Информационная база оценки рыночной стоимости недвижимости

19 / стр. 18)75.5014.5014.5020.0014.509.0021Суммарная корректировка и вес объекта-аналога в суммарной корректировке (1 / уд. Процентная поправка для каждого объекта)0.3680.0690.0690.0500.0690.11122Итоговый вес объекта аналога в величине рыночной стоимости 10.1870.1870.1370.1870.30223Вклад объекта аналога в итоговую рыночную стоимость, руб./кв. м. (стр. 17 * стр. 22)-11 02810 1396 51711 63117 80824Рыночная стоимость 1 кв. м. объекта исследования и оценки, руб. (сумма вклада объектов аналогов)57 123-----В процессе исследования данных, относящихся к объектам предложений, учитывая их местоположение относительно городского района, площадь помещений и количество этажей, было получено заключение о рыночной стоимости оцениваемого помещения на дату исследования и оценки. Для определения этой стоимости были применены объекты-аналоги и выполнены необходимые корректировки. В результате такого сравнительного подхода стоимость одного квадратного метра помещения составила 57123 рубля. Полученные результаты исследования и оценки по сравнительному подходу представлены в таблице 8.Таблица 8Определение рыночной стоимости объекта исследования и оценки сравнительным подходомАдрес расположения, наименование объектаОбщая площадь помещений кв. м.Рыночная стоимость, руб.1 кв. м.объекта(округлено)Республика Татарстан, г. Казань, Ново-Савиновский р-он, пр-кт Ямашева, д.69.встроенные помещения, общая площадь 360.1 кв. м, на 1 этаже 13-этажного кирпичного жилого дома360.105712320 570 000В процессе выполнения расчётов, при применении сравнительного подхода, была определена стоимость объекта недвижимого имущества в размере 20 570 000 (двадцать миллионов пятьсот семьдесят тысяч руб.).Данный подход даёт возможность сделать следующие выводы:1. При выборе объектов-аналогов требуется проводить тщательный анализ, учитывая их местоположение и физические характеристики.2. Применение поправок требуется для корректировки возможных погрешностей между объектами-аналогами и объектом исследования и оценки, которые могут привести к немотивированному завышению либо занижению рыночной стоимости объекта исследования и оценки.2.3. Информационная база анализа и оценкинедвижимого имущества доходным подходомОбъект исследования и оценки представляет собой коммерческие помещения, относящиеся к развитому сегменту рынка недвижимого имущества. Определение ставки капитализации осуществляется с применением метода рыночной экстракции. При формировании стоимости объекта по доходному подходу принимаются во внимание рыночные арендные ставки, формируемые влиянием рыночных факторов.Условия эксплуатации данного объекта признаются удовлетворительными и не требуют выполнения капитального ремонта в ближайшей перспективе. Прогнозируется, что денежные потоки от сдачи объекта в аренду будут стабильными. Следовательно, расчёт стоимости объекта по доходному подходу проводится с применением метода прямой капитализации.Для определения стоимости объекта по доходному подходу требуется собрать информацию, выбирая объекты аналогичного назначения. Информационные ресурсы, в которых была найдена необходимая информация, признаются электронными. Представленный на рисунке 8 объект признаётся выбранным объектом для исследования и оценки.Рис. 8. Расположение объекта исследования и оценки на карте городаНа схеме красным флагом обозначен объект исследования и оценки, синие значки, это объекты-аналоги. Информация по объектам представлена в приложении.Информация по арендным ставкам, характеристикам объектов, выбранным в качестве аналогов представлена в таблице 9.