Учёт экологических факторов при установлении цены объектов недвижимости

руб. – цена за квадратный метр аналога № 1;6 000 млн.руб. /16 000 м 2 = 37,50 тыс.руб. – цена за квадратный метр аналога № 2;Корректируем стоимость с учетом экологических факторов, в зависимости от площади: 7 000 млн. руб. + 63,63*3 = 7 191 млн.руб.6 000 млн. руб. - 37,5*2 +30% = 5 925 млн.руб.Средняя цена, по которой можно продать исследуемы объект, с учетом корректировок на различные факторы: (7 191 млн.руб. + 5 925 млн.руб.) / 2 = 6 558 млн.руб.Итак, мы выяснили, что при продаже данного объекта, средняя цена, по которой его можно продать, с учетом влияния экологических факторов составит 6 558 млн.руб. Цена рассчитана исходя из схожих объектов, проданных в последнее время на рынке недвижимости.Наглядно влияние экологических факторов на формирование стоимости объекта недвижимости представлено на графике (см. рис. 1).На среднюю стоимость данного объекта оказали положительное влияние такие экологические факторы как: наличие рядом леса, водоема, ухоженные ландшафт и доступность подъездного пути.Рисунок 2. Влияние экологических факторов на формирование стоимости объекта недвижимостиОтрицательное влияние оказало то, что в пределах участка требуется произвести работы по вырубке некоторых насаждений, что потребует дополнительных затрат покупателя, а значит снизит цену объекта.2.3 Проблемы учета экологических факторов при установлении цены недвижимости и пути их решенияВ настоящей курсовой работе рассмотрено влияние экологических факторов на оценку недвижимости. Первой проблемой учета экологических факторов при оценке стоимости жилья является то, что большинство покупателей недвижимости не учитывают такие факторы как близость к паркам и игровым площадкам, шумовое загрязнение, световое загрязнение, законы о зонировании, качество воздуха, интенсивность автодвижения и т.д. Нужно отметить, что пренебрежение анализом экологических факторов – достаточно распространенное явление на современном российском рынке недвижимости. Тем не менее, экономические риски при покупке недвижимости напрямую могут зависеть от экологических факторов. В частности, риски могут возникнуть по следующим причинам:- недостаточно представительный анализ ситуации на рынке по аналогичным сделкам и проектам;- неверное истолкование имеющихся данных;- необъективное отношение к данным.Это связано с тем, что в Российской Федерации не развито информирование широких масс о важности всех совокупных факторов, влияющих на реальную стоимость недвижимости. Большинство потенциальных покупателей не имеют профессионального подхода при покупке недвижимости и ориентируются на индивидуальные списки факторов, которые для них лично важны. Грамотный подход к оценке стоимости жилья в настоящее время используют только специалисты-оценщики, услуги которых используют, как правило только, те покупатели, которые покупают недвижимость через банковское кредитование, и такая оценка является в этом случае обязательным условием, так как банки являются финансовыми институтами и осуществляют свою деятельность на чётких расчетах.Из вышеизложенного следует, что очень важный аспект любой успешной сделки с недвижимостью — это анализ, который включает в себя политические, экономические, социально-культурные, технологические, правовые и экологические факторы, которые влияют на стоимость объекта.Вторая проблема заключается в том, что не всегда есть возможность расчета какого-либо экологического фактора из-за сложности получения его цифровых значений. Замеры, пробы, анализы различных экологических факторов процесс достаточно затратный и длительный. В связи с чем данный расчет затруднительно применять в большинстве операций купли-продажи недвижимости. Решение данной проблемы возможно только на государственном уровне. Экологическая политика является еще одним внешним фактором, который может повлиять на решение данной проблемы. Необходимо совершенствовать действующее законодательство, а также создавать условия для доступности получения информации об экологических факторах при оценке недвижимости в той или иной местности.