Ипотечное кредитование в России: регулирование и надзор

В качестве негативного фактора, влияющего на рынок ипотечных займов – недостаток доступного жилья. До начала кризиса строились и пользовались спросом квартиры большой площади. Небольшие квартиры были раскуплены довольно быстро и продолжают пользоваться спросом сейчас, но на рынке наблюдается их явный недостаток.Это приводит к тому, что потенциальный клиент взял бы кредит на ипотеку, но подходящей квартиры найти не может. Вместе с тем, жилые дома постепенно достраиваются и предложение небольших квартир появляется.Рост ипотечного кредитования может стать достаточно яркой иллюстрацией экономического развития страны.Низкие ожидания инфляции. В настоящее время Министерство экономического развития РФ прогнозирует уровень инфляции в размере 4-5% в год. Такие значения позволяют Центральному Банку РФ и дальше сокращать процентную ставку, что повлечет за собой и уменьшение ипотечной ставки.Таким образом, в ближайшие годы эксперты и специалисты ожидают рост ипотечного кредитования. Это обусловлено повышением финансовой стабильности в стране, наличию программ государственной поддержке.С целью минимизации потерь от реализации портфельного кредитного риска и защиты кредиторов и вкладчиков ПАО«Сбербанк» обеспечивает формирование в полном объеме резервов для возмещения возможных потерь по кредитным операциям. С целью расчета объема резерва под кредитные риски банк осуществляет анализ кредитного портфеля и классификацию кредитных операций в соответствии с требованиями положения «О порядке расчета резерва для возмещения возможных потерь по кредитным операциям банков», по следующим критериям: оценка финансового состояния заемщика; состояние обслуживания заемщиком кредитной задолженности по основному долгу и процентам; уровень обеспечения кредитной операции. Одним из важнейших инструментов управления кредитным портфелем ПАО«Сбербанк» является контроль за кредитными операциями. В механизме ПАО«Сбербанк» на уровне центрального офиса контрольные функции возложены на ревизионную комиссию, а на уровне региональных управлений - на отдел ревизии и контроля, отдел внутреннего аудита, а также отдел по риск-менеджмента, отделы розничного и корпоративного бизнеса, отдел по работе с проблемными активами, в пределах их компетенции. Основной целью контроля кредитного портфеля является обеспечение сохранения качества сформированного кредитного портфеля и недопущения повышения портфельного кредитного риска сверх установленного уровня. Контроль кредитного портфеля в ПАО«Сбербанк» реализуется по двум основным направлениям: своевременное выявление проблемных кредитов, отраслей, географических областей, то есть кредитный мониторинг; проверка соответствия действий кредитных работников основным требованиям кредитной политики банка и другим внутрибанковским нормативным документам. В состав системы контроля кредитного портфеля ПАО«Сбербанк» входят три составляющие: установление норм и нормативов кредитной деятельности, оценка их выполнения и корректировки отклонений от установленных норм и нормативов.Основой контроля кредитного портфеля ПАО«Сбербанк» является разработка и установление норм и нормативов кредитной деятельности. В процессе контроля состояние кредитного портфеля постоянно сравнивается с установленными нормативными значениями, при появлении отклонений ответственными структурными подразделениями принимаются соответствующие действия для возвращения с установленными нормативами. Неправильное установление норм и нормативов нивелирует необходимость проведения остальных составляющих контроля. В рамках контроля кредитного портфеля осуществляется контроль за кредитным риском, который включает: контроль за соблюдением установленных лимитов по кредитным операциям;контроль за правильностью и своевременностью классификации ссуд; контроль за правильностью формирования резервов по кредитным операциям; надлежащая подготовка персонала. Важным направлением контроля кредитного портфеля ПАО«Сбербанк» является кредитный мониторинг. Мониторинг предоставленных кредитов заключается в постоянном отслеживании в течение срока действия кредитного соглашения путей и способов погашения задолженности, выявление и оценка факторов повышения кредитного риска, контроль за полным и своевременным погашением заемщиком обязательств по кредитному соглашению, расчета