Таблица 9Информация по арендным ставкам, выбранным в качестве аналоговNп/пНаименование показателяОбъекты сравненияОбъект 1Объект 2Объект 3Объект 4Объект 512345671Источник информацииЭл. ресурсыЭл. ресурсыЭл. ресурсыЭл. ресурсыЭл. ресурсы2Информация об объектеКоммерческие помещения3Целевое применениеТорговоеТорговоеСвободноеТорговоеТорговое4Первичный объект5-этажный жилой дом с встроенными не жилыми помещениями5-этажный жилой дом с встроенными не жилыми помещениями10-этажный жилой дом с встроенными не жилыми помещениями5-этажный жилой дом с встроенными не жилыми помещениями5-этажный жилой дом с встроенными не жилыми помещениями5Характеристика объектавстроенные помещения встроенные помещения встроенные помещения встроенные помещения встроенные помещения 6Этаж расположения1/51/51/101/51/57Адрес в г. КазаниУлица ЧетаеваУлица ЧетаеваПр-кт ЯмашеваПр-кт ЯмашеваПр-кт Ямашева8РайонНово-СавиновскийНово-СавиновскийНово-СавиновскийНово-СавиновскийНово-Савиновский9Зона престижностиЦРЦРЦРЦРЦР10Расположение относительно кварталана периметре квартала, 1 линияна периметре квартала, 1 линияна периметре квартала, 1 линиявнутри квартала, 2 линияна периметре квартала, 1 линия11Район окруженияадминистративно-жилая зонаадминистративно-жилая зонаадминистративно-жилая зонаадминистративно-жилая зонаадминистративно-жилая зона12Тип объектаВстроенные помещения Встроенные помещения Встроенные помещения Встроенные помещения Встроенные помещения 13Входотдельныйотдельныйотдельныйотдельныйотдельный14Тип отделкикачественнаякачественнаякачественнаякачественнаякачественная15Площадь помещений, кв. м.138.0153.0119.0180.0221.016Состояние объектаудовлетворительноеудовлетворительноеудовлетворительноеудовлетворительноеудовлетворительное17Дополнительная информацияПарковка, интернетПарковка, интернетПарковка, интернетПарковка, интернетПарковка, интернет18Дальнейшее применениеТоргово-офисные19 Информация об аренде20Дата предложения26.04.202422.04.202421.04.202420.04.202417.04.202421Переданные праваПрава аренды 22ФинансированиеВ денежных средствах23Условия арендыРыночные24Арендная плата (руб. в месяц)99 000122 48080 000117 260176 80025Арендная ставка (руб. за один кв. м. месяц)71780167265180026Коммунальные платежи дополнительно дополнительнодополнительнодополнительнодополнительноДля выполнения расчёта рыночной арендной ставки за один квадратный метр объекта исследования и оценки, требуется внести несколько корректировок. Согласно справочнику оценщика недвижимого имущества, была установлена скидка за торг в размере 8.4 п.п.. Также, учитывая то, что ставки аренды объектов-аналогов не включают коммунальные платежи, требуется провести корректировку в большую сторону на 19 п.п.. Дополнительно, в соответствии с данными справочника оценщика недвижимого имущества, требуется учесть корректировку на местоположение объектов. В данном случае, корректировка составит минус 20 п.п. для аналогов, расположенных на первой линии. Также, с учётом представленных аналогов, имеющих меньшую площадь, скидка на площадь помещения будет составлять 9 п.п.. Подробный расчёт представлен в таблице 10.Таблица 10Определение рыночной арендной ставки за 1кв.м объекта исследования и оценкиNНаименование Объект Объекты сравненияп/ппоказателяисследования и оценкиОбъект 1Объект 2Объект 3Объект 4Объект 512345678 1Рыночная арендная ставка 1 кв. м. в месяц (руб.)- 7178016726518002Коммунальные платежи -дополнительнодополнительнодополнительнодополнительнодополнительно3Коммунальные платежи, п.п./ 1 кв. м. в месяц- +19+19+19+19+194Коммунальные платежи, руб./ 1 кв. м. в месяц- 136.23152.19127.68123.69152.005Рыночная арендная ставка с учётом коммунальных платежей 1 кв. м. в месяц (руб.) -8539538007759526Скида на торг, п.п.- -8.4-8.4-8.4-8.4-8.47Арендная ставка с учётом скидки на торг1 кв. м. в месяц (руб.)