Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

Рисунок 19 – Порядок государственной кадастровой оценкиДля целей Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:20 – Этапы определения кадастровой стоимости объектов недвижимостиТаким образом, участниками процедуры государственной кадастровой оценки являются три субъекта, каждый из которых выполняет свои функции.Однако, даже в данной системе могут происходить сбои и возникать некоторые проблемы, связанные с государственной кадастровой оценки.2.4 Результаты кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в РФНа 1 января 2018 года площадь земельного фонда Российской Федерации составила 1712,5 млн.га. Структура земельного фонда РФ по категориям земель приведена на рисунке 21.Рисунок 21 – Структура земельного фонда РФВ составе земель сельскохозяйственного назначения выделяют следующие виды сельскохозяйственных угодий:– пашня;– пастбища;– сенокосы;– многолетние насаждения;– залежь.На рисунке 22 представлена структура земель сельскохозяйственного назначения в РФ.Рисунок 22 – Структура земель сельскохозяйственного назначения в РФДля написания данной выпускной квалификационной работы был осуществлен поиск статистических данных о результатах кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.В 2016-2017 годах была проведена кадастровая оценка врегионах указанных на рисунках ниже. Также на рисунках представлены удельные показатели кадастровой стоимости по регионам и по уровням плодородия угодий (Рисунок 23,24). Рисунок 23 – Структура земель сельскохозяйственного назначения в РФРисунок 24 – Структура земель сельскохозяйственного назначения в РФВ результате проведенной кадастровой оценки в регионах были увеличены средние удельные показатели кадастровой стоимости (Рисунок 25).Рисунок 25 – Структура земель сельскохозяйственного назначения в РФ2.5. Проблемы в сфере государственной кадастровой оценки и порядок оспаривания кадастровой стоимостиС момента вступления в силу нового федерального закона «О государственной кадастровой оценке» и новых методических рекомендаций, многие проблемы в данной сфере были решены, например, неразработанность нормативной базы, выполнение оценки сторонними организациями, что могло сказаться на качестве результатов и т.д.Основной проблемой на данный момент остается то, что кадастровая оценка в основном осуществляется в массовом порядке, что влечет за собой неточность ее результатов, невозможность оценить объект комплекса, учитывая все его характеристики. В итоге, в настоящее время часты случаи, когда кадастровая стоимость объектов недвижимости необоснованно завышена, соответственно, завышенной является и сумма налога. Данные обстоятельства вызывают большое количество судебных разбирательств, качающихся оспаривания кадастровой стоимости. На рисунке 26 отражены типы ошибок при определении кадастровой стоимости.Рисунок 26 – Типы ошибок при определении кадастровой стоимости.На рисунках 6 и 7 приведены статистические данные об оспаривании кадастровой стоимости в 2016 и 2015 гг.За период с 01.01.2019 по 31.10.2019 в судах инициировано 17 206 споров о величине, внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 31 200 объектов недвижимости. В качестве административного ответчика за указанный период Комиссия привлекалась 131 раз.В суды c исковыми заявлениями в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (далее – иски) обращаются как физические и юридические лица, так и органы государственной власти (местного самоуправления).Рисунок 27 – Количество судебных исков в отношении результатов кадастровой стоимости в разрезе категорий заявителейВ целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в исках в соответствии с Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации указываются основания, представленные на рисунке 28.Рисунок 28 – Основания, указанные в исках об оспаривании кадастровой стоимостиЗа указанный период по состоянию на 31.10.2019 рассмотрено 9 902 исков (17 290 объектов недвижимости): требования истцов удовлетворены в отношении 9 451 иска (16 629 объектов недвижимости), не удовлетворены – в отношении 451 иска (661 объект недвижимости).На конец рассматриваемого периода на рассмотрении находится 7 304 иска (13 910 объектов недвижимости). Рисунок 29 – Результаты рассмотрения исков в судебном порядкеИз вышеизложенного можно сделать вывод, что кадастровая стоимость земельных участков и других объектов недвижимости не всегда определяется объективно и необходимо применять механизм проведения рыночной оценки для оспаривания ошибочной кадастровой стоимости.