резерва по кредитной операции. Процедура кредитного мониторинга ПАО«Сбербанк» предусматривает: ежемесячную оценку состояния погашения кредита и уплаты процентов, состояния обеспечения, в течение действия кредитного договора, а также классификацию каждой кредитной операции по степени риска и расчет резерва для возмещения возможных потерь по кредитным операциям; оценку кредитоспособности заемщика в сроки, предусмотренные нормативно-правовыми актами ЦБ РФ, внутрибанковскими нормативными документами и в случае возникновения проблем с погашением кредита или уплатой процентов, в том числе при отсрочке кредита с изменением конечного срока погашения, установленного кредитным договором; систематизацию результатов анализа кредитоспособности заемщика и классификации кредитных операций по каждому заемщику в рабочих документах и включения их в инвентаризации кредитного портфеля, которая составляется ежемесячно. В рамках контроля за кредитным портфелем осуществляется проверка соответствия действий кредитных работников основным требованиям кредитной политики и других внутрибанковских документов. Реализация данного направления обеспечивает соблюдение банковскими работниками кредитной дисциплины. Следовательно, эффективность механизма управления кредитным портфелем ПАО«Сбербанк» в значительной степени зависит от эффективности инструментов и методов планирования, анализа, оценки и контроля. ЗАКЛЮЧЕНИЕВ результате проведенного исследования были сделаны следующие выводы.Существует несколько различных моделей организации ипотечного кредитования. Выделяют двухуровневую (классическую) модели ипотечного кредитования, при которой банками права требования по выданным ипотечным займам переуступаются специализированным ипотечным агентствам. Государством предпринимаются меры по стимулированию ипотечного кредитования – разрабатываются государственные программы и концепции, среди которых можно выделить: «Жилье для российской семьи» и «Доступное жилье». Для поддержания ипотечного жилищного кредитования государством разработались государственные программы, например, программа субсидирования ипотеки. По программе было выделено 20 млрд рублей на субсидирование процентных ставок по ипотеке. Результатом стала выдача 400 тыс. ипотечных кредитов. Анализ кредитного портфеля банка позволяет оперативно использовать данные о состоянии портфеля для принятия управленческих решений по вопросам координации кредитной деятельности. Постоянный контроль помогает менеджерам заранее выявить проблемные кредиты, а также проверить соответствие действий кредитных работников основным требованиям кредитной политики банка. С целью минимизации кредитного риска в банке разработана система управления кредитным риском, которая включает лимитирование, диверсификацию, резервирование, страхование кредитных рисков. Для повышения эффективности ипотечного кредитования можно предложить внедрение новой схемы коммуникаций, позволяющая оперативно реагировать на полученную обратную связь от клиента об его отношении к предложенному продукту. Мероприятие позволит повысить охват клиентов новыми предложениями кредитных продуктов и объем выданных кредитов.СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫГражданский кодекс РФ от 18.12.2006 N 230-ФЗ - Часть 4 // СПС «Консультант Плюс».Центральный банк Российской Федерации: [Электронный ресурс]. URL: http://www.cbr.ru/.(Дата обращения21.03.2019).Распоряжение Правительства РФ от 15.04.2014 г. №323.Постановление Правительства РФ от 05.05.2014 №404 «О некоторых вопросах реализации программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» [Электронный ресурс] / Консультант-плюс. – 1999-2015. – Электрон. дан. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 21.03.2019).БаширинаЕ.Н., Фирсова Н.В. Ключевые признаки договора об ипотеке // Территория инноваций. 2018. № 4 (20). С. 99-101. Бевзенко Р.С.Дело об ипотеке незарегистрированного здания // Вестник экономического правосудия Российской Федерации (2500-2643). 2017. № 9. С. 6-12.Бевзенко Р.С. Эффект залога из ареста в банкротстве собственника арестованной вещи // Вестник экономического правосудия Российской Федерации (2500-2643). 2017. № 4. С. 9-17.БелянскийС.С., Мезенцева Е.С.Кредитная измена или как снизить ставку по своей ипотеке // Бенефициар. 2017. № 11. С. 13-15.БикмурзинаА.В.