Понятие и виды договора купли продажи

Главная обязанность продавца по договору купли-продажи – передать покупателю имущество. Данное обязательство признается общим для всех договоров купли-продажи. В соответствии с общим правилом, при купле-продаже с момента передачи вещи у покупателя, обычно, образуется право собственности. Однако, в отдельных случаях, например, у приобретателя помещения жилого типа на основании договора купли-продажи право собственности формируется с момента государственной регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимого имущества. По этой причине в исследуемом обязательстве по отчуждению необходимо выделять передачу права собственности и фактическую передачу помещения жилого типа по акту передачи.В связи с этим главную обязанность продавца следует рассматривать в качестве обязанности перевести на покупателя право собственности на проданное имущество.Договор купли-продажи служит основанием возникновения обязательства, по которому продавец обязуется передать вещь (товар) в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (п.2 ст.307, ст.454 ГК РФ).Обязанность продавца передать товар состоит из ряда отдельных обязательств:- передать товар свободным от любых прав третьих лиц, если только покупатель не согласился принять товар, обремененный такими правами (как мы уже подчеркнули, продавец не обязан доказывать свое право собственности на продаваемый товар);- передать товар покупателю в ассортименте, согласованном сторонами (по видам, моделям, размерам, цвету);- передать товар, качество которого должно соответствовать договору, в течение определенного им срока (договорная гарантия);- передать товар, пригодный в пределах разумного срока для целей, в которых такие товары обычно используются (законная гарантия);- передать товар, соответствующий условиям договора о комплектности.Обязательство продавца на основании взаимности договора противопоставляются обязательству покупателя – произвести оплату приобретаемого имущества.При ненадлежащем исполнении продавцом собственных обязанностей по договору купли-продажи покупатель вправе:1) соразмерного снижения цены;2) устранения недостатков в разумный срок в безвозмездном порядке;3) возмещения собственных расходов для устранения недостатков, в том числе отказаться от исполнения условий договора купли продажи и потребовать возврата денежных средств, уплаченных по заключенному ранее договору.Покупатель должен осуществить оплату товара. Данная обязанность признается исполненной с момента передачи продавцу суммы денежных средств, установленной в договоре.Содержание данной обязанности включает в себя не только сам платеж, но в определенных случаях и принятие конкретных мер подготовительного характера, которые требуются для осуществления платежа (выдача чека на сумму соглашения, открытие специального счета в банке). Согласно общему правилу, покупатель должен совершить уплату продавцу цену имущества полностью. За невыполнение обязанности по оплате приобретаемого имущества покупатель несет ответственность.В случае нарушения сроков оплаты покупателем на основании пункта 3 статьи 488 Гражданского кодекса РФ продавец имеет право предъявить требование, связанное с возвратом недвижимости. Вместе с тем регистрация перехода права собственности к покупателю на продаваемую недвижимость не считается препятствие для того, чтобы расторгнуть соглашения по причине неоплаты покупателем недвижимого имущества.Покупатель должен принять недвижимое имущество на основании передаточного акта. Согласно статье 556 Гражданского кодекса РФ уклонение покупателя от подписания документа о передаче недвижимого имущества признается отказом покупателя принять данное имущество.Обратимся к материалам судебной практики.Мировой судья судебного участка № 3 Рыбинского судебного района Ярославской области рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Рыбинске 02 мая 2017 года гражданское дело по иску Ураева А.В. к обществу с ограниченной ответственностью «Городская косметологическая клиника № 1» о взыскании стоимости товара, процентов по кредиту, неустойки, компенсации морального вреда решил взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Городская косметологическая клиника № 1» в пользу Ураева А.В. стоимость биологически-активных добавок в размере 34500 рублей, убытки в сумме 2766 рублей 27 коп., неустойку в размере 3000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 1000,00 рублей, штраф в размере 7000 рублей.Следовательно, можно прийти к выводу, что к обязанностям покупателя следует отнести обязанность по принятию и оплате товара. Обязанность продавца произвести передачу недвижимости и обязанность покупателя принять продаваемое имущество признаются взаимообусловленными: продавец совершает все действия, связанные с передачей имущества, которые требуются для выполнения обязанности по принятию ее покупателем. К тому же продавец и покупатель обладают соответствующими правами: требовать передачи и принятия имущество согласно условиям договора. Данный комплекс прав и обязанностей формируются в одно время – с момента заключения соответствующего договора купли-продажи недвижимого имущества.ЗаключениеКупля-продажа - один из самых важных институтов гражданского права. В процессе долгого развития правовых систем проходил так называемый естественный отбор наиболее четких и качественных положений, повышался уровень юридической техники. ГК РФ определяет куплю-продажу как общий термин, охватывающий все виды обязательств по отчуждению имущества. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).