В результате вынесенных в судебном порядке решений по искам, поступившим в суды в период с 01.01.2019 по 31.10.2019, наблюдается падение суммарной величины кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, по которым были приняты решения, по состоянию на 31.10.2019 приблизительно на 597,83 млрд. руб. (42,5 %):– суммарная величина кадастровой стоимости до оспаривания составляла около 1 406,91 млрд. руб.; – после оспаривания – около 809,08 млрд. руб.;– суммарное снижение кадастровой стоимости в расчете на 1 объект – 35,95 млн. руб. 2.6. Выработка решений по совершенствованию процедуры государственной кадастровой оценки в части контроля за ее результатамиИсходя из изложенных выше проблем, можно сказать, что на сегодняшний день процедура государственной кадастровой оценки является несовершенной, поскольку продолжает выполняться в массовом формате. Для оценки объективности ее результатов предлагается процесс оценки добавить блоком независимого контроля. То есть, после получения результатов государственной кадастровой оценки, делать выборку определенного количества объектов из каждого кадастрового квартала (возможно проводить контроль по более крупным территориальным блокам), сведения о данных объектах направлять независимым оценщикам для проведения индивидуальной оценки объекта недвижимости, учитывая все возможные факторы. Затем, проводить сравнение результатов, полученных бюджетным учреждением и независимым оценщиком, в случае, если в рамках одного кадастрового квартала суммарная кадастровая стоимость и стоимость, определенная независимым оценщиком будет отличаться более чем на 20%, то на территории данного квартала стоит осуществить перерасчет кадастровой стоимости.Реализация предложенного порядка потребует:1) Дополнительных затрат бюджетных средств для оплаты работы оценщиков по проверке результатов кадастровой оценки;2) Внесение соответствующих изменений в нормативно-правовую базу, регулирующую процедуры выполнения работ по кадастровой оценке;3) Подготовки и сертификации экспертов-оценщиков для осуществления контроля результатов кадастровой оценки.Принятие указанных мер позволит производить контроль за результатами кадастровой оценки до их утверждения, что позволит сделать налогооблагаемую базу более объективной, уменьшить количество разбирательств по оспариванию кадастровой стоимости.Далее отразим данные предложения в виде схемы (Рисунок 30).Рисунок 30 – Предлагаемые решенияВ результате такого контроля максимально исключится возможность завышения кадастровой стоимости объектов недвижимости, что в свою очередь снизит социальную напряженность, количество судебных разбирательств.Не смотря на дополнительные бюджетные затраты на осуществлении проверки, налогооблагаемая база будет более объективной, равномерной и стабильной, что положительно скажется на пополнении бюджетов различных уровней.ЗаключениеОпределение стоимости земельных участков как особого актива затрагивает интересы всех субъектов земельного рынка в силу прямого влияния результатов оценки на их благосостояние.  В частности, для собственников, важен вопрос формирования доходов бюджетов за счет платежей, рассчитанных на основе кадастровой стоимости. Однако в силу влияния ряда факторов (проведение кадастровой оценки в массовом порядке, пересчет инвентаризационной стоимости в кадастровую, выполнение работ частными оценочными фирмами без осуществления контроля) она превышает рыночную в разы, что инициирует возникновение многочисленных споров и попытки установить адекватную стоимость земельных участков с применением методов рыночной оценки. Показатели кадастровой стоимости действительно нельзя признать надежными в силу применения методики массовой оценки. Во-первых, она исключает возможность охвата всех факторов, присущих каждому конкретному земельному участку. Во-вторых, она некорректна и опирается на разрозненную и противоречивую информацию. Осложняется ситуация использованием административного ресурса органами власти в своих интересах. Возможность пересмотра результатов государственной кадастровой оценки земельных участков путем установления их рыночной стоимости на соответствующую дату является важной предпосылкой реализации прав граждан на справедливое и экономически обоснованное установление платы за землю. И, несмотря на сложность самой процедуры оспаривания, подобная практика не сегодняшний день является очень распространенной. В выпускной квалификационной работе было подтверждено важное значение выбранной темы. Единый государственный реестр недвижимости также является важнейшим ресурсом, который обеспечивает информационный процесс определения кадастровой стоимости, а также передает в налоговый орган сведения для налогообложения.