Особенности ипотеки как механизма обеспечения жильем, плюсы и минусы // В сборнике: рыночная трансформация экономики россии: проблемы, перспективы, пути развития сборник статей Международной научнопрактической конференции. 2017. С. 28-30.БозиеваЮ.Г., НастеваЖ.Х.Основания и порядок обращения взыскания на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки // NovaInfo.Ru. 2017. Т. 2. № 59. С. 279-282.Бочарникова К.В. «Колизионный вопрос» в деле об обращении взыскания на недвижимое имущество, находящееся в залоге // Юрист. 2017. № 5. С. 16-20.ВащукВ.А., ТлишеваН.А.Ипотека как инструмент удовлетворения жилищных потребностей населения // В сборнике: инновационное развитие экономики: российский и зарубежный опыт сборник статей по итогам Международной научно-практической конференции. 2017. С. 39-45. Воротников А.М.Возможности механизма «инфраструктурной ипотеки» в финансировании проектов городского развития российской федерации // Журнал экономических исследований. 2017. Т. 3. № 11. С. 46-54.Глухов С.Ю., ШматкоА.Д.Влияние государственных программ на доступность приобретаемого в ипотеку жилья в России // Экономика и предпринимательство. 2017. № 9-1 (86-1). С. 995-1002.Горбачева А.А. Ипотечное кредитование на территории Краснодарского края // В сборнике: новый путь российской экономики: импортозамещение, инновационность, экономическая безопасность сборник статей по итогам Международной научно-практической конференции. 2019. С. 56-58.Григорьева А.Г. Особенности прав и обязанностей сторон по договору об ипотеке // Горизонты гуманитарного знания. 2018. № 1. С. 123-129. Григорян Г.П. Правовая природа права залога основания возникновения и прекращения залога по российскому гражданскому законодательству // Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук. 2017. № 4-4. С. 59-61. Губенков В.А.Обращение взыскания на предмет ипотеки // Вестник Нижегородской правовой академии. 2017. № 12 (12). С. 68-70. Гуляева О.А.Институт ипотеки коммерческой недвижимости как перспективный механизм инвестирования в основной капитал малым бизнесом // Вестник Тульского филиала Финуниверситета. 2017. № 1. С. 287-291.Гусейнов А.И.Обеспечение ипотекой обязательств по распоряжению правами на результаты интеллектуальной деятельности // В сборнике: правовая защита интеллектуальной собственности: проблемы теории и практики Сборник материалов. 2017. С. 95-97. Демешко А.Н. Льготы по ипотеке - элемент конкурентоспособности экономического роста регионов // В сборнике: механизм обеспечения конкурентоспособности и качества экономического роста региона в условиях модернизации экономики сборник статей Международной научно-практической конференции. 2018. С. 63-66. ДюсегалиеваС.Б., Сарсенбаев А.Ипотека как форма имущественного обеспечения обязательств должника // В сборнике: развитие науки и образования на современном этапе материалы Международных научно-практических конференций : в 2 ч.. 2017. С. 61-63.Ермилова М.И.Ипотека как основной источник финансирования приобретения жилья в европе // В сборнике: Современные проблемы образования и науки Сборник статей Международной научно-практической конференции. 2017. С. 19-23.ЗалевскийВ.Г. Проблемы применения положений о залоге в силу закона в отношении общего имущества супругов // Законодательство. 2017. № 4. С. 19-22. ЗемлянниковаГ.А. Правовое регулирование залога: основания возникновения залога, субъекты залоговых отношений // В сборнике: Современная юридическая наука и практика: актуальные проблемы Сборник научных статей (по материалам II Международного форума магистрантов, аспирантов и молодых ученых). 2017. С. 74-78.Ипотека: цифры и факты // Финансы Башкортостана. 2017. № 4 (075). С. 85-87.К вопросу о возникновения права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи и ипотеки / Журавский Е.Е., Михеева М.А., Бочкова В. // Высшая школа. 2017. Т. 1. № 2. С. 30-33. Караваева Ю.С. Проблемы просроченной задолженности по ипотеке в банковском секторе региональной экономики // В сборнике: Российская наука в современном мире Сборник статей XIV международной научно-практической конференции. 2018. С. 177-181.КарчевскийК.А. Обеспечение права на личную неприкосновенность и свободу при избрании меры пресечения в виде залога // В сборнике: Права и свободы человека в контексте развития современного государства Материалы Всероссийской научно-практической конференции. 