- 781873733710872Последовательные корректировкиУсловия финансированияДенежные средства Те жеТе жеТе жеТе жеТе же8Корректировка ( п.п.)-00000 Скорректированная цена -781873733710872 Права АрендаТакие жеТакие жеТакие жеТакие жеТакие же9Корректировка ( п.п.)-00000 Скорректированная цена -781873733710872 Условия продажиРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеРыночные10Корректировка ( п.п.)-00000 Скорректированная цена-78187373371087211Корректировка ( п.п.)-00000Скорректированная цена (руб.)-781873733710872Независимые корректировки12 Местоположение относительно района городаЦРЦРЦРЦРЦРЦРКорректировка ( п.п.)-00000Корректировка (руб.)-00000 Местоположение относительно квартала районавнутри квартала, 2 линияна периметре квартала, 1 линияна периметре квартала, 1 линияна периметре квартала, 1 линиявнутри квартала, 2 линияна периметре квартала, 1 линия13Корректировка ( п.п.)--20-20-200-20.00( руб. )--156-175-1470-174Транспортная доступностьХорошаяТакая жеТакая жеТакая жеТакая жеТакая же14Корректировка ( п.п.) -00000Корректировка ( руб. ) -00000Этаж расположения1/91/51/51/101/51/515Корректировка ( п.п.)-00000Корректировка ( руб. )-00000Ликвидность по площади360.10138.0153.0119.0180.0221.016Корректировка ( п.п.) --9-9-9-9-9Корректировка ( руб. ) --70-79-66-64-78Внутренняя отделкакачественнаякачественнаякачественнаякачественнаякачественнаякачественная17Корректировка ( п.п.) -00000Корректировка ( руб. ) -00000Наличие входаотдельныйотдельныйотдельныйотдельныйотдельныйотдельный18Корректировка ( п.п.) -00000Корректировка ( руб. ) -0000019Рыночная арендная ставка объектов-аналогов, приведенная к объекту исследования и оценки 1 кв. м. в месяц с НДС, руб. -555620520646619Согласование результатов 20Количество сделанных поправок92221221Процентная поправка (по модулю)- 29.0029.0029.009.0029.0022Уд. процентная поправка (в среднем на 1 поправку)67.0014.5014.5014.509.0014.5023Суммарная корректировка и вес объекта-аналога в суммарной корректировке (1/ уд. процентная поправка для каждого объекта)0.3870.0690.0690.0690.1110.06924Итоговый вес объекта аналога 1.0000.1780.1780.1780.2880.17825Вклад объекта аналога в итоговую рыночную стоимость, руб./кв. м. (стр. 19 * стр.24) -991109318611026Рыночная арендная ставка с учётом коммунальных платежей 1 кв. м. в месяц, руб. (сумма строк 25)598   -  При формировании итогового результата рыночной стоимости одного квадратного метра рассчитывались коэффициенты согласования. Последовательность определения веса объекта аналога в величине рыночной стоимости приведена в таблице 11.Таблица 11Последовательность определения веса объекта аналога в величине рыночной стоимостиNОпределяемый показательДействие1Количество корректировокОбщее количество корректировок по всем объектам аналогам2Процентная поправка (по модулю п.п.)Сумма корректировок по каждому объекту аналогу3Уд. процентная поправка (в среднем на 1 поправку)Сумма корректировок по объекту аналогу разделить на общее количество корректировок4Суммарная корректировка и вес объекта-аналога в суммарной корректировкеЕдиница, деленная на долю корректировки аналога в общей сумме корректировок5Итоговый вес объекта аналога в величине рыночной стоимости (сумма весов аналогов)Вес объекта аналога в суммарной корректировке деленный на суммарную корректировку (0.069/0.387=0.178).6Вклад объекта аналога в итоговую рыночную стоимость, руб./кв. м.Итоговый вес объекта аналога умножить на стоимость продажи 1 кв. м. аналогов, приведенную к объекту исследования и оценкиНеобходимо определить расходы для содержания оцениваемой площади. Уровень операционных расходов может быть установлен на уровне 17.8 п.п., как средний показатель, сформированный на коллективном мнении экспертов-оценщиков. Учитывая месторасположение объекта недвижимого имущества, разрешенное применение и коммерческую привлекательность, согласно справочнику оценщика недвижимого имущества, процент недозагрузки принимается на уровне 11.1 п.