Сторонами договора купли-продажи могут быть любые физические и юридические лица. Договор купли-продажи всегда является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям.Купля продажа возмездна: основанием исполнения обязательства по передаче товара является получение встречного удовлетворения в виде покупной цены, и наоборот.Обязательным является согласование в договоре наименования и количества товара. При несоблюдении этого условия договор купли-продажи будет считаться незаключенным.Отсутствие в договоре остальных условий не является основанием для признания договора незаключенным. Хотя, по моему мнению, лучше согласовать все интересующие стороны условия, чтобы предусмотреть и устранить возможные недопонимания. Так как, например, отсутствие условия об ассортименте продавец вправе передать покупателю товар в ассортименте исходя из потребностей последнего или вообще отказаться от исполнения договора. Значит для того, что бы исполнить обязательство продавец должен знать или узнать у покупателя его потребности по ассортименту, что ведет к трате лишнего времени. А если он вообще отказывается от исполнения договора, то значит, все проделанные действия сторон по согласованию были предприняты зря. И им для заключения другого договора, возможно уже с другими участниками, придется опять согласовывать условия уже нового договора.Следует отметить, что большую роль в комплексном обобщении спорных вопросов, возникающих у судов при анализе договоров купли-продажи, играют Постановления Пленумов и Обзоры, а также Информационные письма Верховного Суда РФ, Постановления Конституционного Суда РФ.Отдельные решения также обогащают правовую действительность, тем более, что судебная практика нередко выступает компромиссом между спорной ситуацией, подлежащей разрешению, и нормой права, регулирующей спорные правоотношения.В заключение данного исследования подчеркнем, что ключевыми факторами, отличающими куплю-продажу от иных гражданско-правовых соглашений, являются, прежде всего, характеристики договора продажи: двухсторонне-обязывающее, консенсуальное, взаимное денежное обязательство в форме договора. При оценке договора на практике, именно определение названных условий и будет определять сущность конкретного соглашения, факт его заключения, содержание.Несмотря на детальную разработку положений договора купли-продажи, еще остались спорные моменты, которые требуют урегулирования в законе или в разъяснениях высших судебных органов по правильности их применения. Список использованных источниковНормативные правовые акты:1.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022)// Российская газета, N 238-239, 08.12.19942.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022) // Российская газета, N 23, 06.02.1996, N 24, 07.02.1996, N 25, 08.02.1996, N 27, 10.02.19963.Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 01.05.2022) О государственной регистрации недвижимости // Российская газета, N 156, 17.07.2015Научная и учебная литература:1. Афанасьева А.А. Особенности договора поставки в российском законодательстве // Журнал «Аллея науки». - 2018. - Т. 4. -№ 6 (22). - С. 745-748.2. Гонгало Б.М. Гражданское право: учебник: в 2 т. Т. 1. 4-е изд., перераб. и доп. // М.: Статут. – 2021. – 614с.3. Гузоев О.И. Правовое содержание договора поставки для государственных и муниципальных нужд // Журнал «Современная юриспруденция: актуальные вопросы, достижения и инновации». – 2018. – С.327-3284.Зенин, И. А. Гражданское право. Общая часть : учебник для академического бакалавриата / И. А. Зенин. — 17-е изд., перераб. и доп. — М. : Издательство Юрайт, 2017. — 410 с.5. Колесников В.С. Существенные условия договора купли-продажи по ГК РФ // Журнал «Молодой исследователь: вызовы и перспективы».- 2018. - С. 139-142.6. Никифоров, Р. Н. Договор купли-продажи: виды, понятие и элементы / Р. Н. Никифоров // Молодой ученый. — 2016. — № 21 (125). — С. 634-636.7.Овчинникова Е.В. Условия договора купли-продажи // Журнал «Актуальные проблемы юридической науки в современной России». - 2019. - С. 269-276.8. Осипов А.В. Договор энергоснабжения и его правовые особенности // Журнал «Аллея науки». - 2017. - № 7. - С. 580-584.9. Осипова К. А. Договор контрактации и особенности его исполнения // Журнал «Фокус знаний». – 2019. - № 2. – С.30-3610. Савин А.И. Особенности договора купли-продажи недвижимости // Журнал «Перо науки». - 2019. - № 13 (13). - С. 15-18.11. Сависько Д.И. Договор купли-продажи: понятие, структура, форма и содержание // Журнал «Актуальные проблемы юридической науки и высшего образования в современных условиях». - 2016. - С. 213-219.12.Стародумова С.Ю. Государственная регистрация недвижимости // Журнал «Правовые вопросы недвижимости». -2017. - № 2. - С. 9-11.13. Чебоньян Т. Г. Договор розничной купли-продажи: вопросы применения судами отдельных положений гражданского законодательства [Текст] // Актуальные проблемы права: материалы II междунар. науч. конф. (г. Москва, октябрь 2017 г.). — М.: Буки-Веди, 2017. — С. 45-4614. Чуйков Р.Ю. Особенности содержания договора купли-продажи недвижимости // Журнал «Молодой ученый». - 2018. - № 47 (233).- С. 162-164.15. Шалайкин Р. Н., Кравченко Е. В. Договор купли-продажи предприятия // Журнал «StudNet». - 2020.- №12. –С.368-372Материалы правоприменительной практики:1.Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 14.05.2019 N 4-КГ19-3 // Документ официально опубликован не был, СПС Консультант Плюс2. Решение мирового судьи судебного участка № 3 Рыбинского судебного района Ярославской области по делу 2-229/2018 // Документ официально опубликован не был, официальный сайт Росправосудия - https://rospravosudie.com/court-sudebnyj-uchastok-3-g-rybinska-yaroslavskoj-oblasti-s/act-238378675/