Создание ЕГРН важнейший шаг в развитии учетно-регистрационной системы недвижимого имущества. Сведения, поступающие в систему ЕГРН служат основными источниками информации о недвижимом имуществе и правах на него для государства и его граждан. Информация о недвижимом имуществе выполняет главную роль при налогообложении и использовании гражданами недвижимости, поэтому она должна быть достоверна и актуальна. Для этого и был создан Единый государственный реестр недвижимости, который систематизирует и актуализирует все сведения, поступившие в него, чтобы в итоге выдать достоверную информацию.Список использованных источниковВолович Н.В.Кадастровая оценка недвижимости: тупик или новые перспективы // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 1Государственная кадастровая оценка [Электронный ресурс] // сайт Росреестра. Режим доступа: https://rosreestr.ru/site/activity/kadastrovaya-otsenka/gosudarstvennaya-kadastrovaya-otsenka/Градостроительный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный Закон Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. №51-ФЗ, действующая редакция от 07 марта 2017 г. // СПС «Консультант Плюс».Гражданский кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный Закон Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ, // СПС «Консультант Плюс».Гришина О.П. Результаты кадастровой оценки земли может оспорить не только ее правообладатель. Режим доступа: http://www.audarurist.ru/articles/130/rezultati_kadastrovoi_ocenki_zemli.Демина Е.С., Васильева В.П. Риск - ориентированный подход при осуществлении государственного земельного надзора./ИНТЕРЭКСПО ГЕО-СИБИРЬ 2019. Международная научно-техническая конференция студентов и молодых ученых «МОЛОДЕЖЬ. ИННОВАЦИИ. ТЕХНОЛОГИИ». – Новосибирск: СГУГиТ, 2019.Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный Закон Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ, действующая редакция от 30 декабря 2015 г. // СПС «Консультант Плюс».Малышева Е. Бизнес назвал «безобразным» закон о госмонополии на кадастровую оценку [Электронный ресурс] // РБК – 2015 – 16 сентября. Режим доступа: http://www.rbc.ru/economics/16/09/2015/55f96a099a7947f48eccb213/. – Загл. c экрана.Налоговый кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный Закон Российской Федерации от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ // СПС «Консультант Плюс».Постановлением Пленума Верховного суда РФ от 30.06.2015 г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» № 28 // СПС «Консультант Плюс».Постановление Пленума Верховного суда РФ от 30.06.2015 г. «О практике применения судами законодательства, обеспечивающего право на защиту в уголовном судопроизводстве» № 29 // СПС «Консультант Плюс».Постановление Правительства Новосибирской области от 29.11.2011 г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области» № 535-П// СПС «Консультант Плюс».Приказ Минэкономразвития РФ от 15 мая 2017 г. «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» № 226 // СПС «Консультант Плюс».Приказ Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 «Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» №263// СПС «Консультант Плюс».Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)» № 297// СПС «Консультант Плюс».Приказ Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)» № 508// СПС «Консультант Плюс».Приказ Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» №298 // СПС «Консультант Плюс».Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости. Росреестр. Режим доступа: https://rosreestr.ru/site/activity/kadastrovaya-otsenka/rassmotrenie-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-/.Федеральный закон от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ (ред.03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. силу с 01.01.2017) // СПС «Консультант Плюс».Федеральный закон от 03.07.2016 г. «О государственной регистрации недвижимости» № 237-ФЗ // СПС «Консультант Плюс».Хаврева Е.А., Ильиных А.А., Васильева В.П. Реализация режима «единого окна» при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. – ГЕОТЕХНОЛОГИИ-2019, II Научно-практическая конференция, 17-28 июня 2019 г., Новосибирск: сб. материалов. – Новосибирск: СГиКСУ, 2019. – с. 36-39.Шедько, Ю.