п., так же с применением этого справочника. С применением метода капитализации доходов, учитывая стабильность доходов, требуется определить стоимость объекта недвижимого имущества. В данном случае, для определения коэффициента капитализации подойдет метод рыночной экстракции, который сформирован на данных о предложении по продаже аналогичных объектов, имеющих одинаковые рисковые факторы и ожидаемые изменения денежных потоков в будущем. Расчёт ставки капитализации представлен в таблице 12.Таблица 12Определение ставки капитализации при помощиметода “рыночной экстракции”NНаименованиеЕд. изм.Величина показателя по объекту исследования и оценки1234Источник информации1Продажа× Электронные ресурсыЭлектронные ресурсыИнтервью с собственником2Аренда× Электронные ресурсыИнтервью с собственникомЭлектронные ресурсы3Адрес объекта в г. Казани× Улица ЧетаеваПр-кт ЯмашеваПр-кт Ямашева4Наименование объектаобъект Жилой дом со встроенными помещениямиЖилой дом со встроенными помещениямиЖилой дом со встроенными помещениями5Целевое применение ×ТорговляТорговляТорговля6Площадь помещений; Sкв. м153.10161.60544.50Определение чистого операционного дохода7Арендная плата в месяц; АПруб.122 480129280 4470348Арендная ставка за 1 кв. м. в месяц; АСруб./м28008008219Скидка на торг; Ст п.п.-8.4-8.4-8.410Потенциальный валовый доход в год объекта-аналога; ПДВруб.1 346 3001 421 0464 913 80311Процент недозагрузки; п.п.н п.п.11.111.111.112Коэффициент загрузки; Кз× 0.8890.8890.88913Действительный валовый доход;руб.1 196 8611 263 3104 368 37114Процент операционных расходов, п.п. от потенциального валового дохода п.п.17.8017.8017.8015Операционные расходы в год; ОРОР=руб./год239 641252 946874 65716Чистый операционный доход; руб.957 2201 010 3643 493 714Определение рыночной стоимости объекта17Цена предложения за 1 кв. м. объекта; Цп1руб.84846 72000 84984 18Цена предложения за объект (с округлением); ЦПруб.12 990 00011 635 20046 274 00019Скидка на торг ЦП; п.п.Ст п.п.-10.0-10.0-10.020Рыночная стоимость объекта; РСруб.11 691 00010 471 68041 646 60021Ставка капитализации; Ск п.п.8.1889.6498.38922Ставка капитализации (средневзвешенная)×  8.742 Далее требуется определить рыночную стоимость объекта исследования и оценкипри помощи доходного подхода. расчёт представлен в таблице 13.Таблица 13Определение рыночной стоимости объекта исследования и оценкиN п/пЭлемент расчётаЕд. изм.Величина показателя по объекту исследования и оценки 1Объект исследования и оценкиобъект встроенные помещения, общая площадь 360.1 кв. м., на первом этаже девятиэтажного кирпичного жилого дома. 2Целевое применение ×Торговое3Площадь помещения в кв. м.; Sкв. м.360.104Арендная ставка за один кв. м., в рублях; ACруб./м25985Потенциальный валовый доход в год;руб.2 584 0786Процент недозагрузки в п.п.; п.п.н п.п.11.107Коэффициент загрузки; Кз ×0.8898Действительный валовый доход;руб.2 297 2459Процент операционных расходов, п.п. от потенциального валового дохода п.п.17.8010Операционные расходы в год, ОРв том числе:управленческие расходы;налог на землю;страховка зданий;налог на имущество;расходы на замещениеРуб. в год459 96611Чистый операционный доход;руб.1 837 27912Ставка капитализации; Ск, в п.п. п.п.8.74213Рыночная стоимость объекта исследования и оценки, вычисленная доходным подходом, (округлено);руб.21 017 000При оценке рыночной стоимости объекта с применением доходного подхода было установлено, что его стоимость составляет 21 017 000 руб.. Это значение было получено на основе исследования различных факторов, таких как арендная ставка, площадь помещения и коэффициент капитализации.