Особенности оценки рыночной стоимости недвижимости в современных социально-экономических условиях
Заказать уникальную дипломную работу- 60 60 страниц
- 35 + 35 источников
- Добавлена 17.07.2021
- Содержание
- Часть работы
- Список литературы
- Вопросы/Ответы
Введение
Глава .1. Теоретические основы оценки рыночной стоимости недвижимости
1.1. Общие положения рыночной стоимости недвижимости
1.2. Особенности рыночной стоимости недвижимости
Глава 2. Механизм анализа рыночной стоимости недвижимости
2.1. Анализ рынка недвижимости
2.2. Анализ рыночной стоимости недвижимости
Глава 3. Меры совершенствования оценки рыночной стоимости недвижимости
3.1. Проблемы оценки рыночной стоимости недвижимости
3.2 . Совершенствование оценки рыночной стоимости недвижимости
Заключение
Список литературы
В результате написания работы была произведена оценка жилого дома общей площадью 120,6 кв.м., расположенного на земельном участке общей площадью 931 кв.м.
Анализируя полученные результаты по определенной кадастровой и рыночной стоимости и размеру налога на недвижимость, следует отметить, что рыночная и кадастровая стоимость оцениваемого объекта существенно отличаются друг от друга. Рыночная стоимость дома превышает кадастровую на 22%, земельного участка на 60%. Обусловлено это различием в методах оценки: определение кадастровой стоимости происходит на основании метода массовой оценки, которая предполагает сравнение стоимостных показателей схожих объектов недвижимости, располагающихся на весьма обширной географической территории.
Рыночная оценка выполняется по заказу, одним специалистом оценщиком в отношении конкретного объекта, что свидетельствуют о более точной и достоверной рыночной стоимости. Однако, в отношении оцениваемого объекта внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость, величина которой значительно меньше его рыночной стоимости снижает для собственника объекта налоговые выплаты. В случаях, если для собственника объекта недвижимости установленный от кадастровой стоимости налог на недвижимость превосходит ранее установленный, то результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Росреестре.
Из вышеперечисленных факторов анализа окружения объекта можно сделать следующие заключения:
– близость к центру;
– хороша развита инфраструктура (рядом школа, сад, ТЦ, рынки, стадион, кафе);
– данный район в отношении жилья находится в стадии упадка, так как его окружение – это дома «хрущевки», частный сектор, гаражи; неудовлетворительное состояние общего благоустройства территории, а также строительства рядом не наблюдается;
– исследуемый район носит относительно криминогенный характер.
По данным результатам исследования можно сделать вывод, что текущий вариант использования земельного участка под жилую застройку является наиболее эффективным. Конечно, данный район имеет большие перспективы для развития, если строительные компании начнут сносить неблагоустроенные дома частного сектора.
Стоимость жилья во вновь построенных домах будет достаточно высокая, поскольку достаточно близко расположены существующие объекты соцкультбыта, не нужно будет ездить в другие районы города, даже работу можно найти именно в этом районе. Следует также отметить, что информация о районе собрана посредством личных наблюдений. Публикуемые официальные данные использованы, но только частично, поскольку они относятся к более обширным регионам, чем район расположения объекта оценки, и потому не могут быть использованы полностью.
Необходимо, чтобы государственные бюджетные учреждения стали компетентными исполнителями работ по определению кадастровой И рыночной стоимости. Важно наладить сбор, обработку и систематизацию информации, необходимой для кадастровой оценки. Оптимальным решением такой задачи представляется проведение работ по государственной кадастровой оценке с внедрением методов массовой оценки недвижимого имущества, базирующихся на едином методологическом обеспечении с применением современного и стандартизированного программного обеспечения единого для всей страны.
Необходимо, чтобы бюджетные учреждения осуществляли установление кадастровой стоимости недвижимости на основе рыночных данных. Это позволит обеспечить, в первую очередь, независимость, обоснованность, достоверность, эффективность и преемственность полученных результатов, как на региональном, так и на федеральном уровнях.
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 30.04.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.05.2021) // http://www.consultant.ru.
2. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 31.07.2020) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // http://www.consultant.ru.
3. Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ (ред. от 31.07.2020) «О государственной кадастровой оценке» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2021) // http://www.consultant.ru.
4. Постановление Правительства РФ от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» // http://www.consultant.ru.
5. Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508 (ред. от 22.06.2015) «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» // http://www.consultant.ru.
6. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» // http://www.consultant.ru.
7. Постановлением Правительства Оренбургской области от 27.09.2012 № 840-п // http://www.consultant.ru.
8. Ачмизова Ф.А. Процедура расчета кадастровой стоимости методами массовой оценки с применением программных продуктов / Ф.А. Ачмизова, В.Д. Жуков // Научный журнал Colloquium. – 2019. – № 25. – С. 30-33.
9. Баринов В.Н. Эффективные технологии в управлении земельными ресурсами / В.Н. Баринов, Н.И. Трухина, Н.Б. Хахулина // ФЭС: Финансы. Экономика. – 2020. – Т. 17. – № 1. – С. 49-54.
