Методические подходы к оценке экономической эффективности системы управления рисками инвестиционного портфеля в условиях кризиса // Современные технологии управления. 2015. No 11 Гатина Л.Н. Совершенствование управления инвестиционными проектами на промышленных предприятиях // Социально-экономические явления и процессы. 2015Карибский А.В., Шишорин Ю.Р., Юрченко С.С. Финансово-экономический анализ и оценка эффективности инвестиционных проектов и программ. Часть I. // Автоматика и телемеханика. 2013. No 6 Краюхин Г.А. Управление инновационными и инвестиционными процессами формирования и развития промышленных предприятий // Экономическое возрождение России. 2015. No 2 Кривцов А.И. Логика оценки и анализа инвестиционных проектов // Вестник университета (Государственный университет управления). 2016. No 6. Кулешов С.А. Инвестиционное планирование в системе внутрифирменного планирования на предприятии // Микроэкономика. 2012 No 4 25. Проектный бизнес / С. А. Мишин. – Москва: Астрель, 2006. – 428 с.26. Моляков, Д. С. Теория финансов предприятия: учеб. пособие / Д. С. Моляков, Е. И. Шохин. - Москва: Финансы и статистика, 2010. - 112 с.27. Негашев, Е. В. Анализ финансов предприятия в условиях рынка: учеб. пособие / Е. В. Негашев. – Москва: Высш. шк., 2015. –192 с.28. Сергеев, И. В. Экономика предприятия: учеб. пособие для вузов / И. В. Сергеев. –2-е Изд. – Москва: Финансы и статистика, 2011. – 304 с.29. Как читать баланс / В.В. Ковалев. - Москва: Финансы и статистика, 2013. - 214 с.30. Пять стадий управления проектом: Практическое руководство по планированию и реализации / Д. Вайс, Р. Высоки. – Москва: Омега, 2015. – 145 с.31. Головина, Т. А. Теоретико-методические аспекты учета и планирования прибыли в деятельности предприятия / Т. А. Головина // Бухгалтерская газета. - 2010. - №3. - С. 112-12332. Экономический анализ хозяйственной деятельности предприятий и объединений / С. Б. Берногльц. – Москва: ЮНИТИ-ДАНА, 2013. - 541 с. 33. Скреба, Н. Н. Бизнес-планирование в торговле. Методические подходы и практические рекомендации: учеб. пособие / Н. Н. Скреба, И. М. Микулич, Р. П. Валевич. – Минск: БГЭУ, 2000. – 216 с.34. База данных управленческой отчетности ООО Промо