Кадастровая стоимость в современных условиях

Многие жители столкнулись с тем, что кадастровая стоимость дачного домика, во много раз выше их же квартиры в центре города.Таким образом, можно сказать, что подходы к определению кадастровой стоимости индивидуальных жилых и дачных домов отличаются от подходов кадастровой оценки квартир. Также это может быть обусловлено, что ранее, разные оценочные организации проводили оценку и использовали разные подходы.Еще хотелось бы отметить, что часто бывает так, что в одном доме, аналогичные квартиры, могут быть оценены совершенно по-разному. Одна была привязана к родительскому объекту, вошла в перечень для оценки, вторая нет. Соответственно, кадастровая стоимость разная. То есть одна квартира была привязана к конкретному многоквартирному дому, а одна из-за технической ошибки не попала в этот список, в результате кадастровая стоимость может быть разной.Но взяв во внимание, тот фактор, что теперь вся кадастровая стоимость служит налоговой составляющей по всем видам налогов, то назревает большая проблема в том, чтобы как можно ближе прировнять кадастровую стоимость к рыночной.Учитывая сведения по оспариванию кадастровой стоимости в Комиссии, можно прийти к выводу, что ГКО как на землю, так и на объектов капитального строительства, была не идеальна.Остановимся на более статистическом варианте подтверждения данной информации.2020 году на территории Челябинской области проведена государственная кадастровая оценка земельных участков категорий «земли населенных пунктов» и «земли лесного фонда».Оценка объектов капитального строительства (ОКС) - зданий, помещений, сооружений, машино-мест, объектов незавершенного строительства, - расположенных на территории Челябинской области, запланирована на 2021 год.Следовательно, их новая кадастровая стоимость начнет действовать с 1 января 2022 года, кадастровую стоимость ОКСов возможно будет оспорить до конца 2021 года.За период с 2013 по 2018 год комиссия при Управлении Росреестра по Челябинской области, рассмотрев поступившие от южноуральцев обращения, почти по 7000 заявлений приняла решения о снижении оспариваемой кадастровой стоимости до уровня рыночной. Это составляет 69% от общего количества поступивших заявлений. Как следует из информации, размещенной на ведомственном портале, по России в январе-июле 2019 года решения в пользу собственников недвижимости приняты комиссиями в отношении 63% от общего количества заявлений, в 2018 году за аналогичный период такие решения составляли 61%.Данные статистические сведения, позволяют сделать вывод о том, что в методике определения ГКО существует ряд ошибок.Хотелось бы учесть еще тот фактор, что процедура оспаривания, достаточно затратная и долговременная. Не каждый гражданин, может себе позволить, потратить свое время и деньги на уточнение кадастровой стоимости. Как показывает практика, заплатить налог обходится дешевле, чем доказать, что данная стоимость не соответствует цене рынка. Исключение могут составить лишь налоги, которые нужно уплатить по недвижимости, если объект находился в собственности менее 5 лет, при оформлении наследства или же дарственной.По представленной информации, можно сделать вывод, что интерес к результатам ГКО проявляется. Как было сказано ранее, что до 2018 г. оценкой занимались частные оценочные компании, которые применяли разные способы оценивания недвижимости. Теперь с 2020 года оценкой занимаются ГБУ по единой методике.Правительство Российской Федерации считает, что налоги в бюджет поступают разного уровня. Оценка, существующая в настоящее время, является заниженной. Поэтому переход к новой системе должен привести к справедливому оцениванию объектов, чтобы были довольны не только граждане Российской Федерации, но и Правительство Российской Федерации.3.2 Проблемы при осуществлении государственной кадастровой оценкиВ настоящее время ГКО переносит времена активных изменений. В связи с этим данная ситуация обсуждается на различных мероприятиях. Данный интерес возрос у всех лиц нашей страны, так как налоги ведутся не с инвентаризационной стоимости, а с кадастровой. Интерес так же возрос и у органов исполнительной власти, так как в условиях кризиса, казна должна пополнятся за счет налогов. Недостоверная информация о стоимости объекта недвижимости каждой стороне приносит негативные последствия, а именно: - при занижении кадастровой стоимости уменьшаются налоги, - при завышении кадастровой стоимости увеличивается налоговая нагрузка граждан. Увеличение кадастровой стоимости для юридических лиц делает бизнес неконкурентоспособным, соответственно опять же идет влияние на экономику страны, что приводит к социальной напряженности. Рассмотрим основные проблемы государственной кадастровой оценки.