Оценка недвижимости. Особенности недвижимости как объекта оценки. Методы оценки недвижимости
Заказать уникальный реферат- 16 16 страниц
- 5 + 5 источников
- Добавлена 02.07.2020
- Содержание
- Часть работы
- Список литературы
- Вопросы/Ответы
1 Оценка недвижимости 4
2 Особенности недвижимости как объекта оценки 7
3 Методы оценки недвижимости 9
Заключение 15
Список использованных источников 16
Вне зависимости от используемых методов в рамках затратного подхода, алгоритм оценки практически всегда имеет следующую последовательность:
расчет стоимости участка, на котором объект располагается (при учете наиболее эффективного использования);
расчет стоимости замещения или восстановления самого объекта недвижимости (сооружения, здания и т.д.);
расчет износа;
расчет стоимости объекта при учете износа.
Метод сравнительной единицы.
Метод сравнительной единицы предусматривает поиск объекта-аналога объекта (объектов-аналогов), определение компонентов его стоимости. После этого к найденному объекту следует применить корректировки в целях его приведения в полное соответствие с объектом оценки по всем характеристикам.
Метод разбивки по компонентам.
Метод разбивки по компонентам предусматривает разбивку объекта по компонентам (к примеру: стены, фундамент, отделка, крыша, перекрытия … и т.д.). Стоимость каждого компонента необходимо определить по отдельности, после чего все компоненты необходимо сложить и определить итоговую стоимость.
Может быть выделено несколько вариантов указанного метода, среди которых:
метод разбивки по профилю работ;
метод субподряда;
метод выделения затрат.
Метод количественного обследования.
Метод количественного обследования собой представляет составление детальной полной сметы на создание объекта. При этом при составлении сметы принимаются также в учет такие расходы, как накладные и прочие.
Методы доходного подхода в оценке недвижимости.
Доходный подход к оценке недвижимости располагает двумя основными методами:
методом дисконтирования денежного потока;
методом капитализации доходов (прямая капитализация).
Метод дисконтирования денежного потока.
Метод дисконтирования денежного потока предусматривает прогнозирование величины чистого операционного дохода от объекта недвижимости за конкретный период и вероятной цены продажи объекта по окончанию данного периода.
Расчет в рамках метода дисконтирования денежного потока осуществляется следующим образом:
определение прогнозного периода получения доходов;
прогнозирование денежного потока по каждому году прогнозного периода;
произведение дисконтирования денежных потоков;
выбор ставок дисконтирования как средней нормы прибыли, которую ожидают получить инвесторы на капиталовложения в подобные объекты в условиях этого рынка недвижимости;
расчет выручки от продажи объекта недвижимости по окончанию периода владения и приведение её к текущей стоимости посредством ставки дисконтирования;
сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).
Метод капитализации дохода.
Метод капитализации дохода целесообразно применять для объектов, которые генерируют стабильный доход на протяжении долгого временного периода.
Метод капитализации дохода предусматривает расчет текущей стоимости будущих доходов от объекта. При этом доход от применения объекта недвижимости и выручка от перепродажи капитализируются в текущую стоимость.
Стоимость в рамках метода капитализации дохода осуществляется по формуле:
С = Д / к, (3.2) где Д – чистый доход;
к – коэффициент капитализации.
Таким образом, для определения стоимости объекта по методу капитализации дохода необходимо:
определение чистого дохода от использования объекта;
определение чистого дохода от продажи объекта;
расчет коэффициента капитализации применительно к этому доходу [1, с. 42].
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Таким образом, следует сделать ряд выводов по рассмотренной теме.
Оценка недвижимости представляет собой процесс определения стоимости определенного объекта недвижимости: к примеру, квартиры, производственного цеха, частного дома, гаража, дачи и др.
С точки зрения оценщика, целью оценки недвижимости выступает установление требуемого вида стоимости и подготовка для заказчика отчета о какой-либо величине стоимости, при этом действуя в качестве независимой незаинтересованной стороны в выработке беспристрастного заключения о стоимости оцениваемого объекта. Однако перед тем, как любая оценка обретет смысл с точки зрения значения ее результата или содержания, она должна обладать причиной своего возникновения, сформированной целью заказчика. Основной причиной, которая побуждает клиента сделать заказ отчета об оценке недвижимости, выступает удовлетворение личных или деловых потребностей собственника в оценке стоимости недвижимости согласно целям предусматриваемого применения.
Потребность собственника в достижении конкретной цели воплощается в легитимной и истинной причине выполнения оценки недвижимости. Цель, которую заказчик преследует, играет существенную роль для содержательной части отчета, ограничивающих условий или любых иных параметров, которые способствуют проведению адекватного анализа стоимости.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
Земсков, М.А., Комкова, А.В. Механизмы регулирования оценки объектов недвижимости // Научное обозрение. Педагогические науки. – 2019. – № 2-3. – С. 40-43.
