Инструменты ипотечного кредитования (ИИК); их классификация по типам рисков и уровням рисков для банков и заемщиков

Как пример потерь, которые могут понести банки в результате изменения процентных ставок был в Миннеаполисе, США. «FirstBanksystem» приобрел большой пакет государственных облигаций. Менеджеры корпорации рассчитывали на снижение ставок, но в 1987-1988 гг. цены на облигации упали из-за роста ставок. Убытки составили около 500 млрд. долл., что привело к продаже его штаб-квартир.В условиях нестабильной экономики банки обычно перекладывают процентный риск на заемщика, увеличивая маржу. Как пример российские банки в начале 2000 г, которые получили выход на мировые фондовые и финансовые рынки и использовавшие их как источник финансирования ипотечных кредитов. На этих рынках уровень доходности активовне превышал в то время 5-6% годовых, а ставка Центрального банка только начинала свое снижение.Старт российской ипотеке был дан, когда ставка рефинансирования снизилась до 20-21%. Начальные ставки по ипотечным кредитам были до 24-26%, определяя порог доступности ипотеки. В феврале 2021 года средние ставки в России по ипотеке опустились до 7,23%. На первичном рынке, где действует программа, ставки упали до рекордно низких 5,86%, на вторичном — до 7,97%.Для управления процентным риском целесообразно использовать инструменты ипотечного кредитования с «плавающей» процентной ставкой: кредит с переменной ставкой, ролловерные кредиты, с двойным индексированием. Валютный риск – это риск девальвации национальной валюты, в которой оценивается экономический результат деятельности. Для банков, которые выдают ипотечные кредиты в иностранной валюте, падение курса рубля ведет к увеличению банковских резервов. В случае нестабильности валюты, в которой выдается кредит целесообразно применять инструменты с плавающей процентной ставкой, одновременно привязав ее к курсу национальной валюты или валюты, в которой выдается кредит. В случае предсказуемой тенденции можно использовать кредиты с нарастающими платежами, пружинные кредиты с выплатой в первое время только процентов. Риск альтернативного выбора – риск потерь при реинвестировании денежных средств, вызванные досрочным погашением ипотечного кредита. Возрастает при снижении процентной ставки и цен на жилье, так же зависит от суммы, которую уже заплатил заемщик за жилье. Для снижения риска альтернативного выбора целесообразно применять инструменты со снижающимися выплатами или с пересмотром процентной ставки.Риски ликвидности (реинвестирования) возникают, если временная структура активов и пассивов не соответствует. Риск связан с правом заемщика на досрочное, полное или частичное погашение кредита, но в кредитном договоре на первые несколько лет, может быть наложено ограничение на досрочное погашение. Управление риском ликвидности требует проведения финансовых операций: детальный расчет потока наличности; разработка стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Причиной разразившегося в США в 2007 г. ипотечного кризиса явилась недооценка риска ликвидности в секторе нестандартного кредитования. Ипотечные кредиторы смягчили кредитные стандарты и политику привлечения заемщиков, из-за чего большую популярность в секторе нестандартных кредитов приобрели кредиты с плавающей процентной ставкой, корректируемой ежегодно, начиная с третьего года. То есть неверно выбранный набор ипотечных инструментов явился одним из источников кризиса. На сегодняшний день цены на недвижимость ощутимо выросли в большинстве регионов России. За 9 месяцев 2020 г. накопленный рост цен на первичном рынке жилья составил 10,5%. В реальном выражении за вычетом инфляции цены выросли на 7,4%.Первым фактором роста цены является снижение процентных ставок. Ключевая ставка с начала года была снижена с 6,25% до 4,25%, что отразилось в сопоставимом снижении средневзвешенной ставки по ипотечному кредиту с 9% в декабре 2019 г. до 7,3% в октябре 2020 г.Ситуацией на российском рынке в 2021 году будет управлять экономическая активность в стране, и если не будет новых форс-мажоров, восстановления можно будет ждать к концу 2021 — началу 2022 года. Глубина падения экономического развития на мировом уровне и ограниченный инструментарий стимулирования сильно скажутся на дальнейшем развитии экономики и различных рынков. Нужны будут новые модели экономического развития. Есть высокая вероятность, что модель развития мировой экономики будет трансформирована с учетом новых реалий.