ГБУ привела одно обоснование, которое подтверждает неточное определение кадастровой стоимости объекта недвижимости: многократное различие кадастровой стоимости для аналогичных объектов. Хотелось бы разобраться, сможет ли ГБУ исключить данную проблему, так как наличие или отсутствие данной проблемы напрямую зависит от профессионализма сотрудников. Для более наглядного разъяснения данной проблемы рассмотрим две ситуации.1 - Физическими лицами двух одинаковых земельных участков, на которых стоят жилые дома, пришли налоги совершенно различные по сумме. Частой причиной данной ситуации служит различный вид разрешенного использования, который должен быть указан в базе данных ЕГРН. Так как из формулировки вид разрешенного использования складывается понимание оценщиком о возможных построениях на земельных участках. На данных участках отсутствует понятие «индивидуальное», следовательно, оценщик обязан оценить данный земельный участок, как длястроительство индивидуального дома, так и под строительство многоэтажного жилья. Итоговым значением оценивания будет служить максимальная величина. 2 - Юридическими лицами получены налоги в отношении двух земельных участков, на которых расположены производственные объекты. Одному может быть присвоен вид разрешенного строительства «под строительство производственного объекта», а второму «для эксплуатации нежилого здания». Соответственно, оценщик оценивает земельные участки совершенно по разным критериям. Сложилась практика, что земельные участки, на которых находятся объекты недвижимости, предназначенные для торговли, стоят существенно дороже, чем земельные участки, на которых расположено производство.Существует недопонимание того, на кого следует возлагать данную ошибку. То ли на оценщиков, которые не смог достоверно рассмотреть стоимость, то ли на самих граждан, которые не проверяют сведения, находящие в ЕГРН, то ли на сотрудников Росреестра, Кадастровой палаты, кто вносил данные сведения. В связи с данной сложившейся ситуацией назревает проблема низкого качества информации, содержащейся в базе данных ЕГРН. Данные ошибки, можно признать техническими, так как в связи с большим объемом работы, сотрудниками, могут быть перепутаны графы введения информации. Или же в связи с постоянным переходом на различное программное обеспечение базы данных, в связи с образованием новых баз, казалось бы с целью улучшения качества работы, нарушаются различные сведения.К сожалению, оценщики работают, только с информацией, выгруженной из базы. У него нет возможности, как-то проверить достоверность сведений. В связи с этим, он просто производит расчеты, по данным которые у него есть. Данная проблема полностью возложена на тот круг лиц, кто предоставлял данные сведения. Если основа была изначально не правильная, соответственно, полученный результат никогда не будет достоверным.Следующую проблему хотелось бы охарактеризовать с низким уровнем исполнителей работ по определению кадастровой стоимости.В связи с тем, что при проведении массовой кадастровой оценки необходимо оценить большое количество объектов недвижимости, должно быть разделение оценщиков, работающих в ГБУ по уровню профессионализма.Методики для проведения оценки земельных участков и проведения объектов капитального строительства различны. Нельзя сказать, что профессиональный оценщик должен быть профессиональным во всех категориях оценки. Куда бы лучше бы распределить обязанности по отраслям деятельности. Профессиональные оценщики в области кадастровой оценки земель промышленности, не должны проводить оценку объектов капитального строительства и наоборот.