10. Герасимова Т.А. Учет экологических факторов при оценке недвижимости / Т.А. Герасимова, М.Б. Реджепов // Модели и технологии природообустройства (региональный аспект). – 2018. – № 1 (6). – С. 81-82.
11. Григораш Е.В. Особенности оценки права требования на современном этапе / Е.В. Григораш, С.А. Самодурова, Л.П. Мышовская, В.В. Григораш // Вестник Алтайской академии экономики и права. – 2020. – № 4-1. – С. 36-43.
12. Анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на кадастровую стоимость недвижимости / А. В. Дубровский, А. Л. Ильиных, О. И. Малыгина, В. Н. Москвин, А. В. Вишнякова // Вестник СГУГиТ. – 2019. – Т. 24, № 2. – С. 150–169.
13. Кадастр застроенных территорий: учебное пособие / Ершова Н.В., Баринов В.Н., Трухина Н.И., Викин С.С., Васильчикова Е.В. – Воронеж: Истоки, 2019. – 147 с.
14. Лейфера Л.А. Справочник оценщика недвижимости 2018. Земельные участки. Часть 1. Территориальные характеристики и корректирующие коэффициенты на локальное местоположение// Л.А. Лейфер. – Нижний Новгород, 2018. – 288 c.
15. Лейфера Л.А. Справочник оценщика недвижимости – 2019. Жилые дома. Корректирующие и территориальные коэффициенты, Скидки на торг, Прибыль предпринимателя // Л.А. Лейфер. – Нижний Новгород, 2019. – 304 c.
16. Повалюхина М.А. Методический подход к оценке потенциала инновационного развития экосистемы / М.А. Повалюхина // ФЭС: Финансы. Экономика. – 2019. – Т. 16. – № 11. – С. 67-72.
17. Реджепов М.Б. Оценка земли и иной недвижимости в населенном пункте / М.Б. Реджепов, А.Ф. Лелеков // Модели и технологии природообустройства (региональный аспект). – 2018. – № 2 (7). – С. 56-57.
18. Реджепов М.Б. Пути решения проблем кадастровой оценки земельных участков / М.Б. Реджепов, А.П. Калинина // Модели и технологии природообустройства (региональный аспект). – 2018. – № 2 (7). – С. 51-53.
19. Реджепов М.Б. Сравнительная оценка площадей малоиспользуемых земель по районам Воронежской области // М.Б. Реджепов, С.А. Абросин / Модели и технологии природообустройства (региональный аспект). – 2018. – № 2 (7). – С. 92-96.
20. Самодурова С.А. Оценка системы стратегического управления сбалансированным региональным развитием / С.А. Самодурова // Перспективы развития науки и образования: сборник научных трудов по материалам XIX международной научно-практической конференции. – Москва, 2017. – С. 132-135.
21. Самодурова С.А. Концепция стратегического управления сбалансированным развитием региона / С.А. Самодурова, В.Н. Баринов // ФЭС: Финансы. Экономика. – 2017. – № 7. – С. 24-30.
22. Оценщик.ру – Все для оценки и для оценщика. – Режим доступа: http://www.ocenchik.ru. Дата обращения: 03.02.2021 г.
23. Кадастровая оценка. Проблемы и перспективы. – Режим доступа: http://spravks.ru/2018/05/10/kadastrovaya-ocenka-problemi-i-perspektivi/. Дата обращения: 03.02.2021 г.
24. https://www.avito.ru. Дата обращения: 03.02.2021 г.
25. https://saratov.cia№.ru. Дата обращения: 03.02.2021 г.
26. https://zen.yandex.ru/media/esm_invest/kak-izmenilsia-spros-na-kommercheskuiu-nedvijimost-v-rossii-v-2020-godu-5fd7aba4353faf7652d7b5c9. Дата обращения: 03.02.2021 г.
27. https://ud-group.com/2021/02/10/обзор-рынка-коммерческой-недвижимос-4/. Дата обращения: 03.02.2021 г.
28. https://rrg.ru/analytic/review. Дата обращения: 03.02.2021 г.
29. https://swissapp.ru/appraisal/press/marketresearch.php. Дата обращения: 03.02.2021 г.
30. https://www.colliers.com/ru-ru/research/moscow/annual-2020-offices. Дата обращения: 03.02.2021 г.
31. https://kf.expert/publish/rynok-torgovoy-nedvizhimosti-moskva-q3-2020. Дата обращения: 03.02.2021 г.
32. https://www.ilm.ru/analytics. Дата обращения: 03.02.2021 г.
33. https://www.forbes.ru/biznes/404821-besprecedentnoe-polugodie-pandemiya-obrushila-rynok-kommercheskoy-nedvizhimosti-do. Дата обращения: 03.02.2021 г.
34. https://pfagroup.ru/upload/iblock/fdb/fdb83a91860d0049b355de5e4698283e.pdf. Дата обращения: 03.02.2021 г.
35. https://www.esm-invest.com/ru/AFOS-Analytics-office-03-2021. Дата обращения: 03.02.2021 г.