Например, может быть разработан какой-то федеральный интернет-ресурс на базе государственного ведения кадастра недвижимости. Где возможно будет получит информацию о коэффициентах влияния экологического фактора в любой зоне, где расположен запрашиваемый объект недвижимости.Еще одним вариантом решения проблемы может стать законодательно установленная обязанность проводить регистрацию любой сделки с недвижимостью при наличии независимой оценки объекта профессиональным оценщиком. Это поможет гражданам избежать ошибок при выборе недвижимости.При этом, на сегодняшний день в России нет единого подхода к расчету стоимость жилья и нет законодательных норм или стандартов. Не существует, так же, общепринятых методов оценки качественных показателей экологической обстановки. Поэтому необходимо разработать единый подход к оценке недвижимости, с учетом каких факторов должна рассчитываться цена объекта, кто обязан предоставить оценщикам необходимую информацию и т.д. Как дополнительный плюс, в результате усиления экологического контроля и регулирования со стороны государства, органы власти могут требовать строгих разрешительных процедур для развития крупных объектов недвижимости, которые могут негативно повлиять на окружающую среду.Правила и требования исследования воздействия на окружающую среду важны при анализе рынка недвижимости так же из-за последствий влиянияразличных объектов недвижимости на окружающую среду и влечет за собой устойчивое развитие экологичности в глобальном развитии недвижимости. Кроме того, нужно фокусироваться не только на непосредственном воздействии на окружающую среду объекта и ближайших окрестностейи глобальную среду, необходимо не только воздействие движения или развития на местный воздух, воду или дикую природу, но и воздействие строительных материалов непосредственно объекта.Вопросы экологии очень важны для анализа рынка, потому что они влияют не только на стоимость, но на риски при покупке имущества.Анализ физических и экологических факторов в анализе рынка недвижимости приносит пользу позволяет и тем, что позволяет получить точные оценки затрат на разработку, доработку, улучшение и т.п. Владельцы и застройщики могут лучше определить финансовую осуществимость любого проекта. Анализ также позволяет владельцам создавать лучшие формальные финансовые отчеты, потому что они понимают условия, которые в конечном итоге влияют на арендные ставки по соседству. Уделение внимания экологическим факторам собственности может так же помочь владельцам и застройщикам принять наилучшие финансовые решения.ЗАКЛЮЧЕНИЕТемой данной курсовой работы стал учет экологических факторов при установлении цены объектов недвижимости.В ходе работы исследованы виды экологических факторов, влияющих на оценку недвижимости.В заключении работы можно сделать выводы, что:На трансформацию стоимости любого объекта недвижимости влияет множество различных факторов, которые возникают на разных этапах процедуры оценки объекта. Все факторы, которые оказывают воздействие на стоимость объекта недвижимости, можно поделить на объективные и субъективные. Многие люди до сих пор при покупке недвижимости учитывают только местоположение и разные субъективные факторы. Но нужно иметь в виду, что существует множество различных факторов, которые необходимо учитывать. Только принимая во внимание эти факторы, можно принять правильное решение о покупке. Наиболее игнорируемым элементом при инвестировании в недвижимость являются факторы окружающей среды. Однако, зачастую большие экономические риски при покупке недвижимости напрямую могут зависеть от экологических факторов.Очень важно для успешной сделки с недвижимостью учитывать политические, экономические, социально-культурные, технологические, правовые и экологические факторы, которые влияют на стоимость объекта.На сегодняшний день в России нет единого подхода к расчету стоимость недвижимости и нет законодательных норм или стандартов. Не существует, так же, общепринятых методов оценки качественных показателей экологической обстановки. Поэтому необходимо разработать единый подход к оценке недвижимости, с учетом каких факторов должна рассчитываться цена объекта, кто обязан предоставить оценщикам необходимую информацию и т.