Сотрудники ГБУ придерживаются другого мнения. По их мнению, оценщику достаточно того, чтобы хорошо разбираться и строить экономико-математические модели, а именно хорошо владеть математической статистикой.Может быть,для оценивая типичных объектов недвижимости этого и достаточно, но для проведения ГКО, да бы привести ее к идеальному состоянию, необходимо учитывать и индивидуальные характеристики объекта. А это уже задача посложнее.В связи с этим, ГКО должны выполнять только команды профессионалов. Здесь важны высококвалифицированные аналитики рынка недвижимости, компьютерные моделисты, оценщики с большим опытом работы. Но почему-то в настоящее время профессионализм не особо был учтен. Так как ГКО занимались команды независимых оценщиков, которые выбирали заказчики работ при помощи проведения аукционов, конкурсов. А значит, качество не всегда было внимание, более учитывались факторы, такие как цена и время. Можно даже удивляться, как при таких условиях, заказчики все-таки выбирали не самых худших исполнителей работ.Тем, что полномочия оценки переданы теперь ГБУ могут не решить данную проблему. Напрямую стоит вопрос в ответственности работников ГБУ, в требованиях к ним.Следующей, немаловажной проблемой можно выделить оказание давления на сотрудников ГБУ и других участников процесса.Для того чтобы максимально увеличить налоговые поступления в казну, чиновники могут оказывать давление на оценщиков, проводивших ГКО, с целью ее завышения.В условиях экономического кризиса, цены на недвижимость должны уменьшаться, соответственно должен и понижаться налог, но в связи с тем, что представители министерств и ведомств участвуют при согласовании результатов, то результаты могут быть искажены. Можно отметить, также, что создание ГБУ повлечет за собой ее содержание на органах власти. Соответственно, чтобы платить деньги данной организации, необходимо пополнять казну государства, а чем же ее еще можно пополнить, помимо денег, собираемых с налогов, которые опять же напрямую зависят от кадастровой стоимости.Следующей проблемой хотелось бы обозначить процедуру оспаривания кадастровой стоимости.Как отмечено ранее, кадастровая стоимость объекта недвижимости рассчитывается из данных, полученных с базы данных ЕГРН. Казалось бы, в данной базе хранятся самые достоверные сведения об объекте. Но существуют ряд факторов, которые отсутствуют в данной базе, но влекут за собой прямую зависимость на стоимость недвижимости.На рисунке 18 представлены факторы, влияющие на стоимость недвижимости.Рисунок 18 – Факторы, влияющие на стоимость недвижимостиОтсутствие полной картины состояния объекта недвижимости приводит к недостоверной оценке данного объекта. Государственный оценщик, владея, казалось бы полной и достоверной информацией, может допускать ошибки, по объективным причинам.Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости путем приравнивая кадастровой стоимости в размере рыночной позволит учитывать все мельчайшие особенности данного объекта. Для этого необходимо собрать полный пакет документов. В конечном итоге, все равно страдают люди, так как процедура хоть и не сложная, но стоит определенных денег, времени и сил.Опять же любой гражданин, платит за отчет независимым оценщикам, те в свою очередь платят налог с доходов государству. Образовывается замкнутый круг. Гражданин, платит меньше налог с недвижимости, но оценщик платит налог с доходов за свою деятельность.Самым важным моментом при прохождении данной процедуры, является правильность оценивая рыночной стоимости объекта. Так как здесь имеют права быть отношения, не совсем честные. Заинтересованное лицо, платит оценщику необходимую сумму, для того, чтобы в отчете отображена была рыночная стоимость, выгодная стороне заинтересованного лица. Как бороться с данной ситуацией, кроме как контролем над деятельностью оценщиков нет. Законодательство трактует данную ответственностью за деятельностью саморегулируемых организаций, но каждый отчет, физически не может быть проверен. Тут напрямую ответственность лежит на Комиссии, кто данный отчет принимает. Так же, в настоящее время открыт вопрос о распаде Комиссии при Управлении Росреестра. Данные полномочия по спорам хотят так же передать в ГБУ. Как будет происходить процесс оспаривания после данного решения, вопрос остается открытым.