Факторы, влияющие на доходность бизнеса по сдаче жилых помещений в наем

В частности, определяется значение параметров, которые располагаются в одном ряду с экзогенными переменными. Расчет данных значений осуществляется посредством использования классического или обобщенного метода наименьших квадратов. После того, как все факторы и связи между ними были определены, производится построение модели. После того, как модель будет построена, необходимо определить, насколько успешно реализована данная задача. Для этого оценивается как точно можно привести прогнозные расчеты с опорой на данную модель. На данном этапе проводилась проверка модели через имитационные расчеты стоимости аренды объекта с учетом выделенных факторов. Описание данныхИсследование возможных факторов, которые оказывают влияние на стоимость аренды жилой недвижимости на начальном этапе были выделены две группы: факторы спроса и предложения. После чего каждая из групп также дополнительной разделялась на внутренние и внешние факторы. Для выделения внешних факторов использовалась следующая типология, которая активно применяется в том числе и в сфере недвижимости. Были выделены следующие типы: факторы микро- и макроэкономики, а также социальные факторы. Среди внутренних факторов применялись следующие параметры: динамика изменения рынка арендной недвижимости, объем спроса и предложение на рынке, уровень зависимости между ними. Также в рамках данного блока рассматривались институциональные факторы, степень открытости и информационной обеспеченности указанного рынка. Данное деление является достаточно условным, так как относительно рынка недвижимости не учитывает ряд факторов, которые могут присутствовать в отношении определенных объектов. Также необходимым является включение ценовых факторов, которые в первую очередь являются важными для потребителей и арендодателей. После того, как были выделены внешние и внутренние факторы, проводилась работа по определению тех параметров, которые могут оказать влияние на стоимость объекта. Рассмотрение осуществлялось с двух позиций: с позиции собственника и с позиции арендатора. Данное деление использовалось ввиду того, что имеет место ряд отличий при формировании цены и оценки ее адекватности. Среди ценовых факторов, которые могут оказать влияние на стоимость аренды со стороны собственника можно выделить следующие:- Экологическая обстановка региона;- Состояние объекта - Структурные особенности данного объекта- Уровень жизни населения данного региона и его платежеспособность.- Соотношение спроса и предложения на рынке арендной недвижимости в рассматриваемом регионе.С точки зрения арендатора, при оценке адекватности цены аренды на объект жилой недвижимости можно выделить следующие факторы:- Местоположение объекта.- Экологические и природные особенности.- Состояние объекта- Структурные особенности объекта.- Инфраструктура района расположения объекта.Таким образом, на основании выделенных факторов можно сказать, что в большинстве случаев приоритетные факторы совпадают у обеих групп. При этом есть ряд отличий, которые могут повлиять на стоимость товара. В качестве основных факторов могут быть выделены следующие: состояние объекта, его местоположение, структурные особенности и инфраструктура. При этом несмотря на то, что сами факторы в большинстве случаев совпадают, их влияние на формирование стоимости может быть различным для каждой группы.Стоит также учитывать, что при определении веса того или иного фактора делать поправку на территориальное расположение объекта и особенности того региона, где он находится. На основании данных, полученных в ходе экспертного интервью были выделены следующие признаки для определения факторов ценообразования: 1. По времени: долгосрочные, среднесрочные, краткосрочные.2. По сторонам арендных отношений: факторы арендатора, факторы арендодателя.Факторы, которые важны для оценки недвижимости со стороны того, кто будет ею пользоваться:- полезность данной недвижимости;- ее взаимозаменяемость;- ожидания пользователя от данного объекта.Были выделены те внешние и внутренние факторы, которые относятся непосредственно к самому объекту недвижимости. В качестве внешних факторов были выделены следующие группы:1. Факторы микроэкономики: экономическое положение региона; уровень инвестиций, которые данный регион получает; уровень безработицы; динамика, с которой происходит развитие в регионе. 2. Факторы макроэкономики: ВВП, показатели инфляции, уровень жизни населения, занятость и трудоспособность жителей, показатели для оценки потребительских возможностей в регионе. 