Вопрос-ответ:
Какие основные положения относятся к рыночной стоимости недвижимости?
Основные положения, связанные с рыночной стоимостью недвижимости, включают понятие рыночной стоимости, а также факторы, влияющие на ее формирование, такие как спрос и предложение, местоположение объекта недвижимости, уровень инфраструктуры и состояние рынка в целом.
Какие особенности имеет рыночная стоимость недвижимости?
Рыночная стоимость недвижимости имеет несколько особенностей. Во-первых, она может изменяться в зависимости от различных факторов, таких как экономическая ситуация, политическая обстановка и т. д. Во-вторых, она может быть субъективной, поскольку каждый потенциальный покупатель или продавец может оценивать объект недвижимости по-своему. Наконец, рыночная стоимость может быть покупательской или продавецкой в зависимости от того, кто оценивает объект.
Как проводится анализ рынка недвижимости?
Анализ рынка недвижимости включает сбор и анализ данных о рынке, таких как цены на схожие объекты, объем сделок, временные параметры продажи и т. д. Также проводится сравнительный анализ с аналогичными объектами недвижимости в этом районе. Результаты анализа позволяют оценить рыночную стоимость конкретного объекта.
Какие меры могут быть предложены для совершенствования оценки рыночной стоимости недвижимости?
Для совершенствования оценки рыночной стоимости недвижимости могут быть предложены различные меры. Во-первых, можно разрабатывать более точные методы и модели оценки, учитывающие больше факторов. Во-вторых, можно обеспечить большую прозрачность рынка недвижимости, чтобы было легче собирать и анализировать данные. Также важно обеспечить высокий профессионализм оценщиков и их независимость.
Какие общие положения определяют рыночную стоимость недвижимости?
Общие положения, определяющие рыночную стоимость недвижимости, включают спрос и предложение на рынке, характеристики объекта недвижимости, его местоположение, состояние и функциональное назначение, а также влияние факторов внешней среды, таких как экономические условия и политическая ситуация.
Какие особенности имеет рыночная стоимость недвижимости?
Особенности рыночной стоимости недвижимости включают ее изменчивость, зависимость от спроса и предложения, а также наличие влияния факторов, таких как изменения в экономике, политике и технологии. Кроме того, рыночная стоимость недвижимости может быть подвержена сезонным колебаниям и влиянию психологических факторов.
Что включает в себя механизм анализа рыночной стоимости недвижимости?
Механизм анализа рыночной стоимости недвижимости включает в себя сбор и анализ данных о рынке недвижимости, исследование спроса и предложения, оценку характеристик объекта недвижимости и его местоположения, а также использование различных методов и моделей для определения стоимости.
Какие меры можно принять для совершенствования оценки рыночной стоимости недвижимости?
Для совершенствования оценки рыночной стоимости недвижимости можно принять такие меры, как улучшение качества и доступности данных о рынке, разработка единых стандартов оценки, повышение профессионального уровня оценщиков, развитие использования современных методов и технологий в оценке, и укрепление правового регулирования в сфере оценки недвижимости.
Какие проблемы возникают при оценке рыночной стоимости недвижимости?
При оценке рыночной стоимости недвижимости возникают следующие проблемы: несовершенство данных о рынке, сложность учета всех факторов, влияющих на стоимость, субъективность оценки, возможность манипуляции информацией, отсутствие единого подхода к оценке и недостаточная прозрачность процесса.
Какие особенности оценки рыночной стоимости недвижимости можно выделить в современных социально-экономических условиях?
Оценка рыночной стоимости недвижимости в современных условиях стала более сложной из-за изменений в экономической ситуации, правовых норм и специфики рынка недвижимости. Одной из особых особенностей является нестабильность финансового и экономического сектора, что может привести к колебаниям цен на жилую и коммерческую недвижимость. Кроме того, повышенное внимание уделяется вопросам экологии и энергоэффективности, что может также повлиять на рыночную стоимость недвижимости. Также стоит учитывать изменения в спросе и предложении на рынке недвижимости, а также возможные изменения в законодательстве, касающемся налогообложения и прав собственности на недвижимость.
Что следует учитывать при анализе рынка недвижимости для оценки рыночной стоимости?
При анализе рынка недвижимости для оценки рыночной стоимости следует учитывать следующие факторы: спрос и предложение на рынке, уровень конкуренции, макроэкономическая ситуация, изменения в законодательстве, наличие инфраструктуры, экологические и энергоэффективные характеристики объекта недвижимости, рыночные тренды и прогнозы, состояние соседних объектов недвижимости и т.д. Важно также провести сравнительный анализ схожих объектов недвижимости, чтобы определить их рыночную стоимость и использовать эту информацию для оценки конкретного объекта.
Какие есть особенности оценки рыночной стоимости недвижимости?
Особенности оценки рыночной стоимости недвижимости включают учет физических, экономических, правовых и финансовых характеристик объекта недвижимости, а также анализ рынка недвижимости и определение рыночной цены.