Хотелось бы верить, что членами Комиссии, так же останутся независимые профессионалы в разных отраслях деятельности, чья заинтересованность, не повлияет на результат рассмотрения спора по вопросу определения кадастровой стоимости.Следующая проблема, которую хотелось бы обозначить, отсутствие единой методологии кадастровой оценки.В настоящее время стоит актуальный вопрос рассмотрения кадастровой стоимости объектов недвижимости как единого объекта, т.е. земельный участок плюс объект капитального строительства. Но на данном этапе развития ГКО такое предложение не утверждено, не закреплено на стадии правительства Российской Федерации.Также в связи с тем, что по стране обозначен переходный период для создания ГБУ, был так же утвержден приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 12 мая 2017 г. № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке».Практика проведения оценки в соответствии с новым законодательством еще не сформировалась, однако следует предполагать, что оценщик столкнутся с рядом проблем, так как бюджетные учреждения продолжат применять технологии массовой оценки.Проблемы, выявленные при исследовании технологии массовой кадастровой оценки. Ошибка в кадастровых сведениях. Согласно Методическим указаниям и Закону «О кадастровой оценке» все без исключения объекты из перечня должны быть оценены на основе актуальной кадастровой информации. Так, если при внесении сведений в кадастр была допущена ошибка, то эти данные будут использованы при расчете [13]. Такие ошибки появляются в связи с обработкой множества данных в момент внесения информации в ЕГРН. Или же в связи с постоянным переходом на различное программное обеспечение для ведения базы данных.Так как оценщики работают только с той информацией, которую получают из ЕГРН, у них нет возможности проверить достоверность данных или в случае обнаружения ошибки исправить ее. Если исходные данные были изначально не правильными, то и результат получится недостоверным. Ответственность за качество исходной информации возлагается на орган регистрации.Работа оценщика. Как в любой работе, профессионализм исполнителя не исключает допуск не только арифметических ошибок, но и случайных, которые могут быть связаны с невнимательным отношением к проверке результатов расчетов и нагрузкой при обработке большого объема информации. При анализе отчетов об оценке, находящихся в открытом доступе на сайте Росреестра было выявлено, что имеют место случаи, когда объекты с идентичными характеристиками и местоположением имеют абсолютно разную кадастровую стоимость. В таких ситуациях очень сложно оспаривать результаты оценки [14].Административное давление. Напряженные отношения между государством и обществом могут привести к влиянию участников процесса оценки на оценщика. Это приводит к частным судебным спорам. Завышенная кадастровая стоимость не удовлетворяет налогоплательщиков, а заниженная кадастровая стоимость уменьшает доходную часть бюджета муниципального образования.Исчисление налога. Логично полагать, что налог на недвижимость должен зависеть от характеристик объекта и его окружения в данный момент времени. Чем больше объект стоит на рынке и имеет преимущественные характеристики, тем больше должен быть налог, и наоборот. Налог рассчитывается на основе значения кадастровой стоимость актуальной на 1 января года налогового периода. Поэтому, если в течение года изменились характеристики и рыночная стоимость объекта налог останется неизменным, пока кадастровая стоимость не будет пересмотрена.3.3 Пути решения существующих проблемГлавной задачей проведения ГКО, является определение кадастровой стоимости объекта. При ее проведении необходимо учитывать тот фактор, что кадастровая стоимость будет в дальнейшем применена для расчета налоговых платежей. А налоговые платежи необходимы для поступления в бюджеты разного уровня и дальнейшего их использования.Следовательно, под эффективностью ГКО предполагается процесс определения стоимости объекта недвижимости, основанный для базы расчета налогов, который должен учитывать не только экономические интересы страны, но и расчет минимальных затрат для ее определения. При этом ГКО должна быть актуальна и содержать достоверные сведения.