Н. Региональное управление и территориальное планирование. [Текст]: учебник и практикум для академического бакалавриата / Ю. Н. Шедько, Р. Г. Погребняк, Е. С. Пожидаева [и др.]; под ред. Ю. Н. Шедько. - М.:ИздательствоЮрайт, 2015. – 503 с.ПРИЛОЖЕНИЕ АДополнительные характеристики сегмента «Сельскохозяйственное использование»Наименование вида использованияКод расчета вида использованияКод вида разрешенного использования (в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков)1. СЕГМЕНТ «Сельскохозяйственное использование»01:0001.0Растениеводство в целом. Включает коды расчета вида использования 01.020 - 01.06001:0101.1Выращивание зерновых, бобовых, кормовых, технических, масличных, эфиромасличных и иных сельскохозяйственных культур01:0201.2Овощеводство в целом, связанное с производством картофеля, листовых, плодовых, луковичных и бахчевых сельскохозяйственных культур, в том числе с использованием теплиц01:0301.3Овощеводство в открытом грунте01:0311.3Овощеводство тепличное01:0321.3Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур в целом01:0401.4Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур. Травы01:0411.4Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур. Кустарники01:0421.4Садоводство в целом - выращивание многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур01:0501.5Садоводство плодовое01:0511.5Садоводство ягодно - кустарниковое01:0521.5Садоводство виноградники01:0531.5Садоводство ягодники01:0541.5Выращивание льна и конопли01:0601.6Животноводство в целом. Связанно с производством продукции животноводства, в том числе сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных, разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала), размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных, производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Включает коды расчета вида использования 01.080 - 01.08601:0701.7Скотоводство. Хозяйственная деятельность, связанная с разведением сельскохозяйственных животных (крупного рогатого скота, овец, коз, лошадей, верблюдов, оленей)01:0801.8Скотоводство. Сенокошение, выпас, производство кормов, за исключением кодов расчета вида использования 01.082 - 01.08401:0811.8Скотоводство. Оленеводство01:0821.8Скотоводство. Овцеводство01:0831.8Скотоводство. Коневодство01:0841.8Скотоводство молочное. Выращивание скота для получения молочной продукции01:0851.8Скотоводство мясное, за исключением кодов расчета вида использования 01:082 - 01:084. Выращивание скота для получения мясной продукции01:0861.8Пчеловодство в целом. Разведение, содержание и использование пчел и иных полезных насекомых01:1201.12Пчеловодство. Размещение ульев, иных объектов и оборудования, необходимого для пчеловодства и разведения иных полезных насекомых, за исключением кода расчета вида использования 01:12201:1211.12Рыбоводство в целом. Разведение и (или) содержание, выращивание объектов рыбоводства (аквакультуры), за исключением кода расчета вида использования 01:13201:1301.13Рыбоводство. Водные объекты, предназначенные для рыбоводства01:1311.13Научное обеспечение сельского хозяйства в целом01:1401.14Научное обеспечение сельского хозяйства. Растениеводство. Выращивание опытных образцов01:1411.14Научное обеспечение сельского хозяйства. Животноводство. Сенокошение, выпас, производство кормов01:1421.14Ведение личного подсобного хозяйства на полевых земельных участках. Производство сельскохозяйственной продукции без права возведения ОКС01:1601.16Питомники в целом01:1701.17Питомники. Выращивание и реализация подроста деревьев и кустарников, используемых в сельском хозяйстве, а также иных сельскохозяйственных культур для получения рассады и семян01:1711.17Выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур02:0122.1Разведение декоративных и плодовых, ягодных, овощных культур02:0152.1.1Ведение личного подсобного хозяйства. Производство (выращивание) сельскохозяйственной продукции, кормов, выпаса скота02:0222.2Блокированная жилая застройка. Разведение декоративных и плодовых, ягодных, овощных культур02:0332.3Ведение огородничества. Осуществление деятельности, связанной с выращиванием ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля13:01013.1Ведение садоводства. Осуществление деятельности, связанной с выращиванием плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля13:02013.2Ведение дачного хозяйства. Осуществление деятельности, связанной с выращиванием плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля13:03013.3Иной вид использования в сегменте «Сельскохозяйственное использование»