Для определения ставки капитализации были выбраны объекты с схожими характеристиками, учитывая стабильность доходов и информацию о предложениях купли-продажи. Кроме того, для расчёта арендной ставки на каждый квадратный метр объекта использовались процентные поправки, сформированные на физических характеристиках аналогичных объектов.В результате применения различных подходов были получены два стоимостных показателя. Целью применения этих подходов было выявление их преимуществ и недостатков и определение единой рыночной стоимости объекта. Таблица 18 содержит результаты расчётов по каждому подходу на дату выполнения исследования и оценки.Таким образом, в ходе процесса исследования и оценки был выполнен анализ данных, касающихся рассматриваемого объекта, и получены результаты, позволяющие определить его рыночную стоимость.Таблица 13расчёт весовых коэффициентовN Наименование показателяВесовой коэффициент для подхода, п.п.затратного 1сравнительного 2доходного 31Достоверность информации-60402Полнота информации-55453Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца-50504Способность учитывать конъюнктуру рынка-55455Способность учитывать размер, местоположение, специфику объекта-50506Допущения, принятые в расчётах-55457Количество баллов0325275 8расчёт весового коэффициентаСумма коэффициентов / количество показателей 9Взвешенные весовые показатели метода исследования и оценки-54.1745.83Определение рыночной стоимости объекта на дату исследования и оценки представлено в таблице 14.Таблица 14расчёт рыночной стоимости объекта исследования и оценкиНаименование объектаРыночная стоимость, руб.Вес, п.п.Рыночная стоимость, руб. (округлено)ЗПСПДПЗП1СП2ДП3Республика Татарстан, г. Казань, Ново-Савиновский р-он, пр-кт Ямашева, д.69встроенные помещения, общая площадь 360.1 кв. м, на 1 этаже 13-этажного кирпичного жилого дома. -20 570 00021 017 000-54.1745.83-Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества;3 п.п.------20 774 860Оценка недвижимого имущества признаётся важной и сложной задачей, требующей применения различных методик. Среди наиболее популярных подходов можно выделить сравнительный и доходный подходы.Сравнительный метод сформирован на анализе сходных объектов недвижимого имущества, которые уже были проданы либо сданы в аренду. Основная идея заключается в том, что рыночная стоимость данного объекта будет примерно равна стоимости аналогичных объектов в данном районе. Характеристики, такие как площадь, количество комнат, состояние и прочее, играют важнейшую роль при расчёте стоимости объекта. Доходный метод, в свою очередь, сформирован на прогнозировании потенциального дохода, который может быть получен от применения данного объекта. Суть метода заключается в том, что стоимость недвижимого имуществавыявляется по ожидаемым денежным потокам, которые будут получены от аренды либо продажи объекта в будущем. Чем выше потенциальный доход, тем выше стоимость объекта.Каждый из этих подходов имеет свои преимущества и недостатки. Сравнительный метод позволяет оценить текущую рыночную стоимость объекта, а доходный метод позволяет учесть потенциальные изменения в стоимости на протяжении времени. При выполнении исследования и оценкинедвижимого имуществацелесообразноприменять комбинацию этих подходов для получения точного и надежного результата. Таким образом, сравнительный и доходный методы признаются основными инструментами исследования и оценкинедвижимого имущества. Применение обоих подходов позволяет учесть различные факторы, влияющие на стоимость объекта, и получить более объективную оценку.