Для того чтобы добиться эффективности ГКО необходимо решить ряд задач.На рисунке 19 представлен ряд задач, которые необходимо решить для эффективности ГКО.Рисунок 19 – Ряд задач для решения проблем в ГКОДля решения поставленных задач, может быть несколько путей.В настоящее время ведется усовершенствование законодательства о проведении ГКО.Одним из главных шагов, выполнена передача полномочий по проведению ГКО - ГБУ. Данные учреждения должны проводить ГКОна территории своего субъекта на постоянной основе. В соответствии с этим, должно повыситься качество и единообразие кадастровой стоимости объекта недвижимости, полученной при ГКО.Данный закон должен усовершенствовать ГКО, а именно в итоге будет:- повышен контроль за результатами работы ГБУ, исчезнет лишняя коммерция;- ГБУ должно на постоянной основе проверять и уточнять характеристики объекта;- обеспечено единая методика работы.Для улучшенияситуации и повышения качества определения кадастровой стоимости в первую очередь каждому собственнику объекта необходимо регулярно проверять сведения, хранящие в базе данныхЕГРН, использовать публичную кадастровую карту или заказывать выписки,чтобы не было технических ошибок, все данные были корректны.Хотелось бы в ЕГРН внести дополнительные сведения об объекте недвижимости, которые смогли бы позволить более точно оценить объект. Так как в настоящее время большое количество объектов регистрируются на ГКУ, уточнение сведений необходимо. В ЕГРН можно внести сведения об удаленности земельных участков от центра, о близости различных объектов инфраструктуры, сведения об экологической ситуации, то есть то, что определяет кадастровую стоимость объекта.Необходимо ввести ведение нескольких перечней объекта, в которых возможно деление на две вариации:- объект недвижимости, которые полноценно наполнены информацией для проведения ГКО;- объект недвижимости, в которых не хватает каких-либо характеристик для проведения ГКО.При отсутствии сведений какого-либо объекта, на законодательном уровне необходимо приостановить оценивание данного объекта, до выяснения недостающих характеристик.Наличие данного списка будет мотивировать не только местные органы самоуправления, но и граждан. Органы местного самоуправления заинтересованы в том, чтобы была проведена оценка всех объектов недвижимости, так как от этого зависит их пополнение налогов в бюджет. Не будет правильной кадастровой стоимости - не будет налогов.Также путем налаживания межведомственного информационного взаимодействия с органами государственной власти, ГБУ сможет быстрее актуализировать сведения, хранящиеся в ЕГРН. Также в настоящем законе предусмотрена обязанность предоставления информации коммерческими организациями по запросу ГБУ.При уточнении сведений в ЕГРН уменьшится количество ошибок при определении кадастровой стоимости, соответственно снизится риск оспаривания кадастровой стоимости.Для решения проблемы низкого профессионального уровня исполнителей работ по определению кадастровой стоимости необходимо осуществить следующее:- ГКО должны заниматься высококвалифицированные специалисты;- признать, что кадастровая оценка - профессиональная оценочная деятельность;- ввести дополнительное профессиональное обучение вданной специфики работы;- ввести ответственность за недостоверное проведение ГКО.Создание ГБУ позволяет решить задачи повышения эффективности ГКО, приводя к минимуму нарушение прав заинтересованных лиц, за счет решения повышения компетентности оценщиков.Для решения проблемы в области административного давления, можно сказать, что существующий закон уже вернул госмонополию в кадастровую оценку. Можно сказать, что государственные оценщики будут проводить ГКО только учитывая интересы государства.С одной стороны, таким путем государство избавилось от лишних проблем, создав ГБУ полностью под своей опекой. Тем самым государство опять же обрело дополнительные расходы и ответственность. Так как создание и содержание ГБУ требует серьезных расходов. Но с другой стороны, суть проблемы от этого не решится, а наоборот усугубит ситуацию. Необходимо создавать условия, при которых государство не будет воздействовать на оценщиков, а осуществит только налаживание эффективной рабочей системы.