Касьяненко, Т.Г. Оценка недвижимости / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов. - М.: КноРус, 2019. - 640 c.
Матыцина, Н. П. Экономическая оценка недвижимости // Молодой ученый. — 2015. — № 7.3 (87.3). — С. 44-47.
Оценка объектов недвижимости / А.А. Варламов, С.И. Комаров. - М.: Форум, 2015. - 288 c.
Рузметов, С. А. Оценка стоимости недвижимого имущества // Молодой ученый. — 2019. — № 48 (286). — С. 295-298.
16
2
4
2. Касьяненко, Т.Г. Оценка недвижимости / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов. - М.: КноРус, 2019. - 640 c.
3. Матыцина, Н. П. Экономическая оценка недвижимости // Молодой ученый. — 2015. — № 7.3 (87.3). — С. 44-47.
4. Оценка объектов недвижимости / А.А. Варламов, С.И. Комаров. - М.: Форум, 2015. - 288 c.
5. Рузметов, С. А. Оценка стоимости недвижимого имущества // Молодой ученый. — 2019. — № 48 (286). — С. 295-298.
Вопрос-ответ:
Как происходит оценка недвижимости?
Оценка недвижимости происходит с использованием различных методов, включая сравнительный, доходный и затратный подходы. В рамках затратного подхода расчитывается стоимость участка, на котором располагается объект, с учетом наиболее эффективного его использования.
Какие методы используются при оценке недвижимости?
При оценке недвижимости используются различные методы, такие как сравнительный метод, доходный метод и затратный метод. Сравнительный метод основан на анализе продаж подобных объектов недвижимости, доходный метод используется для оценки доходности объекта, а затратный метод применяется при расчете стоимости участка на котором располагается недвижимость.
Какие особенности имеет недвижимость как объект оценки?
Недвижимость имеет ряд особенностей как объект оценки. Во-первых, она является неподвижным объектом, не подлежащим перемещению. Во-вторых, она имеет имущественные и правовые характеристики, связанные с ее использованием и владением. Кроме того, недвижимость может быть оценена как в целом, так и по отдельным ее составляющим, таким как земельный участок или здание.
В чем состоит алгоритм оценки недвижимости?
Алгоритм оценки недвижимости включает следующие этапы: расчет стоимости участка, на котором располагается объект, с использованием наиболее эффективного его использования. Затем происходит анализ рынка недвижимости для определения цены сравнимых объектов. Также проводится оценка доходности объекта, основанная на его потенциальной доходности. На основе полученных данных определяется окончательная стоимость недвижимости.
Какие источники информации используются при оценке недвижимости?
При оценке недвижимости используются различные источники информации, включая базы данных о продаже недвижимости, данные о рыночных ценах и арендных ставках, информацию о характеристиках объекта недвижимости (площадь, состояние и др.) и прогнозы экономического развития региона, в котором располагается недвижимость.
Чем отличается оценка недвижимости от оценки других объектов?
Оценка недвижимости имеет свои особенности, так как это объект недвижимости, который имеет свою уникальность и специфические характеристики.
Какие методы используются для оценки недвижимости?
Для оценки недвижимости используются различные методы, включая сравнительный анализ, доходный подход и затратный подход.
Каков алгоритм оценки недвижимости по затратному подходу?
Алгоритм оценки недвижимости по затратному подходу включает расчет стоимости участка, на котором находится объект, с учетом наиболее эффективного использования.
Какие особенности недвижимости нужно учитывать при оценке?
При оценке недвижимости необходимо учитывать такие факторы, как расположение объекта, его состояние, функциональность и другие характеристики, которые могут влиять на его стоимость.
Какими источниками информации нужно пользоваться при оценке недвижимости?
При оценке недвижимости полезно использовать различные источники информации, включая данные о продажах аналогичных объектов, статистику рынка недвижимости и экспертные оценки.
Как проводится оценка недвижимости?
Оценка недвижимости проводится с помощью различных методов, таких как сравнительный метод, доходный метод, затратный метод. В рамках затратного подхода проводится расчет стоимости участка, на котором располагается объект, с учетом наиболее эффективного его использования.
Какие методы оценки недвижимости существуют?
Существуют различные методы оценки недвижимости, такие как сравнительный метод, доходный метод, затратный метод. Сравнительный метод основан на сравнении стоимости оцениваемого объекта с ценой аналогичных объектов на рынке. Доходный метод основан на расчете стоимости объекта на основе его возможной доходности. Затратный метод основан на расчете стоимости объекта с учетом затрат на его строительство.