2017. С. 138-141.Ковалева А.Ю. Распоряжение квартирой, обремененной ипотекой // В сборнике: Материалы IV Ежегодных международных научно-практических чтений Ставропольского института кооперации (филиала) БУКЭП Сборник IV международных конференций профессорско-преподавательского состава и аспирантов Ставропольского института кооперации (филиала) БУКЭП. Под общей редакцией В.Н. Глаза, Д.А. Кузьминова. 2018. С. 129-131. КолтыгинР.Д. Обеспеченное залогом требование. В книге: Современные проблемы правотворчества и правоприменения Материалы Всероссийской студенческой научно-практической конференции. Ответственный редактор С.И. Суслова, А.П. Ушакова. 2017. С. 123-126.Кудрявцева Л.В., ДроботЕ.И. Правовая природа залога как средства обеспечения обязательств // Инновационная наука. 2017. Т. 4. № 4. С. 118-120.ЛенковскаяР.Р. Перевод долга по обязательству, обеспеченному залогом // В сборнике: Частноправовые проблемы в контексте развития современного законодательства Сборник статей по итогам научно-практического семинара. 2017. С. 85-88.МехонцеваА.А. Проблема отражения принципа целевого использования земель в федеральном законе «об ипотеке (залоге недвижимости)» // В сборнике: Эволюция российского права Материалы XVI Международной научной конференции молодых ученых и студентов. Уральский государственный юридический университет. 2018. С. 264-266. Мочалова В.А. Еще раз к вопросу о содержании и правовой природе права залога применительно к ипотечным правоотношениям // Научная дискуссия: вопросы юриспруденции. 2017. № 4 (55). С. 37-48.Мочалова Е.Б. Развитие методов оценки залога будущего урожая при кредитовании предприятий аграрного сектора // Москва, 2017.НетишинскаяЛ.Ф., Романенко О.А. К вопросу о предмете залога // Успехи современной науки. 2017. Т. 6. № 1. С. 6-8.НехайчукД.В., ЧелебиджановаТ.С. Об оценочных операциях залогового имущества //Инновационная наука. – 2016. № 2-2(14). – С. 59-64.Новрузова Г.А. Проблемы и перспективы ипотечного жилищного кредитования // В сборнике: экономическое развитие общества в современных кризисных условиях сборник статей Международной научно-практической конференции. 2019. С. 132-135.НурмухаметовР.К. Ипотечное кредитование - важный фактор решения жилищной проблемы в Тульской области // Вестник Тульского филиала Финуниверситета. 2019. № 1. С. 39-45. Плешанова О.П. Эластичность vs специальность залога // Вестник экономического правосудия Российской Федерации (2500-2643). 2017. № 1. С. 4-8.Прекратится ли обязательство по ипотеке с погашением кредита в случае, если срок действия договора по ипотеке превышает срок действия кредитного договора? // Банковское дело. 2018. № 1. С. 88-91. Рассказова Н.Ю. О сохранении залога после задавнивания обеспеченного требования // Вестник экономического правосудия Российской Федерации (2500-2643). 2017. № 1. С. 9-13.Романова А.А. Виды залога // Научный альманах. 2017. № 1-1 (27). С. 281-284.Руднева В.Д. Проблемы и перспективы правового регулирования залога недвижимости // В сборнике: Новые информационные технологии в науке сборник статей международной научно-практической конференции: в 3 частях. 2017. С. 48-50.Савинова В.А., Погодина Е.В. Теория и практика оценки стоимости предмета залога // Вестник Самарского государственного экономического университета. – 2015. № 10 (132). – С. 87-93.Сафиуллина Ю.В., Ахметова А.Т. Особенности правовой структуры договора об ипотеке и проблемы государственной регистрации договора об ипотеке // Синергия Наук. 2018. № 19. С. 1233-1237.Царева Ю.В. Проблемы, связанные с использованием в качестве предмета залога движимого и недвижимого имущества // Юристъ - Правоведъ. 2017. № 1 (80). С. 129-133.Черная А.В. Управление риском досрочного погашения при ипотечном кредитовании // В сборнике: роль и место информационных технологий в современной науке сборник статей Международной научно-практической конференции. 2019. С. 206-210. Чернова В.М. Ключевые участники рынка ипотечного кредитования в РФ апреле 2018 года // В сборнике: новый путь российской экономики: импортозамещение, инновационность, экономическая безопасность сборник статей по итогам Международной научно-практической конференции. 2019. С. 224-228.Шубина А.А. Особенности определения залоговой стоимости имущества в банковской деятельности // Ученые записки Череповецкого государственного университета. – 2015. № 2. – С. 26-29.