Но так как данная система уже создана, остается только ждать, какие результаты покажет данная практика работы.Для решения проблемы оспаривания кадастровой стоимости необходимо оставить Комиссию. Неважно, останется ли она при Управлении Росреестра или же будет при ГБУ. Какая бы не была ГКО будут необходимы Комиссии.Все-таки хотелось бы упростить процедуру оспаривания кадастровой стоимости по первому основанию, а именно по недостоверности сведений. Так граждане смогут по более упрощенной схеме исправить кадастровую стоимость, потому что как было сказано ранее, приравнивание кадастровой стоимости к рыночной, стоит достаточно дорого. Для того, чтобы государство не считало, что отчеты по рыночной стоимости часто указывают более низкую цену, отчет об оценке нужно рассматривать более детально. Возможно даже проведение дополнительной индивидуальной оценки объекта сотрудниками ГБУ.Для того, чтобы заявлений по оспариванию кадастровой стоимости было меньше, необходимо проводить переоценку аналогичных объектов. Например, если в жилом многоэтажном доме, была оспорена кадастровая стоимость квартиры, то удельный показатель кадастровой стоимости необходимо применить ко всем объектам недвижимости, которые входят в состав родительского объекта.В связи с тем, что экономика нашего государства нестабильна, нужно постоянно актуализировать сведения ГКО, путем применения понижающих коэффициентов.Здесь можно рассмотреть предложение ежегодной актуализации сведений ГКО без перерасчета кадастровой стоимости. Данный перерасчет будет зависеть от ценовой политики на рынке недвижимости.Есть включить в обязательный процесс актуализацию сведения без перерасчета кадастровой стоимости, то можно решить множество проблем.На рисунке 20 представлен ряд проблем, которые возможно решить путем актуализации сведений.Рисунок 20 – Ряд проблем, решаемых при актуализации сведенийРассмотрение данного предложения очень объемно. Разработка данного пути решения может являться предметом отдельного исследования.В заключении хотелось бы сказать, что страна сейчас на пути чего-то нового. Хотелось бы верить, что все проблемы ГКО все-таки будут учтены в работе ГБУ. Что данная организация действительно будет работать во благо всем гражданам.Так как данные организации созданы именно на территории каждого субъекта, они должны знать об объектах недвижимости гораздо больше информации, нежели иногородние оценщики. Настоящий закон не решит все проблемы, так как не будут одних проблем, появятся другие. Но раз уже созданы ГБУ, посмотрим, как это будет действовать. К сожалению, в данном законе нет никакой защиты от повышения налогов. Может получиться так, что гражданам кадастровая оценка может обойтись еще дороже частной, потому что государственные оценщики могут защищать интересы пополняемости бюджета.ЗаключениеДля того чтобы в конечном счете получить необходимый результат, нужно поработать с новым законодательством, внести необходимые коррективны. При этом, идеальная модель ГКО объекта недвижимости должна реализовать следующие принципы:- минимизировать нарушения прав граждан, которые могут возникнуть при значительной разницы между кадастровой и рыночной стоимостями;- снизить расходы граждан, необходимые для оспаривания результатов ГКО;- сохранить актуальную кадастровую стоимость в условиях нестабильности рынка;- повысить профессионализм оценщиков.Не смотря на совершенствование методики проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости и принятия новых законов, остается большое количество споров, касающихся недостоверности результатов кадастровой оценки.В целях сохранения актуальной кадастровой стоимости при нестабильной экономике страны следует постоянно актуализировать данные об объектах недвижимости и их кадастровую стоимость. Из-за возрастающей нагрузки (множество объектов недвижимости и информации о них, пересчет кадастровой стоимости при ее оспаривании, сокращение периода переоценки) следует применять современные механизмы расчета.Список использованных источниковПриложение 1СХЕМА ЭТАПОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ И ОСПАРИВАНИЯ ЕЕ РЕЗУЛЬТАТОВПриложение 2СХЕМА ПРОЦЕССА ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИПриложение 3СХЕМА РАССМОТРЕНИЯ ЗАЯВЛЕНИЯ В КОМИССИИ