д. Правила и требования исследования воздействия на окружающую среду важны при анализе рынка недвижимости так же из-за последствий влияния различных объектов недвижимости на окружающую среду и влечет за собой устойчивое развитие экологичности в глобальном развитии недвижимости. Анализ физических и экологических факторов в анализе рынка недвижимости приносит пользу позволяет и тем, что позволяет получить точные оценки затрат на разработку, доработку, улучшение и т.п. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВГражданский Кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/. Виноградов, Д.В. Экономика недвижимости [Электронный ресурс]: учеб. пособие / Д. В. Виноградов. – Владимир : Владим. гос. ун-т, 2007. – 136 с. Режим доступа: http://eup.ru/Documents/2007-02-01/4955A.aspОбщероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94. Дата введения 01.01.96 (утв. Госстандартом РФ 14.04.98) [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://base.garant.ru/12112509/.Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://base.garant.ru/191703/. Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. N 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» [Электронный ресурс]. Режим доступа : http://base.garant.ru/191696/. Грибовский, С.В. Оценка стоимости недвижимости [Электронный ресурс] / С.В. Грибовский, Е.Н. Иванова, Д.С. Львов [и др.]. – М. :Интерреклама, 2018. Режим доступа: http://www.ceae.ru/files/benefits_3.PDF. Фоменко, Г.А. Основные направления использования денежных оценок ресурсов окружающей среды с учетом экологического фактора в современных условиях России [Электронный ресурс] / Г.А. Фоменко, М.А. Фоменко, К.А. Лошакин. – Эко-бюллетень ИнЭкА № 11 (46), ноябрь 1999 г. – Томск, 1999. Режим доступа: http://ineca.ru/?dr=bulletin/arhiv/0046&pg=004. «Международные стандарты оценки (МСО 1–4)» [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi.Европейские Стандарты Оценки Недвижимости [Электронный ресурс]. Разработаны : The European Group of Valuers’ Associations (TEGoVA), 1997. Документ на русском языке. Режим доступа : http://www.ocenchik.ru/ documents/laws/standard/378/ Приказ Минприроды РФ от 08.07.2010 N 238 «Об утверждении Методики исчисления размера вреда, причиненного почвам как объекту охраны окружающей среды». Приложение: Методика … (Зарегистрировано в Минюсте РФ 07.09.2010 N 18364) [Электронный ресурс]. Тэпман Л. Н. «Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов» — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2017. — 303 с.Веденин Н.Н. Экологическое право: Учебник для студентов высших учебных заведений. – М.: Право и закон, 2000. 299 с. Ерофеев Б.В. Экологическое право России: Учебник для юридических вузов. – М.: Юриспруденция, 2016. 389 с.Оценка недвижимости / Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А., Есипов В.Е., Мирзажанов С.К — 2018.Оценка земли и природных ресурсов. Учебное пособие / Касьяненко Т.Г. — 2018 .Оценка объектов недвижимости: Учебник / Варламов А.А., Комаров С.И. — 2018 .Кадастровая деятельность: Учебник / Варламов А.А., Гальченко С.А., Аврунев Е.И. — 2017.Планирование использования земельных ресурсов с основами кадастра: Учебное пособие / Царенко А.А., Шмидт И.В. — 2017.Методология статистического мониторинга кадастровой стоимости недвижимости / Салин В.Н., Прасолов В.Н. — 2017 .Оценка стоимости земельных участков: Учебное пособие / Под ред. М.А. Федотовой, авт. Петров В.И. — 2017.Оценка стоимости имущества: Учебник / под ред. И. В. Косоруковой, авт. Н.В. Мирзоян, О.М. Ванданимаева, Н.Н. Ивлиева и др. — 2017 г.Оценка стоимости недвижимости (для бакалавров), Иванова Е.Н. — 2016 г. Оценка объектов недвижимости: учебник / А.А. Варламов, С.И. Комаров; под общ. ред. А.А. Варламова — 2017 г. Модели и методы кадастровой оценки недвижимости. 2-е изд., испр. и доп. Учебное пособие / Пылаева А.В. — 2017 г. Основы кадастровой оценки недвижимости. 2-е изд., испр. и доп. / Пылаева А.В. — 2017 г. Справочник агроклиматического оценочного зонирования субъектов Российской Федерации / Под ред. С.И. Носова. Ограниченный тираж. — 2018 г.Оценка машин и оборудования: учебник / М.А. Федотова, А.П. Ковалёв, А.А. Кушель и др. — 2017 г.Оценка бизнеса: Учебное пособие / Васильева Л.С. — 2016 г.