сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости

Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.СДП = ЧОД / ККАП, (3)где СДП – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс. р.;ЧОД – чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс. р.;ККАП – коэффициент капитализации.Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах по форме табл. 10.Таблица 10.Отчет о доходах и расходахПоказателиСумма, р.Порядок расчетаПВД320*160*12=614400Убытки307205% от ПВД, т.к. объект можно продать в быстрые срокиЭВД614400-30720=583680ПВД-убыткиОР:– налог на землю2*160*4=128012 р./м2 площади земли/квартал для цен., 7 – с/о, 2 – отд.– налог на имущество(2396,8-179,76)*0,02=44,342 % в год от СНС с учетом износа– коммунальные расходы40*160*12=7680040 р./м2/мес.– расходы на управление583680*0,15=8755215 % от ЭВД – для остальных– страхование0,001*2396,8=2,40,1 % от СНС в год– обеспечение безопасности614400*0,15=9216015 % от ПВДРезервы2396,8*0,02=47,942 % от СНС в годЧОД583680-1280-44,34-76800-87552-2,4-92160-47,94=325793,32Расчет коэффициента капитализацииБезрисковая ставка (Значения кривой бескупонной доходности государственных облигаций (% годовых)= 7,5% Риск низкой ликвидности = 2%. Оцениваемый объект обладает хорошей ликвидностью.Риск вложения в недвижимость = 4%, т.к. оцениваемый объект недвижимости находится в хорошем состоянии.Риск инвестиционного менеджмента = 7%, т.к. сегодня цены на недвижимость падают.Оставшийся срок полезной жизни объекта принимается равным от 30 годам. Нвозврата капитала = 100/30=3,33%.Коэффициент капитализации рассчитывается по форме табл. 11.Таблица 11.Расчет коэффициента капитализацииСоставляющие ККАПЗначение*, %Безрисковая ставка7,5Риск низкой ликвидности2Риск вложения в недвижимость4Риск инвестиционного менеджмента7Норма возврата капитала3,33Итого ККАП23,83СДП = 325793,32/ 0,2383 = 1367156,2 руб. или 1367,16 тыс. руб.Стоимость объекта оценки, рассчитанная с применением доходного подхода составляет 1367,16 тыс. руб.4. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимостиДля каждого из подходов к оценке выбирается вес:затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 5 %, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками;анализ проводился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес подхода сравнительного анализа продаж в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 85 %;оцениваемый объект относится к доходной недвижимости. Однако использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть неточны, поэтому вес доходного подхода выше, чем затратного, и ниже, чем подхода сравнительного анализа продаж, и принимается равным 10 %.Данные о сведении полученных результатов в итоговую стоимость оцениваемого объекта заносятся в табл. 12.Таблица 12.Расчет рыночной стоимости объекта недвижимостиПодходы к оценке недвижимостиСтоимость, тыс. р.Весовой коэффициентЗатратный2946,770,05Сравнительный1539,200,85Доходный1367,160,10Рыночная стоимость1592,371Вывод: рыночная стоимость объекта оценки – одноэтажное необорудованное здание административного назначения площадью 160 кв.м., расположенного на земельном участке площадью 532 кв.м., составляет 1 592 370 (Один миллион пятьсот девяносто две тысячи триста семьдесят) рублей.ЗаключениеНа сегодняшний день оценка объектов недвижимости осуществляется с учетом того, что любая недвижимость представляет собой определенный товар. И как оценка любого товара,  оценка стоимости недвижимого имущества должна производиться максимально грамотно и взвешенно, чтобы в результате заказчик получил квалифицированный отчет о рыночной стоимости недвижимости на основании оценки недвижимости, и полезные рекомендации по способам её использования.Любая недвижимость, оценка которой потребуется, имеет ряд особенностей, которые обязательно учитываются в процессе оценки. Причем эти особенности настолько разнообразны, что лишь настоящий профессионал в оценочной деятельности сможет представить взвешенный акт оценки любого вида недвижимости, в котором будут учтены все нюансы того или иного объекта.В итоге проведенных исследований рынка продаж, расчетов и заключений, основанных на опыте и профессиональных знаниях, оценщик делает вывод: рыночная стоимость объекта оценки – одноэтажное необорудованное здание административного назначения площадью 160 кв.м., расположенного на земельном участке площадью 532 кв.м., составляет 1 592 370 (Один миллион пятьсот девяносто две тысячи триста семьдесят) рублей..Список литературыГражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N51-ФЗ (ред. от 05.05.2014) Федеральный закон от 29.07.1998 N135-ФЗ (ред. от 21.07.2015) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».Международные стандарты оценки, 2011. - М.: РОО, 2013.Свод стандартов оценки 2010 Общероссийской общественной организации «РОССИЙСКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ». - М.: РОО, 2015.Архипова К.А., Тронин С.А. Понятие и принципы оценки стоимости недвижимости // Поиск (Волгоград). – 2017. - №1. – С.137-139.Асаул А.Н. Оценка объектов недвижимости. – М.: Проспект, 2017. – 384с.Бердникова В.Н. Экономика недвижимости: Учебник и практикум. – 2-е изд. – М.: Юрайт, 2017. – 192с.Бикулова А.С. Особенности применения сравнительного подхода при оценке стоимости объектов недвижимости // Вестник профессионального бухгалтера. – 2016. - №4-6. – С.130-135.Богданова Т.В., Бочарова О.Ф. Доходный подход к оценке недвижимости в современных условиях // Единство и идентичность науки: проблемы и пути решения: сборник статей Международной научно-практической конференции. – 2017. – С.19-23.Будник В.В. Анализ оценки объектов градостроения по затратному, сравнительному и доходному методам // Инфраструктурные отрасли экономики: проблемы и перспективы развития. – 2016. - №12. – С.77-81.Жеребцова Ю.А. Сравнительный подход в оценке недвижимости // NovaInfo.Ru. – 2017. – Т.1. - №60. – С.476-481.Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. – М.: КноРус, 2017. – 344с.Рисунок 1 - Схематичное расположение и размеры земельного участка и здания