При формировании весовых коэффициентов было принято решение придать меньший вес информации, представленной для доходного подхода, ибо считается менее надежным. Надежность доходного подхода отразила предельную стоимость, которую потенциальный инвестор готов заплатить, рассчитывая на типичное применение объектов и на принятые ставки доходности.После выполнения исследования и оценки объекта недвижимого имущества по адресу город Казань, пр-кт Ямашева, дом 69. площадью 360.10 кв. м., была выявлена расчётная рыночная стоимость, составляющая 20 774 860 руб..ЗаключениеПредметом исследования и оценки в работе признаётся встроенное помещение общей площадью 360.1 кв. м., на первом этаже 9-этажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу город Казань, Республика Татарстан, проспект Ямашева, дом 69. Целью исследования и оценки признаётся определение расчётной рыночной стоимости данной недвижимого имущества с применением федеральных стандартов, нормативной базы и методических рекомендаций. В процессе исследования и оценки объект рассматривался при помощи сравнительного и доходного подходов. Применение обоих подходов оправдано. Сравнительный подход признаётся более надежным и полностью отражает тенденции покупок и продаж на рынке недвижимого имущества. В данном случае доходный подход признаётся менее надежным. С точки зрения надежности, он позволяет отразить предельную стоимость, которую потенциальный инвестор не будет превышать, исходя из типичного применения объектов и принятых ставок доходности. Однако преимущество этого подхода заключается в том, что он позволяет учесть фактические намерения потенциального покупателя, а так же способность учесть специфические особенности объекта, такие как его местоположение, площадь помещения и вероятная доходность. Объект исследования и оценки относится к коммерческим объектам, применяемым с целью получения дохода. Учитывая нестабильную экономическую и политическую ситуацию в России, а так же фактор инфекции коронавирусом, возникают сложности в прогнозировании доходов и расходов, поскольку изменения могут иметь как положительную, так и отрицательную динамику. На момент исследования и оценки наблюдается значительное сокращение активности на рынке торговой и офисной недвижимого имущества, в связи с чем продавцы и арендодатели вынуждены снизить арендные ставки, чтобы избежать потерь от простоя объектов недвижимого имущества. Это, в свою очередь, может сказаться на доходах, получаемых от аренды данного объекта недвижимого имущества.В ходе выполненного исследования делаю следующие выводы:1. Местоположение объекта и класс качества недвижимого имущества признаются основными факторными аспектами, влияющими на его стоимость.2. На рынок недвижимого имущества существенное влияние оказывают политические факторы и социально-экономическое развитие как страны, так и региона.3. Для определения рыночной стоимости объекта мы использовали сравнительный подход, анализируя рынок продаж коммерческой недвижимого имущества и отбирая аналогичные объекты. Также были учтены их местоположение, физическое состояние и функциональное назначение. В результате была получена стоимость в размере 20 570 000 руб..4. Доходный подход так же был применен, основными факторными аспектами являлись арендная ставка, площадь помещения и ставка капитализации. Стоимость, рассчитанная по данному подходу, составила 21 017 000 руб..5. Затратный подход не был применен, поскольку требует выделения земельного участка в натуре, что невозможно в данном случае.В итоге, применяя сравнительный и доходный подходы для определения расчётной рыночной стоимости, мы получили итоговую стоимость в размере 20 774 860 руб..Список использованных источниковПРИЛОЖЕНИЯПриложение 1Характеристики местоположения объекта исследования и оценки и локальное окружение Приложение 2Сведения о земельном участкеПриложение 3Основные параметры оцениваемых улучшений