3. Факторы социального характера: особенности демографии данного региона, доля населения, которое может быть занято трудом, к общему количеству жителей данного региона. Среди внутренних факторов, которые могут повлиять на процесс ценообразования на рынке недвижимости, могут быть выделены следующие группы:1. Показатели изменения данного рынка.2. Факторы для расчета объема и взаимного отношения между спросом и предложением на рынке арендной недвижимости. Сюда могут быть отнесены такие параметры, как уровень платежеспособности населения, а также те предпочтения, которые у них существуют относительно объектов недвижимости. 3. Институциональные факторы. Среди данных факторов можно выделить: особенности регулирования рынка со стороны государства, налоговое законодательство и установленные типы и размеры налоговых сборов.Также был проведен анализ соотношений между выделенными факторами на предмет оценки уровня их зависимости друг от друга. Еще одним параметром, который был учтен в процессе характеристики каждого из факторов – это характер их влияния на стоимость. Так выделялись те факторы, которые способствуют повышению стоимость аренды на данный объект, а также факторы, на основании которых цена на него может быть снижена. Ожидаемые результатыВ связи с этим, для того, что повысить эффективность тех мероприятий, которые проводятся на рынке недвижимости, необходимо разработать единые модели оценки тех или иных процессов, которые бы можно было использовать в процессе исследования рынка недвижимости. При этом анализ теоретической литературы по данному вопросу позволил прийти к выводу о том, что в настоящее время большое внимание уделяется покупке и продаже недвижимости, при этом вопросы аренды затрагиваются чаще всего только в правовой области.В результате проведенного исследования будет сформирован список факторов с определением их значимости. На основании полученных данных возможна разработка системы коэффициентов влияния данных факторов. Данная система позволит наиболее точно формировать цена на объекты недвижимости и систематизировать данный процесс. Поэтому, основываясь на первичных данных проведенного исследования были выделены факторы, которые оказывают влияние на стоимость аренды данного объекта. Среди общих факторов выделены такие как, состояние объекта, местоположение, транспортная доступность, экология данной местности. К частным фактором были отнесены: развитие района расположения, наличие инфраструктуры, этаж, конструктивные особенности дома в целом и объекта в частности. При этом процесс ценообразования может строится на основании общих факторов цены. Это возможно в том случае, когда информация об объекте достаточна краткая. Для более точного ценообразования следует использовать частные факторы. Библиографический списокЗахарова Л.Н. Теория и практика ценообразования на рынке недвижимости // Экономика и бизнес: теория и практика. — 2022. — №11-1. — С. 139-142Киселева Е.Н., Длусская В.В. Ценообразование с учетом спроса потребителей // Инновации и инвестиции. — 2022. — №11. — С. 39-41Макарова Н.В. Анализ факторов ценообразования в современных условиях // Экономика и бизнес: теория и практика. — 2021. — №12-2. — С. 75-80Власова, И. В. Анализ и виды стоимости объектов недвижимости; факторы, влияющие на их цену // Молодой ученый. — 2018. — № 48 (234). — С. 388-391Харламов А.В., Захаров А.В. К вопросу о моделях ценообразования и сегментации рынка жилой недвижимости // Вестник Саратовского государственного социально-экономического университета. — 2019. — №1 (75). — С. 145-150Козлова Н.Г., Айтенова М.С. Моделирование ценообразования на рынке жилой недвижимости (на примере г. Нур-Султан) // Вестник РУК. 2022. №1 (47). С. 66-70Бедин Б.М., Гусак А.С. Факторы, влияющие на ценовую динамику рынка недвижимости // Известия БГУ. — 2017. — №2. — С. 154-161Харламов А.В., Захаров А.В. Динамика ценообразования и сегментация на рынке жилья // Имущественные отношения в РФ. — 2019. — №5 (212). — С. 7-13Вертегел С.В. Анализ взаимосвязи цены недвижимости г. Москвы и влиящих на нее факторо// Хроноэкономика. — 2020. — №5 (26). — С. 47-49Пахомова А.И., Новиков А.И. Арендные отношения в сфере жилой недвижимости: современный аспект // Известия БГУ. — 2019. — С. 499-506Арефин А.В. Факторы ценообразования на рынке аренды жилой недвижимости // Жилищные стратегии. — 2015. — №4. — С. 253-266Сергеева Д.П. Сравнительный анализ методик по определению рыночной арендной платы // Инновации и инвестиции. — 2019. — №5. — С. 135-137Сергеева Д.П. Определение рыночной арендной платы на рынке недвижимости // Инновации и инвестиции. — 2019. — №6. — С. 181-183Стахно Д.В. Оценка влияния запуска Московского центрального кольца на арендные ставки жилой недвижимости // Городские исследования и практики. — 2018. — №2. — С. 27-69Санина Л.В., Шерстянкина Н.П., Берген Д.Н., Дашкевич П.М. Моделирование стоимости квартир на региональном рынке жилой недвижимости (на примере Иркутской области) // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. — 2017. — №3 (22). — С. 27-41